Loi Pinel : comment déclarer votre investissement avec le prélèvement à la source ?

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Vous avez acquis un bien immobilier éligible au dispositif Pinel. À quel moment déclarer votre investissement ? Et quand percevrez-vous votre réduction d’impôt ? Retrouvez toutes les informations pratiques dans cet article.
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Investissement Pinel : que change le prélèvement à la source ?

Décalage entre paiement de l’impôt et crédit d’impôt

Jusqu’au prélèvement à la source, l’impôt sur le revenu se payait avec une année de retard. En 2018, les contribuables ont payé l’impôt sur leurs revenus de 2017. 

Avec le prélèvement à la source, l’année de retard entre déclaration de revenus et paiement de l’impôt a été supprimée. Les impôts que vous payez en 2019 sont calculés à partir de vos revenus 2019. 2018 est donc surnommée « l’année blanche », car les revenus de 2018 ne seront jamais soumis à l’impôt sur le revenu. 

Concrètement, l’administration fiscale va calculer l’impôt sur le revenu de 2018, puis l’effacer par le « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR). Certains éléments ne seront cependant pas effacés. 

  • Les revenus exceptionnels (primes exceptionnelles, dividendes, plus-value foncière…) restent soumis à l’impôt sur le revenu et appellent un complément d’impôts payable à l’automne 2019. 
  • Les avantages fiscaux pour 2018 sont conservés. Ils sont déclarés au printemps 2019 et versés en une fois au mois de septembre 2019, sous forme d’un remboursement d’impôt. 

Il existera toujours une année de décalage pour le crédit d’impôt. Vous bénéficierez en 2020 de l’abattement sur vos dépenses 2019. Ce délai est indispensable pour que l’administration fiscale ait connaissance de votre situation. Il est cependant compensé par le versement anticipé du crédit d’impôt.   

Le versement anticipé du crédit d’impôt

Pour réduire le décalage entre paiement de l’impôt sur le revenu et la perception de l’avantage fiscal, l’État a décidé de verser aux investisseurs, dès le mois de janvier, 60 % du montant des économies d’impôt annuelles. Par rapport à la situation antérieure au prélèvement à la source, vous êtes gagnant. Vous aurez moins d’avance de trésorerie à fournir. 

En janvier 2020, vous recevrez ainsi 60 % des avantages fiscaux acquis en 2019.

Cas particulier : vous avez investi en 2018

Si votre bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel a été livré en 2018, vous devez le déclarer à l’administration fiscale au printemps 2019. Puis, en septembre 2019, vous bénéficierez de la totalité de la réduction d’impôt acquise au titre de l’année 2018. Vous recevrez un chèque du montant de votre économie d’impôts. 

 

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Investissement Pinel : votre première déclaration d’impôts 

  1. Quand faut-il faire cette déclaration ? Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), votre première déclaration aux impôts doit s’effectuer la première année qui suit la livraison de l’appartement, une fois la construction de l’immeuble achevée. Vous devrez remplir la certification de l’engagement à louer et déclarer vos revenus locatifs. 
  2. Dans le cas de l’achat d’un logement neuf n’ayant jamais été occupé, votre première déclaration s’effectue l’année qui suit celle de l’achat. 

Certification de l’engagement à louer

Lors de la première déclaration, l’administration vérifie que les conditions de location sont respectées pour vous permettre de bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel. Vous devez notamment certifier votre engagement à louer votre bien immobilier aux conditions définies par le dispositif Pinel. Cette certification se fait en remplissant le formulaire 2044 -EB, disponible sur le site impots.gouv.fr. Vous devrez, entre autres, renseigner le prix de revient du logement, son adresse et le nom de votre locataire. Vous n’avez à envoyer ce formulaire qu’une seule fois, la première année de mise en location.

Le prélèvement à la source ne modifie rien à l’envoi du formulaire 2044 -EB. Vous devez le remplir au même moment que votre déclaration de revenus, la première année de mise en location de votre bien.

 

Déclarer les revenus locatifs de l’année écoulée

Il existe deux régimes pour déclarer vos revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier. Le régime réel est obligatoire lorsque vous percevez plus de 15 000 euros de revenus fonciers. En dessous, vous êtes libre de choisir entre réel et micro-foncier.

