TOUT SAVOIR SUR LE RÉGIME RÉEL EN LMNP

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LMNP
Investissement locatif
LMNP régime réel
Vous avez opté pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et vous souhaitez faire votre déclaration au régime réel. Voici quelques explications pour bien comprendre votre choix et ce que vous pouvez déduire des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) générés par votre location.

Dispositif LMNP

34 Rue des Arènes
34 Rue des Arènes
Angers (49000)
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MAIN SQUARE
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Eysines (33320)
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COTE VILLAGE
COTE VILLAGE
La Norville (91290)
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BELVEDERES-LEMAN
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Messery (74140)
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L'EMPREINTE
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Toulouse (31000)
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La Manufacture - L'Esplanade
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Metz (57000)
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AIXENS
AIXENS
Aix-en-Provence (13090)
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L'ESCALE
L'ESCALE
Ostwald (67540)
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LE GONCOURT
LE GONCOURT
Aubervilliers (93300)
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PLEIN CIEL
PLEIN CIEL
Laxou (54520)
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PERSPECTIV
PERSPECTIV
Douvaine (74140)
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MELODIA
MELODIA
Villeurbanne (69100)
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IntensiT
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Jouy-le-Moutier (95280)
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VUES D'ISSY
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Issy-les-Moulineaux (92130)
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COLLECTION
COLLECTION
Le Bouscat (33110)
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SymBio'Z
SymBio'Z
Nancy (54000)
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LIGNE SUD
LIGNE SUD
Orléans (45000)
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Le Domaine de Villiers
Le Domaine de Villiers
Villiers-sur-Marne (94350)
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L'Aparté
L'Aparté
Villers-lès-Nancy (54600)
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LE COLYS
LE COLYS
Cognin (73160)
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Les Jardins d'Ardenne
Les Jardins d'Ardenne
Avrillé (49240)
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LMNP et régime fiscal : petit rappel

Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est rattaché au micro-BIC et depuis la loi de finances 2019, les seuils d’application ont été rehaussés. Lorsque le CA HT dépasse les 70 000 € HT (170 000 € pour les locations touristiques), le régime réel s’applique automatiquement.

En deçà de ce montant, le micro-BIC est appliqué par défaut et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations de tourisme). Il est possible de passer au régime réel en faisant la demande auprès de l’Administration fiscale avant le 1er février de l’année civile. Ce régime peut s’avérer plus avantageux, mais nécessite plus d’attention vis-à-vis des démarches administratives, fiscales et comptables plus lourdes.

On notera que, pour une location meublée professionnelle (LMP), le régime réel s’applique automatiquement lorsque les loyers déclarés dépassent 70 000 €.

 

Tout savoir sur le régime micro-bic en LMNP

 

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Régime réel simplifié : les charges concernées

À ce jour, il n’y a pas de liste exhaustive des charges déductibles : frais de gestion, droits d’enregistrement, honoraires d’expert-comptable, provisions pour risques… la liste peut être longue. En revanche, elles doivent répondre à 3 critères :

  • Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation (gestion normale).
  • Correspondre à une charge effective et suffisamment justifiable.
  • Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Au moment de remplir votre déclaration de revenus locatifs, vous pouvez considérer comme charges déductibles toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre logement meublé. Vous pouvez par exemple prendre en compte divers frais comme vos intérêts d’emprunt et frais de dossier en cas d’achat à crédit ou encore les charges de copropriété.
 

Un exemple ?

Monsieur Durant loue un appartement meublé en LMNP. Son loyer mensuel de 550 € lui rapporte 6 600 € par an. Il pourrait opter pour l’abattement forfaitaire à 50 % au titre des charges déductibles et soustraire ainsi 3 300 € à ses Bénéfices Industriels et Commerciaux imposables. Cependant, le calcul des charges déductibles réellement supportées durant l’année d’imposition s’avère plus important :

  • Les intérêts d’emprunt et frais de dossier en cas d’achat à crédit : 833 €
  • Les travaux de rénovation, d’entretien courant et de petites réparations : 402 €
  • Les achats de mobilier : 250 €
  • Les charges de copropriété : 600 €
  • Les taxes et impôts : 353 €
  • Les honoraires de votre gestionnaire professionnel : 462 €
  • Les frais de comptabilité : 1 200 €

Total : 4 100 €

En optant pour les frais réels en LMNP, monsieur Durant ne sera plus imposé que sur 2 500 € au titre de ses BIC, soit 800 € de moins que s’il avait opté pour le taux forfaitaire à 50 % !

 

Il est intéressant de garder à l’esprit que les grosses dépenses peuvent être amorties, sous respect de certaines conditions et sur plusieurs années grâce aux frais réels. Un autre avantage du statut de LMNP !

 

LMNP : exemple de réduction d'impôts

Dispositif LMNP

34 Rue des Arènes
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Angers (49000)
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MAIN SQUARE
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Eysines (33320)
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COTE VILLAGE
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La Norville (91290)
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BELVEDERES-LEMAN
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Messery (74140)
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L'EMPREINTE
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La Manufacture - L'Esplanade
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AIXENS
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L'ESCALE
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LE GONCOURT
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PLEIN CIEL
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PERSPECTIV
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MELODIA
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Villeurbanne (69100)
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IntensiT
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VUES D'ISSY
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Issy-les-Moulineaux (92130)
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COLLECTION
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SymBio'Z
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LIGNE SUD
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Le Domaine de Villiers
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Villiers-sur-Marne (94350)
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L'Aparté
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Villers-lès-Nancy (54600)
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