Interview de Maël BERNIER, Empruntis.com - 19 mai 2009
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Empruntis.com est un site dont la vocation est d'accompagner les particuliers à la recherche de financement, dans le cadre d’un achat immobilier.
Porte-parole d’Empruntis.com, Mael Bernier décrypte pour nous les tendances du marché. En relation à la fois avec les acheteurs potentiels, les banques et les organismes de crédit, elle nous délivre ses conseils pour obtenir un crédit au meilleur taux.
- Comment présenter un dossier de demande de crédit convaincant ?
- L'apport personnel est-il obligatoire ? Quelle part du montant de l'acquisition doit-il représenter ?
- A quel taux un emprunteur peut-il espérer obtenir un crédit aujourd'hui ?
- La baisse actuelle des taux va-t-elle perdurer dans le temps ?
- L'actualité nous présente aujourd'hui le crédit comme risqué, en particulier aux Etats-Unis. Le risque existe-t-il en France ?
- Constatez-vous une diminution des demandes de crédit ? Est-elle justifiée ?
- Comment voyez-vous l'évolution du marché immobilier dans les mois à venir ? Est-ce le bon moment pour acheter ?
Comment présenter un dossier de demande de crédit convaincant ?
« Nous analysons tout d’abord les revenus nets de l’emprunteur et sa capacité de remboursement. On admet généralement en France jusqu’à 33 % d’endettement, tous crédits confondus ; c'est-à-dire qu’on considère que vos crédits ne peuvent dépasser 1/3 de vos revenus nets mensuels.
Lorsqu’on souhaite solliciter un prêt immobilier, l’idéal est de solder au préalable les crédits à la consommation du type crédits renouvelables ou crédits revolving.
Montrer sa capacité à gérer un budget est également essentiel, c’est ce qu’on nommera la « bonne gestion de compte » et cela va de paire avec la capacité d’épargne : quelqu’un qui dispose de revenus moyens, mais parvient à épargner une petite somme tous les mois a plus de chances d’obtenir son prêt qu’un foyer ayant des revenus supérieurs mais coutumier des fins de mois à découvert.
Enfin, votre situation professionnelle doit être stable : vous avez moins de chance d’obtenir un prêt immobilier si vous êtes en contrat à durée déterminée ou encore en période d’essai et que vous désirez emprunter seul. »
Lorsqu’on souhaite solliciter un prêt immobilier, l’idéal est de solder au préalable les crédits à la consommation du type crédits renouvelables ou crédits revolving.
Montrer sa capacité à gérer un budget est également essentiel, c’est ce qu’on nommera la « bonne gestion de compte » et cela va de paire avec la capacité d’épargne : quelqu’un qui dispose de revenus moyens, mais parvient à épargner une petite somme tous les mois a plus de chances d’obtenir son prêt qu’un foyer ayant des revenus supérieurs mais coutumier des fins de mois à découvert.
Enfin, votre situation professionnelle doit être stable : vous avez moins de chance d’obtenir un prêt immobilier si vous êtes en contrat à durée déterminée ou encore en période d’essai et que vous désirez emprunter seul. »
L'apport personnel est-il obligatoire ? Quelle part du montant de l'acquisition doit-il représenter ?
« Il est moins systématiquement demandé qu’il y a 6 mois, car alors, les taux étaient beaucoup plus élevés et les banques plus réticentes. L’apport personnel devait alors représenter au moins 10 à 20 % de l’achat. Aujourd’hui, des dossiers sont acceptés avec 0 à 10 % d’apport.
Tout dépend aussi de l’âge de l’emprunteur. A 30 ans, il est plus difficile d’avoir un apport conséquent car bien souvent, l’entrée dans la vie active n’est pas très ancienne, en revanche, à 40/45 ans, cela peut paraitre plus suspect aux yeux de la banque et peut faire craindre une mauvaise gestion des revenus, sauf en cas d’accident de la vie bien évidemment. »
Tout dépend aussi de l’âge de l’emprunteur. A 30 ans, il est plus difficile d’avoir un apport conséquent car bien souvent, l’entrée dans la vie active n’est pas très ancienne, en revanche, à 40/45 ans, cela peut paraitre plus suspect aux yeux de la banque et peut faire craindre une mauvaise gestion des revenus, sauf en cas d’accident de la vie bien évidemment. »
A quel taux un emprunteur peut-il espérer obtenir un crédit aujourd'hui ?
