FAQ sur le dispositif Scellier
Si mon locataire donne son congé, que se passe-t-il ?
Vous devez tout mettre en œuvre pour relouer dès que possible votre logement. L’administration fiscale accepte toutefois une période de vacance, à condition que vous apportiez la preuve que vous avez accompli les démarches nécessaires pour relouer votre bien.
Si je revends mon bien avant les 9 ans d’engagement de location, que se passe-t-il ?
Le non-respect de l'engagement de location entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié (sauf situations particulières telles qu’un licenciement, le décès de l’un des époux soumis à une imposition commune et invalidité de 2ème ou 3ème catégorie). La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise. au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location.
La loi Scellier est-elle compatible avec un investissement via une SCI ?
Vous pouvez tout à fait réaliser un investissement Scellier via une Société Civile Immobilière, à condition toutefois que cette SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés et dans la limite d'une acquisition par an.
Chaque contribuable détenant des parts de la SCI bénéficiera de la réduction d’impôt sur sa quote-part de l’investissement réalisé calculé sur le prix de revient du logement retenu :
Chaque contribuable détenant des parts de la SCI bénéficiera de la réduction d’impôt sur sa quote-part de l’investissement réalisé calculé sur le prix de revient du logement retenu :
- Dans la limite de plafonds de prix par m² de surface habitable fixés par décret à paraître en fonction de la localisation du logement ;
- Sans pouvoir excéder 300.000 € .
- Sans pouvoir excéder 300.000 € .
Puis-je louer à mes enfants, dans le cadre de la loi Scellier ?
Vous pouvez louer à vos enfants, dans le cadre d’un Scellier classique, à condition qu’ils ne soient pas membres de votre foyer fiscal. Ils doivent donc faire une déclaration de revenus indépendante.
Au bout de 9 ans, que puis-je faire ?
Au terme des 9 ans d’engagement de location, les options qui s’offrent à vous dépendent du dispositif que vous avez choisi.
Dans le cas d’un Scellier classique, vous pouvez :
- continuer à louer votre logement sans aucune condition,
- choisir de pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour bénéficier d’une déduction spécifique. Cette déduction est égale, selon le cas, à 45 % (secteur intermédiaire), 60 % (secteur social) ou 70 % (secteur social intermédié) du montant des loyers perçus. En tout état de cause, la déduction obtenue dans le cadre de ce dispositif dit « conventionnement ANAH » ne peut être cumulée avec la déduction propre aux ZRR (Zone de revitalisation Rurale).
- choisir de pratiquer un loyer inférieur au prix du marché et signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour bénéficier d’une déduction spécifique. Cette déduction est égale, selon le cas, à 45 % (secteur intermédiaire), 60 % (secteur social) ou 70 % (secteur social intermédié) du montant des loyers perçus. En tout état de cause, la déduction obtenue dans le cadre de ce dispositif dit « conventionnement ANAH » ne peut être cumulée avec la déduction propre aux ZRR (Zone de revitalisation Rurale).
Dans le cas d’un Scellier intermédiaire vous avez la possibilité de prolonger votre engagement de location. Vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 4% du prix de revient du logement en 3 ans, renouvelable une fois, soit jusqu’à 21% sur 15 ans pour un investissement réalisé en 2012 sur un logement respectant le niveau de performance énergétique globale fixé par décret à paraître.
Puis-je réaliser plusieurs investissements défiscalisés avec la loi Scellier ?
Vous ne pouvez réaliser qu’un seul investissement Scellier par an.
De plus, un même bien immobilier ne peut cumuler les avantages de la loi Scellier et d’un autre dispositif de défiscalisation quel qu’il soit (Zone de Revitalisation Rurale, Malraux ou autre). En revanche, vous pouvez réaliser d’autres investissements sur d’autres biens immobiliers (cumul possible avec le dispositif Censi-Bouvard).
De plus, un même bien immobilier ne peut cumuler les avantages de la loi Scellier et d’un autre dispositif de défiscalisation quel qu’il soit (Zone de Revitalisation Rurale, Malraux ou autre). En revanche, vous pouvez réaliser d’autres investissements sur d’autres biens immobiliers (cumul possible avec le dispositif Censi-Bouvard).
Quel est le montant maximal de l’avantage fiscal obtenu ?
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement retenu:
Avec le Scellier intermédiaire, la réduction d’impôt peut atteindre, pour un investissement réalisé en 2012, 21% sous réserve de maintenir le bien en location pendant 6 ans au-delà de l’engagement de location de 9 ans..
- Dans la limite de plafonds de prix par m² de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement ;
- Dans la limite maximale de 300.000 €.
- Dans la limite maximale de 300.000 €.
Avec le Scellier intermédiaire, la réduction d’impôt peut atteindre, pour un investissement réalisé en 2012, 21% sous réserve de maintenir le bien en location pendant 6 ans au-delà de l’engagement de location de 9 ans..
Comment se répartit la réduction d’impôt au fil des années ?
La réduction d’impôt est appliquée sur le prix de revient du logement et est répartie par parts égales sur neuf années.
Que se passe-t-il si la réduction d’impôt est supérieure à mon impôt dû ?
La réduction d'impôt, si elle est supérieure au montant de l'impôt dû, n'est pas remboursée. Vous pouvez en revanche reporter la différence durant 6 ans (à condition de maintenir le logement en location).
Par exemple, si la réduction d'impôt est de 4 000 € et votre impôt de 2 500 €, vous ne serez pas imposable et pourrez déduire 1 500 € de votre impôt sur le revenu l'année suivante. Si un dépassement est encore observé, il sera reporté une nouvelle fois, jusqu'à la 6e année incluse.
Par exemple, si la réduction d'impôt est de 4 000 € et votre impôt de 2 500 €, vous ne serez pas imposable et pourrez déduire 1 500 € de votre impôt sur le revenu l'année suivante. Si un dépassement est encore observé, il sera reporté une nouvelle fois, jusqu'à la 6e année incluse.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt ? Quelles démarches effectuer ?
Les réductions fiscales ne sont pas accordées automatiquement : vous devez signaler votre engagement à l’administration fiscale et déclarer vos investissements.
Concrètement, vous indiquez votre dispositif de défiscalisation choisi grâce à l’imprimé n°2044 EB à joindre à votre déclaration de revenus de l’année d’achat, même si le bien n'est pas encore loué (la location doit toutefois intervenir dans les 12 mois).
Vous devrez joindre ensuite certains justificatifs tels que la copie du bail, ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition de votre locataire, si vous avez opté pour le Scellier Intermédiaire.
Le dispositif Scellier s’arrêtant au 31 décembre 2012, pourrai-je toujours bénéficier de mes réductions d’impôt après cette date ?
Oui, car il faut retenir la date d’acquisition du logement : il suffit d’avoir signé l’acte authentique avant le 31/12/2012 pour bénéficier pendant 9 ans de la réduction fiscale Scellier (voire jusqu’à 15 ans pour le Scellier intermédiaire).
Mentions légales
(1) Réduction d'impôt, codifiée à l'article 199 septvicies du code général des impôts modifié par la loi de finances pour 2012, pour tout investissement locatif réalisé jusqu'au 31 décembre 2012, égale à 13 % du prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par le décret n°2012-305 paru le 5 mars 2012, en fonction de la localisation du logement, et dans la limite maximale de 300.000 €. La surface habitable à prendre en compte est celle définie au troisième alinéa du a de l'article 2 duodecies du CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code. Cette réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l'article 200-0 A du CGI.
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