Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs types de prêts. Bouygues Immobilier vous aide à y voir parfaitement clair et à optimiser votre financement.

Calculez votre capacité d'emprunt
differents types de credit

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Pour financer votre projet immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs types de prêts. Bouygues Immobilier vous aide à y voir parfaitement clair et à optimiser votre financement.

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Comprendre le fonctionnement du crédit immobilier

Il existe plusieurs types de crédits, correspondant à plusieurs modalités de remboursements. Dans tous les cas, le coût total de l’emprunt comprend : la somme empruntée, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et les éventuelles primes de garanties.

Le crédit immobilier amortissable

Il s’agit du type de crédit immobilier le plus connu et le plus classique. Le capital emprunté génère un certain montant d’intérêt. Chaque mois, vous payez les intérêts d’emprunts et vous remboursez une fraction du capital. Les mensualités sont calculées sur toute la durée du crédit. Plus vous avancez dans le temps, plus le montant des intérêts diminue au profit du remboursement du capital.

Le prêt relais

Il s’agit d’un prêt immobilier de courte durée, un à deux ans, que vous remboursez en vendant un bien. C’est le prêt idéal pour faire le pont lorsque vous changez de logement. La banque vous prête 70 à 80% de la valeur de votre bien le temps que vous le vendiez. Lorsqu’il est couplé à un prêt classique, ce qui est le cas le plus fréquent, le prêt relais propose des taux d’emprunt similaires à un crédit immobilier classique.

Deux formes de prêts relais

Il existe deux formes de prêts-relais :

  • Le prêt relais sec : il couvre dans son entièreté le montant de la vente. Ce type de prêt peut être sollicité si votre apport complémentaire dans le nouveau projet couvre toute la partie restant à financer. L’opération est donc simple, le produit de la vente sert à rembourser intégralement le prêt relais.
  • Le prêt relais classique : il est jumelé avec un autre crédit. Si vous achetez un bien plus cher, vous devrez coupler le prêt-relais par un emprunt immobilier classique. Une fois le bien immobilier vendu, vous solderez le prêt relais et éventuellement une partie du prêt classique, si vous vendez votre bien au-dessus de l’estimation faite par la banque.

Exemple de prêt relais

Vous disposez d'un bien d'une valeur nette de 200 000 euros et souhaitez acquérir un autre à 115 000 euros. Après inclusion des frais de notaire, le coût total de l'achat s'élève à 125 580 euros.

Avec un prêt relais couvrant 70 % de la valeur du premier bien, soit 140 000 euros, vous financez intégralement l'achat sans excéder le prix de vente.

Sur une période de 12 mois, vous remboursez des mensualités fixées à un taux de 4 %, ce qui représente environ 466,67 euros par mois.

Le prêt in fine

Assez spécifique, le prêt in fine concerne particulièrement les gros investisseurs qui l’utilisent pour ses vertus fiscales. Il ne se rembourse qu’en toute fin de crédit (après 10, 15 ou 20 ans). Pendant la durée de l’emprunt, vous réglez à la banque les intérêts d’emprunt et vous nantissez un produit d’épargne. Le prêt in fine permet de sortir un bien de l’assiette d’imposition de l’IFI et de déduire plus d’intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Le crédit immobilier lissé

Le prêt lissé est une méthode permettant d’harmoniser vos remboursements. Pour financer votre achat immobilier, vous pouvez avoir recours à plusieurs crédits, à taux différents et sur des durées différentes (Prêt à Taux Zéro et prêt classique par exemple).

Exemple de prêt lissé

Un couple acquiert une maison à Brignoles, dans le Var :

  • Le prix est de 280.000 euros
  • Les frais de notaire sont de 10.478 euros
  • Leur apport est de 30.000 euros.
  • Leur revenu fiscal de référence (N-2) est de 51.000 euros et ils ont deux enfants à charge.
  • L’assurance emprunteur est de 0.30% sur le capital initial emprunté
  • Leur situation personnelle et le classement en zone B1 de la ville de Brignoles leur octroient un PTZ de 108.000 euros sur 25 ans.
  • Le remboursement de ce PTZ va s’effectuer en mensualités de 27 euros pendant 15 ans puis de 927 euros pendant 10 ans (amortissement du prêt à taux zéro et cotisation d’assurance).
  • Il leur faut donc compléter ce financement de 138.000 euros (apport + PTZ) par un crédit amortissable de 152.478 euros sur 25 ans au taux de 1,70%.
  • La mensualité de ce second crédit s’établit sur une période de 15 ans à 977,31 euros assurances incluses puis à 77,31€ sur une période de 10 ans.

Au final, monsieur et madame Dupont bénéficient grâce au lissage d’une mensualité constante pendant 25 ans de 1004,31€/mois assurances comprises pour rembourser leur PTZ et leur crédit amortissable !

Bon à savoir

De plus en plus pratiqué par les banques, le lissage de crédit facilite la gestion de votre budget et permet d’alléger le coût total de votre emprunt.

Le crédit immobilier lissé

A la différence des prêts mentionnés auparavant, le prêt familial n'est pas contracté entre un emprunteur et une banque mais entre un emprunteur et un membre de sa famille.

Il présente de nombreux avantages à commencer par la possibilité d'accroître le montant total du financement d'un projet immobilier et d'améliorer son dossier de demande de prêt auprès des banques en vue de l'obtention d'un prêt plus conséquent. Cependant, le prêt familial est encadré par la loi. Si vous souhaitez recourir à cette solution de financement, vous devrez respecter certaines exigences fiscales.

Quels sont les prêts subventionnés ?

Les prêts subventionnés sont des prêts aidés par les pouvoirs publics ou les entreprises privées. Ils offrent des taux d’intérêt attractifs et, dans certains cas, des modalités de remboursement plus souples.

