Comment investir en Pinel ancien ?

Investissement immobilier
Loi Pinel
Pinel ancien
Moins connu que le neuf, le Pinel ancien peut être aussi intéressant si vous souhaitez faire un investissement locatif. Avec des critères limitatifs et un parc immobilier concerné plus restreint, l’acquisition d’un investissement immobilier en Pinel répond à quelques règles spécifiques qui demandent à bien connaître le sujet ou à être accompagné par un professionnel. Quels sont les logements concernés ? Quelles réductions d’impôts offrent-ils ? Explications pour être éligible au projet avant son arrêt définitif en décembre 2021.
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Un Jardin en Ville
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Les 2 types de biens éligibles à la loi Pinel dans l’ancien

  • Un logement acquis en vue de sa réhabilitation et qui n’est pas reconnu par la loi comme décent au moment de l’achat selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 142. Une habitation décente est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité phy-sique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
  • Un logement local affecté à un usage autre que celui de l’habitation (hangars, entrepôts, lo-caux commerciaux, etc.) et qui sera réhabilité et transformé en habitation. Il faudra dans ce cas réaliser des travaux pour créer une cuisine, une salle de bains, etc., tout en respectant les règles de décence et de performance énergétique.

Une fois, le bien immobilier trouvé, vous devez faire réaliser des travaux et prévoir le passage d’un expert avant et après ces derniers pour faire évaluer les changements apportés au logement réhabilité. L’acquéreur en Pinel ancien réhabilité dispose aussi des mêmes avantages fiscaux que celui qui achète un bien en Pinel neuf. Notez également que le prix des travaux entre dans la ré-duction d’impôts, mais sous certaines conditions. Sont uniquement compris dans le montant les travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour but de rendre habitables les locaux. Le travail personnel du contribuable n’est pas pris en charge.

Le dispositif Pinel permet ainsi de déduire les travaux de vos revenus fonciers jusqu’à 10 700 € par an et par contribuable, dans le cas où le revenu foncier serait en déficit. De plus, l’assiette de la réduction d’impôt est calculée en fonction du montant de l’investissement et ne peut excéder 300 000 € (199 novovicies V CGI*) par an et par contribuable, avec une limite due au plafonnement des niches fiscales.

Les conditions d'éligibilité à la loi Pinel

Les points communs avec le Pinel neuf

Dans les deux cas décrits, votre investissement immobilier doit remplir les conditions similaires à un bien éligible au Pinel neuf : présence en zonage Pinel amendé par la loi de Finances 2019, et respect des plafonds de ressources et de loyers. Pour un engagement de six ans, la réduction d’impôts est de 12 %, et de 18 % pour neuf ans. Il peut y avoir une demande de prolongation de 3 ans supplémentaires, et dans ce cas la réduction passe à 21 % pour 12 années d’engagement.

Profitez dès à présent du dispositif Pinel pour votre investissement locatif !

Les critères spécifiques pour investir dans un logement ancien

Les critères relatifs aux gros travaux de réhabilitation et à la performance énergétique se retrouvent sur les formulaires à remplir avant et après les travaux. Ils sont issus de l’arrêté du 19 décembre 2003 (art. 3).

1. Quels gros travaux pour rendre un logement décent ?

La réhabilitation d’une habitation ancienne comprend une part de travaux qui sont souvent importants pour donner au bien les caractéristiques d’un logement décent. Avant travaux, le bien a au moins 4 variables de non-décence. Après travaux, il doit réunir les 15 caractéristiques définies par la notion de décence et divisées en 4 catégories :

  • Gros œuvre ;
  • Électricité et gaz ;
  • Sanitaires ;
  • Composition générale du logement.

Vous pouvez retrouver la liste complète des critères inclus dans la loi sur le site officiel Legifrance.

A noter :

Ils sont au nombre de quinze pour que le logement passe du statut d’insalubre à décent et habitable.

 

2. Quid de la performance énergétique ?

Outre les travaux de gros œuvre, le Gouvernement a rajouté en 2002 des critères de performance énergétique pour une transition écologique réussie. Avant travaux, il y a au moins 6 critères qui ne sont pas respectés, alors qu’après l’ensemble des 12 conditions de performance est réuni. Les travaux concernés comprennent :

  • La performance énergétique ;
  • L’absence de plomb et d’amiante ;
  • L’évacuation des eaux usées.

Ainsi, en plus des 15 critères de gros œuvre précédents, il faut en remplir 12 supplémentaires concernant l’écologie pour prétendre au dispositif complet Pinel ancien.

 

Investir en Pinel ancien peut donc être intéressant car il s’agit du même dispositif de défiscalisation et la réduction d’impôt s’applique sur les travaux effectués pour cet investissement. Une aubaine pour les investisseurs qui préfèrent réhabiliter des logements anciens selon les normes en vigueur.

Tout savoir sur la location en loi Pinel

 

*Article 199 novovicies V du Code Général des Impôts.

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