« Mi-avril, le taux moyen pour un prêt sur 20 ans était de 4,40 %. Mais ce taux peut varier de 4,10 % à 5,45 % selon les banques et les dossiers.
Les taux pratiqués évoluent au jour le jour, d’où l’importance de faire appel à un courtier capable de solliciter tous les organismes et qui connaît en temps réel la banque qui sera la mieux placée pour financer votre projet. »
Les taux pratiqués évoluent au jour le jour, d’où l’importance de faire appel à un courtier capable de solliciter tous les organismes et qui connaît en temps réel la banque qui sera la mieux placée pour financer votre projet. »
La baisse actuelle des taux va-t-elle perdurer dans le temps ?
« Les taux ont très fortement baissé depuis novembre 2008. Ils ont encore perdu 0,2 % en mars et 0,25 % en avril. Nous abordons maintenant une période de stabilisation, sans doute jusqu’à fin juin, autour de 4,30 % à 4,40 % sur 20 ans (durée moyenne des prêts aujourd’hui).
Au-delà de l’été, il est plus difficile d’imaginer l’évolution des taux, même si une hausse paraît très peu probable au regard de la situation économique actuelle et du niveau des taux directeurs dans la zone euro. »
Au-delà de l’été, il est plus difficile d’imaginer l’évolution des taux, même si une hausse paraît très peu probable au regard de la situation économique actuelle et du niveau des taux directeurs dans la zone euro. »
L'actualité nous présente aujourd'hui le crédit comme risqué, en particulier aux Etats-Unis. Le risque existe-t-il en France ?
« Ce qui s’est passé aux Etats-Unis est très simple, les emprunteurs avaient souscrit des crédits à taux variable pur et à des taux très bas. Dès que les taux ont commencé à remonter, des millions d’emprunteurs se sont retrouvés face à des mensualités de crédit qu’ils ne pouvaient plus assumer.
C’en est suivi ensuite la mise en vente de milliers de biens au même moment qui ne trouvaient pas de candidats à l’achat, ce qui a entraîné un effondrement des prix.
C’est pour cette raison qu’on a assisté à ces épisodes tragiques de personnes devant quitter leur maison pour la rue.
En France, ceci n’est pas transposable car les crédits sont mieux encadrés et où surtout 98 % des prêts immobiliers sont souscrits à taux fixe…Donc, non, le risque de subprimes français n’existe pas !»
C’en est suivi ensuite la mise en vente de milliers de biens au même moment qui ne trouvaient pas de candidats à l’achat, ce qui a entraîné un effondrement des prix.
C’est pour cette raison qu’on a assisté à ces épisodes tragiques de personnes devant quitter leur maison pour la rue.
En France, ceci n’est pas transposable car les crédits sont mieux encadrés et où surtout 98 % des prêts immobiliers sont souscrits à taux fixe…Donc, non, le risque de subprimes français n’existe pas !»
Constatez-vous une diminution des demandes de crédit ? Est-elle justifiée ?
« Nous avons connu un très fort ralentissement à l’automne 2008. Aujourd’hui, nous constatons une vraie reprise : + 40 % par rapport à octobre 2008.
De nombreux acheteurs potentiels ont différé leur projet au début de la crise. Actuellement, la baisse des prix de l’immobilier, le nouveau Prêt à Taux Zéro*, le crédit d’impôt sur les intérêts du prêt immobilier* incitent les acheteurs à relancer leur projet d'acquisition de leur résidence principale.
La demande reste toutefois inférieure à celle d’il y a un an, car les Français appréhendent les effets de la crise. A chacun, bien sûr, d’évaluer sa propre situation, mais nous recevons de nombreux dossiers tout à fait raisonnables, sans risque particulier. »
*valable uniquement pour une résidence principale
Comment voyez-vous l'évolution du marché immobilier dans les mois à venir ? Est-ce le bon moment pour acheter ?
« Avec la baisse simultanée des taux de crédit et des prix de l’immobilier, oui, c’est sans doute le bon moment d’acheter. On ne peut pas envisager un réel effondrement du marché immobilier, car la France connaît toujours un déficit de logements. Les analystes anticipent pour l’année 2009 une baisse des prix de 10 %, voire 15 %, avec des variations régionales…
Je pense que, plus que jamais, un acheteur qui a trouvé le bien de ses rêves et peut présenter un dossier solide ne doit pas hésiter ! »
Je pense que, plus que jamais, un acheteur qui a trouvé le bien de ses rêves et peut présenter un dossier solide ne doit pas hésiter ! »