Tout savoir sur la fiscalité LMNP : amortissement et TVA

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LMNP amortissement et tva
Lorsque vous louez un bien immobilier en meublé, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus, quelles que soient vos charges. Le régime réel, en revanche, fait jouer le principe de l’amortissement pour diminuer vos impôts. Explications.
34 Rue des Arènes
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VILLA RUBELLA
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L'Aparté
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LE COLYS
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VILLA PARISIENNE
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Comment fonctionne le régime réel ?

Dans le cadre d’une location en LMNP ou en LMP, le régime réel vous permet de déduire tout ce que vous dépensez pour votre logement. Il existe trois grandes catégories de dépenses déductibles :

  1. les charges de fonctionnement : assurances, charges de copropriété, entretien et réparations, taxe foncière …
  2. l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux
  3. l’amortissement du bien à proprement parler.

Le total de ces charges est déduit de vos revenus fonciers. Il vous permet donc de réduire vos impôts.

Investisseur LMNP : comment remplir la déclaration d'impôts ?

Comment se calcule l’amortissement du mobilier et des travaux ?

Le principe de l’amortissement est de déduire de vos revenus fonciers une fraction de la valeur de vos équipements. Cette déduction vient compenser la perte de valeur liée à l’usure.

En location meublée, le code des impôts vous autorise à déduire de vos revenus fonciers tout équipement de votre logement dont la durée de vie est supérieure à 1 an. Vous pouvez ainsi déduire les achats de mobilier et les travaux.

À titre d’exemple, voici la durée d’amortissement de quelques dépenses :

  • Literie : 6 ans
  • Parquet : 15 ans
  • Cuisine équipée : 10 ans

Exemple : si vous achetez un lit à 600 euros cela vous permet de déduire 100 euros pendant 6 ans.

Pour déduire les montants de vos revenus fonciers, vous devez conserver vos factures d’achat. Celles-ci doivent avoir une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité.

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Comment se calcule l’amortissement du bien ?

L’amortissement du bien est, comme l’amortissement des équipements, codifié par les impôts. D’une durée de 30 à 50 ans, il vous permet de déduire une fraction du prix d’achat HT de votre bien chaque année. Cette fraction est appelée le taux d’amortissement.

Le taux d’amortissement est calculé de façon très précise, en prenant en compte la durée de vie de chaque composant du bien (le terrain, le gros œuvre, les équipements …). Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel en fiscalité LMNP pour établir ce taux et pour réunir tous les documents à remettre aux centres des impôts.

Dans le cadre du régime LMNP, la réduction d’impôt autorisée par l’amortissement du bien est plafonnée. Le montant d’amortissement déductible ne doit ainsi pas être supérieur à la différence entre les loyers et les autres charges payées. Vous ne pouvez donc pas utiliser l’amortissement du bien pour générer du déficit foncier. Vous pouvez en revanche reporter la quote-part de l’amortissement non utilisée une année sur les années suivantes, sans limitation de durée.

Exemple : vous êtes propriétaire d’un 2 pièces d’une valeur de 200 000 euros HT (240 000 euros TVA à 20% incluse), avec un taux d’amortissement de 2%. Vous pouvez déduire jusqu’à 4 000 euros par an au titre de l’amortissement du bien. Vous louez votre bien 800 euros par mois, soit 9 600 euros par an. Si une année vous déduisez 7 000 euros au titre des charges déductibles (en comptant des travaux de rénovation par exemple), vous ne pourrez retrancher que 2 600 euros au titre de l’amortissement du bien. Le reliquat de 1 400 euros pourra être déduit les années suivantes.

 

LMP ou LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

Régime LMNP et récupération de la TVA

Tous les biens en location meublée ne permettent de récupérer la TVA. Pour être éligible à la franchise de TVA, un logement meublé doit répondre aux conditions suivantes :

  • être neuf, ou avoir été achevé il y a moins de 5 ans et ne jamais avoir été acheté avant
  • être situé dans une résidence services, type résidence étudiantes ou résidence seniors, qui propose au moins 3 services sur les 4 possibles (accueil, entretien, petit déjeuner, blanchisserie …)
  • être géré par un gestionnaire qui soumet la location à la TVA, avec un contrat de bail
  • ne pas revendre son bien avant 20 ans.

Investir en LMNP : le dispositif Censi-Bouvard

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