En régime réel, renseignez votre bilan foncier

Lorsque vous optez pour le régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044 et établir le bilan foncier de votre bien. Il s’agit de la différence entre vos recettes locatives et les dépenses afférentes au bien loué. Vous pouvez déduire les dépenses suivantes :

  • Les frais d’administration et de gestion, 
  • Les frais d’entretien et de réparation du logement, 
  • La taxe foncière, 
  • Les provisions pour charges de copropriété, 
  • Les intérêts et frais d’emprunts,
  • Les dépenses liées à l’aménagement du logement (cuisine, domotique…) 

Depuis la loi de Finances 2017, les primes versées pour se garantir des loyers impayés (GLI) n’entrent plus dans les charges à déduire. 

Une fois le formulaire 2044 complété, vous reportez le crédit ou le déficit foncier dans le paragraphe 4 du formulaire 2042, formulaire général de déclaration des revenus

En micro-foncier, profitez d’un abattement de 30 %

Plus simple que le régime réel, le micro-foncier s’applique uniquement si vous percevez moins de 15 000 euros de loyer par an et que vous n’avez pas déclaré choisir le régime réel. 

Vous n’avez pas de formulaire complémentaire à demander : il suffit d’indiquer le montant total de vos loyers hors charges dans la case dédiée du formulaire 2042. Un abattement de 30 % sera automatiquement appliqué au montant indiqué. Les 70 % restants seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux 15,5 % de prélèvements sociaux.
 

Le prélèvement à la source ne change pas la déclaration d’impôts annuelle. Vous continuez à déclarer au printemps vos revenus perçus pendant l’année civile précédente.

 

Déclarer le montant annuel de votre réduction d’impôts

Quels formulaire et rubrique remplir ?

Si vous déclarez vos revenus en ligne, voici comment procéder : 

  1. Cliquez sur « Déclarations annexes » pour sélectionner les formulaires qui vous concernent : le 2044 -EB pour une première déclaration Pinel, le 2044 si vous déclarez des revenus fonciers.   
  2. Cochez la case « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » dans la rubrique « charge » 
  3. Reportez vos revenus fonciers dans la case 4BA 
  4. Cochez la case Pinel et choisissez votre situation (Investissement en 2018, antérieur ou plusieurs investissements) 
  5. Remplissez la rubrique qui vous concerne, selon l’année de livraison de votre bien, sa localisation et le montant d’économies d’impôts auquel vous avez droit. 

Si vous déclarez vos revenus sur formulaire papier   , vous devrez renseigner le paragraphe « 7-Réductions et crédits d’impôt » du formulaire 2042-C. Vous devrez également joindre le formulaire 2044 -EB s’il s’agit de votre première déclaration Pinel. 

Il vous faudra déclarer votre réduction d’impôt Pinel chaque année, toute la durée de votre engagement locatif. 

À noter : la réduction d’impôt Pinel n’est pas une charge déductible des revenus fonciers. Elle n’apparaît donc pas dans le formulaire 2044, si vous avez choisi le régime réel pour vos revenus fonciers.

Comment connaître le montant annuel de réduction fiscale ?

L’investissement en loi Pinel vous donne droit à une réduction d’impôts globale calculée selon le prix de revient du logement et la durée d’engagement de location. Cette réduction est de :

  • 12 %* pour un engagement de 6 ans
  • 18 %* pour un engagement de 9 ans
  • 21 %* pour un engagement de 12 ans

Sur votre déclaration de vos revenus, vous indiquez le montant annualisé de cette réduction d’impôt. Soit 2 %* par an les 9 premières années, puis 1 %* par an les 10e, 11e et 12e années d’engagement. 

*en respectant les plafonds de 300 000 euros et/ou 5500 euros/m2

Conseils : 
Pour limiter les erreurs, nous vous recommandons d’opter pour la télédéclaration : les montants saisis se cumulent et se soustraient automatiquement, sans risque d’erreur. Les renvois d’un formulaire à l’autre se font automatiquement et dans les bonnes cases… Si vous peinez à établir votre bilan foncier, il est possible de vous faire aider par un professionnel.  

 

En résumé :

Avec le prélèvement à la source vous continuez à déclarer chaque année vos revenus et vos avantages fiscaux. Vous recevez vos économies d’impôt en deux versements annuels, avec une avance de 60 % dès le mois de janvier

Si vous avez acheté en Pinel chez Bouygues Immobilier et que vous avez des questions sur vos économies d’impôts, n’hésitez pas à contacter votre conseiller.

Vous souhaitez obtenir des informations pour réduire vos impôts sur le revenu en investissant en Pinel ? Contactez-nous au 01 58 88 10 10.
 

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Bouygues immobilier a la volonté de vous proposer une expérience personnalisée en collectant en toute sécurité vos données personnelles.

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