La durée d'un bail de location

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La durée d’un bail pour la location d’un logement diffère selon le type de location. Il peut alors être facile de commettre un impair. Faisons le point sur ces contrats de location, sur les délais, les dépôts de garantie ainsi que sur les conditions qui permettent de les modifier.
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Le bail de location vide

La durée et les délais de location d’une habitation non meublée sont fixés par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 à 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. Cette durée est portée à 6 ans si le bailleur est une personne morale. Il s’agit d’une durée minimale et le bailleur peut donc contracter un bail ou un contrat de location pour une durée plus longue. Sauf manquement grave à ses obligations de votre locataire, vous devrez, en tant que propriétaire bailleur, attendre la fin du bail pour signifier son congé à l’occupant de votre logement. Sinon, le bail est tacitement reconduit pour la même période. Notez que, même pour un logement vide, un état des lieux d’entrée puis de sortie est nécessaire et que les dates d’entrée dans le logement doivent y figurer.

Le bail de location meublée en résidence principale

La durée de location d’un logement meublé est fixée à 1 an par l’article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989. Attention, pour être légalement considéré comme meublé, le logement doit offrir le mobilier, l’électroménager, les ustensiles de cuisine, la vaisselle et le matériel d’entretien nécessaire pour y manger, dormir et vivre normalement. La liste du mobilier doit être inscrite sur l’état des lieux d’entrée puis vérifiée lors de l’état des lieux de sortie. Le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste précise des éléments obligatoires de ce mobilier. Pour ce bail meublé, le dépôt de garantie peut être versé par l’État et le loyer peut être plus élevé que pour un logement vide. Pour tout savoir sur les meubles indispensables et les principes d’une location meublée, retrouvez ici notre article :

 

Le saviez-vous ? 

Lorsque la loi prévoit une durée minimale au type de bail à appliquer, le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas imposer une durée de location inférieure à celle-ci, même si le locataire est d’accord. En cas de litige, cette réduction ne serait pas reconnue et le locataire bénéficierait de la durée légale correspondant au type de location concernée.

 

Le bail étudiant

Le bail étudiant est conçu pour offrir une solution locative adaptée à ce type de locataire. Sa durée est fixée à 1 an, mais peut être réduite à 9 mois. Ce bail est non renouvelable et le locataire doit attester de son statut en fournissant au propriétaire bailleur une copie de sa carte d’étudiant ou un certificat de scolarité en cours de validité. Le dépôt de garantie, d’un loyer ou plus, peut être pris en charge par l’État. La date d’entrée et la date de sortie dans le logement, si elles sont connues, doivent être mentionnées dans le bail. Le bail étudiant ne donne pas droit à une réduction du délai de préavis. Celui-ci est donc fixé à trois mois dès lors que le locataire vous a donné congé.

Bail de location meublé

Le bail mobilité

Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, le bail mobilité entend offrir une solution locative flexible pour les locataires ayant besoin d’un logement provisoire. Le bail mobilité peut donc être conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. S’il ne peut être reconduit, ce contrat de location peut néanmoins être modifié une fois, par avenant, sans que la durée finale ne dépasse les 10 mois prévus par la loi. Avec ce bail, si le locataire souhaite vous donner congé avant la fin de celui-ci, il doit respecter le délai de préavis de 1 mois minimum.

Les baux saisonniers ou logements de fonction

La loi n’impose pas de durée minimale aux contrats de location saisonniers ou concernant un logement de fonction. La durée du contrat de location et le montant du loyer pour une résidence non principale de ce type peuvent donc être librement fixés après entente entre le propriétaire bailleur et le locataire. La particularité réside dans le fait que le montant du loyer peut varier selon la saison pendant laquelle s’effectue la location. Le dépôt de garantie, quant à lui, équivaut généralement à un mois de loyer entier. Ce bail est encadré par le Code civil et doit répondre aux exigences des articles 1708 et suivants.

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Le bail commercial

Rédigé pour la location d’un local industriel, commercial ou artisanal, le bail commercial est obligatoirement fixé pour 9 ans. Le locataire peut résilier ce bail à l’expiration d’un délai de 3 ans. Pour ce faire, un délai de préavis de 6 mois est nécessaire. Cette possibilité de préavis multiple est à l’origine de la dénomination commune de « bail 3 6 9 » pour ce type de contrat.

Le cas des baux à durée déterminée

Ce type de bail est tout à fait particulier. Contrairement aux autres baux sur lesquels sont précisées des durées de location minimales, le bail à durée déterminée se termine à la date fixée entre vous, bailleur, et le locataire. Mentionner les dates d’entrée et de sortie permet de souligner le caractère à durée déterminée de votre bail.

Il est conseillé de préciser, au sein du contrat de location, la raison qui vous pousse à souhaiter un tel bail.

Notez que, dans ce cas, toute procédure de résiliation de contrat est impossible. Vous ne pouvez donc pas donner congé à l’occupant, et le locataire ne peut pas non plus vous donner congé.

Le bail de location d’une résidence secondaire

Un bail de location d’une résidence secondaire peut être signé si le locataire dispose déjà d’une résidence principale. L’intérêt de ce type de bail est que sa durée est à fixer entre les deux parties. Il est semblable à un bail à durée déterminée, avec une date d’entrée et une date de sortie dans le logement inscrites dans le bail. Toutefois, la notion de résidence secondaire doit être inscrite explicitement sur le contrat de location.

Le bail de location d’un parking, box ou garage

Ce bail s’apparente à une convention établie entre le bailleur et le locataire pour la location d’une place de stationnement indépendante de la location d’un logement. Le loyer se règle donc lui aussi à part. Régi par les articles 1708 et suivants du Code civil, ce bail laisse le choix de déterminer ou non une durée de location et ne fixe pas de minimum à cette dernière lorsqu’elle existe.

Est-il possible de réduire la durée d’un bail ?

En France, le bailleur est tenu de respecter la durée de location prévue par la loi et le bail en cours. Il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’issue de ce dernier. Dans ce cas, la totalité des loyers et des charges doit être payée. Un délai de 1 à 3 mois de préavis est alors nécessaire. Le bailleur et le locataire peuvent néanmoins résilier le contrat de location à tout moment en cas de manquement grave de l’autre partie à ses obligations. Le montant versé en tant que dépôt de garantie peut alors être retenu pour couvrir les éventuels manquements du locataire.

La durée du bail est un élément important de la protection du locataire qui prévaut généralement dans les rapports locatifs en France. Selon le type de contrat signé, les durées des baux et les montants des dépôts de garantie varient. Les délais de préavis, lorsque l’une des deux parties donne congé à l’autre, varient entre 3 et 6 mois. En cas de doute au moment de la rédaction du contrat de location, vous pouvez vous adresser à l’Agence Départementale d’Information au Logement (ADIL), qui est là pour vous aiguiller.

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