Le PTZ

Le PTZ est un prêt immobilier distribué par des établissements bancaires conventionnés, soit par la majorité des banques à l’exception de quelques antennes locales ou de certaines banques en ligne. Son attribution est soumise aux mêmes critères qu’un prêt immobilier classique. En effet, elle repose sur votre capacité de financement.

L’aide de l’État consiste à prendre en charge les intérêts d’emprunt à votre place. Il ne vous reste que la prime d’assurance-crédit à régler. Le coût du Prêt à Taux Zéro est donc très minime, largement inférieur à celui d’un prêt immobilier classique.

Dans les zones A, A Bis et B1, le Prêt à Taux Zéro est dédié aux seuls achats dans l’immobilier neuf répondant à des critères de performance énergétique. Dans les zones B2 et C, il peut aussi bien financer un achat dans le neuf que dans l’immobilier ancien.

Quels sont les avantages du PTZ ?

Le PTZ est une option de financement sans intérêts, qui peut couvrir jusqu'à 40 % de l'achat d'une propriété, et jusqu'à 20 % dans certaines zones. Les montants disponibles varient de 150 000 euros à 345 000 euros en zone A, ajustés selon la taille du foyer.

Le PTZ réduit le montant total du prêt principal et offre une période sans remboursement de 5 à 15 ans, durant laquelle seules les mensualités du prêt principal sont dues. Il est remboursable en totalité à tout moment sans frais supplémentaires, mais il est généralement plus avantageux de rembourser d'abord les prêts à intérêt.

Le PTZ est également transférable lors d'un second achat si les critères d'éligibilité sont remplis. Enfin, il est compatible avec la location du bien, sous réserve de l'occuper soi-même pendant les six premières années du prêt.

Exemple de PTZ ?

Un couple avec un enfant achète à Saint-Herblain (zone B1) un appartement neuf d’une valeur de 195 000 €. Ils ont des revenus à eux deux de 2 400 € net par mois et un apport de 3 320 €.

Le PTZ leur permet d’emprunter 78 000 € sans intérêts, avec un différé de remboursement de 15 ans.

Le PTZ leur permettra de réduire leurs mensualités de 108 € par rapport à un crédit immobilier classique. Soit une économie globale de 32 400 €.

Le PTZ

Le Prêt Action Logement peut être distribué par les entreprises de plus de 10 salariés. Il donne droit à un taux préférentiel de 1%. Chaque année, une enveloppe totale de prêt est allouée par l’entreprise. Mieux vaut donc présenter votre dossier le plus tôt possible !

Le prêt régional

Pour favoriser le développement du parc immobilier, certaines régions proposent différents prêts pour favoriser l’accession à la propriété. Ces aides locales complètent toujours un prêt à l’accession sociale, un prêt Action Logement, un prêt immobilier conventionné ou un prêt classique. Ces aides permettent l’acquisition d’un logement neuf à un taux préférentiel. 

Quels avantages pour les emprunteurs ?

Les prêts régionaux offrent des conditions financières favorables, avec des taux d'intérêt souvent réduits ou nuls, rendant le coût total du crédit plus bas qu'avec un emprunt traditionnel. Ces options sont particulièrement attrayantes pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur premier logement.

Toutefois, l'accessibilité à ces prêts est conditionnée par des critères spécifiques, notamment de ressources. Il est donc essentiel de se renseigner sur les conditions d'éligibilité pour bénéficier de ces aides locales

Le prêt Paris Logement

Accordé par la Mairie de Paris et cumulable avec le PTZ octroyé par l’État, le « Prêt Paris Logement 0% » (PPL 0%) s’adresse, sous conditions de ressources, aux Parisiens souhaitant acquérir un bien dans le neuf ou l’ancien situé à Paris intra-muros.

Quelles sont les conditions pour obtenir un PPL 0% ?

Pour obtenir le Prêt Paris Logement, il faut répondre à plusieurs conditions :

  • Acheter un logement à Paris ayant un bon diagnostic énergétique (A, B ou C après rénovation),
  • S'y installer dans l'année suivant l'emprunt et y établir sa résidence principale.
  • Il faut aussi ne pas avoir été propriétaire durant les deux dernières années,
  • Financer au moins 90% du logement avec le prêt
  • Respecter un plafond de ressources.
  • Une résidence à Paris d'au moins un an est requise, sauf pour les personnes handicapées et certains fonctionnaires

Frontaliers, fonctionnaires, enseignants, auto-entrepreneur : empruntez selon votre profil

Selon que vous êtes en CDI, dans le privé, dans le public ou à votre compte, il existe des établissements spécifiquement adaptés à votre situation professionnelle.

  • Prêt spécial pour travailleurs frontaliers : les frontaliers peuvent profiter de prêts en CHF auprès des banques suisses pour financer un bien immobilier avec des taux favorables.
  • Emprunts pour fonctionnaires : la stabilité de l'emploi public ouvre l'accès à des crédits avantageux via des banques spécialisées, comme la CASDEN, offrant des tarifs préférentiels et des garanties adaptées.
  • Offres pour enseignants : certains établissements offrent des conditions de prêt sur mesure aux enseignants, avec des avantages comme des taux d'intérêt réduits et une assurance emprunteur à tarif préférentiel.
  • Crédit pour auto-entrepreneurs : malgré leur statut, les auto-entrepreneurs peuvent accéder à des crédits immobiliers spécifiques, à condition de répondre à certaines exigences des banques sur la stabilité des revenus.

La variété de crédits disponibles vous permettra de trouver le financement le plus adapté à votre projet. Primo-accédant, jeune emprunteur, entrepreneur… il y a une solution adaptée à votre profil.

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