Qu'est-ce qu'une caution de location ?

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La caution de location est souvent confondue avec le dépôt de garantie versé au début d’une location immobilière, et généralement appelé à tort « caution ». Appelée aussi « cautionnement », la caution de location est en fait la démarche qui vise à inscrire un ou plusieurs garants dans le cadre du bail locatif. Ces derniers deviendront les débiteurs en cas de défaut de paiement du locataire : une situation valable pendant toute la durée de validité du bail. Cela n’a donc rien à voir avec le dépôt de garantie. Parfaitement définie par la loi française, la notion de caution de location correspond à plusieurs statuts qu’il est nécessaire d’aborder avant de se lancer dans la location d’un bien immobilier.
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Caution de location : une définition et deux possibilités

La loi française définit très précisément la caution de location : « La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire ». Rien à voir donc avec le dépôt de garantie.

Ces deux statuts de caution sont identiques puisque le garant doit vous payer le dû en cas de défaillance du locataire. Toutefois, elles sont très différentes de par la manière dont s’effectuera le paiement en retard. Les différences sont également inscrites dans l’acte de cautionnement.

La caution simple

En cas de caution simple, la première chose à faire en tant que bailleur sera d’entamer un recours en justice, sans quoi vous ne pourrez pas vous tourner vers la caution pour percevoir ce qui vous est dû. Vous pouvez demander à la caution de payer la somme due seulement si le locataire est insolvable ou que les poursuites n’aboutissent pas. Le garant disposera d’un délai raisonnable pour régler les loyers impayés.

La caution solidaire

En revanche, si dans le contrat de location, ou bail, il est fait mention de caution solidaire, vous pouvez solliciter le garant dès le premier mois de loyer non payé. Dans ce cadre, la caution est aussi responsable que le locataire du loyer non réglé. Plus simple à mettre en œuvre, ce statut est actuellement le plus répandu.

À noter que la caution solidaire comprend également la caution bancaire. Ici, ce n’est pas une personne physique qui se porte garant, mais une personne morale, et plus précisément la banque du locataire.

Caution de location : quelques précisions sur cette garantie

La caution de location n’est pas obligatoire en France. Elle est même interdite dans certains cas très précis.

Depuis la loi Boutin de 2009, en tant que propriétaire et bailleur, vous ne pouvez plus cumuler une assurance pour les loyers impayés avec une demande de garants. L’une de ces deux possibilités doit alors être privilégiée, sauf si le locataire possède le statut d’apprenti ou d’étudiant. En revanche, si vous représentez une personne morale, sachez que vous ne pouvez pas demander de caution à un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur.

En cas de non-respect de ces règles, l’acte de cautionnement signé est déclaré nul et non avenu.

Le cas du bail mobilité

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La question des garants pour l’acte de cautionnement

Selon la loi, elle peut être une personne physique, comme bien souvent les parents du locataire, mais aussi morale, comme une banque ou une entreprise privée.

Qui peut se porter garant ?

Les garants qui sont des personnes physiques sont généralement des proches du locataire : amis ou famille. Les étudiants font par exemple fréquemment appel à leurs parents pour servir de caution de location. Il n’existe pas de règle qui définisse exactement qui doit être le garant. Le locataire peut lui-même choisir le sien. Notez qu’une caution locative ne peut être refusée sur la base de sa nationalité ou de son pays de résidence. Un garant qui habite à l’étranger est donc tout à fait valable aux yeux de la loi.

De nombreux organismes solidaires ou bien même des associations d’aide au logement proposent, sous certaines conditions, de se porter garants. Les locataires bénéficiaires sont souvent des étudiants dont les parents ne possèdent pas les revenus suffisants pour devenir caution de location. Les personnes à faible revenu de moins de 31 ans peuvent elles aussi bénéficier de l’aide d’associations ou de fonds de solidarité pour accéder facilement à un logement décent et pérenne.

Que faire si le locataire n’a pas de garant ?

L’engagement de l’État en tant que caution de location est possible sous certaines conditions. Deux dispositifs, appelés « Visale » et « Clé », permettent aux personnes les plus fragiles d’accéder sans encombre à un logement. Ces deux dispositifs sécurisent également le paiement du loyer en cas de défaut ou d’oubli de la part du locataire.

Le dispositif Visale, financé par l’État lui-même, fonctionne sur des locations vides ou meublées situées sur le territoire français (métropole et outre-mer). Quelle que soit la situation professionnelle du locataire, il peut être éligible au dispositif Visale s’il a entre 18 et 30 ans et que le montant du loyer ne dépasse pas 1 500 euros charges comprises à Paris, ou 1 300 euros charges comprises en province.

Le dispositif Clé est conçu exclusivement pour les étudiants qui ne trouveraient pas de garants et qui ne seraient pas bénéficiaires d’un logement étudiant. Géré par les CROUS, celui-ci est disponible dans chaque académie depuis 2013.

Caution de location : que se passe-t-il en cas d’impayés ?

Tout retard dans le paiement du loyer, mais aussi des charges du logement, doit être notifié au locataire dans le mois de son exigibilité. Le garant, quant à lui, ne doit pas être obligatoirement prévenu dans le mois courant. En effet, selon le choix effectué précédemment entre caution simple ou caution solidaire, les démarches peuvent changer.

Le cas de la caution simple

Après avoir envoyé un commandement de payer au locataire par le biais d’un huissier de justice, vous devrez prévenir le garant sous 15 jours. Si vous passez outre cette obligation légale, la caution locative n’est pas tenue de respecter son engagement ni de rembourser les dettes du locataire. Si ce dernier ne peut pas rembourser ses dettes, un recours judiciaire doit être entrepris. Lorsque ce recours échoue ou que le locataire n’est pas solvable, la caution locative, qu’elle soit une personne physique ou morale, se doit d’être en mesure de rembourser les loyers, mais aussi les charges impayées du locataire. Le garant peut alors demander un échelonnement des remboursements sur une durée de plusieurs mois.

Le cas de la caution solidaire

En cas de loyer non payé, le statut de caution solidaire locative inscrit dans le contrat est beaucoup plus simple pour récupérer l’argent dû par le locataire. Ce statut vous autorise, en tant que bailleur, à vous adresser directement au garant pour demander les montants non réglés, sans passer par le locataire. À partir du premier mois de retard, vous pouvez alors être remboursé rapidement. Dans ce cadre, il n’existe pas de délai d’attente après le non-paiement des loyers.

La garantie Visale

Si le locataire de votre appartement ou de votre maison est bénéficiaire du dispositif Visale, les remboursements des loyers et des charges en retard sont automatiquement pris en compte par l’organisme Action Logement. Le versement du loyer est alors assuré pendant toute la durée du contrat de location, et cela vous évite les recours en justice.

Qu’elle soit physique ou morale, la caution locative permet à tout locataire d’accéder à un logement décent tout en assurant le paiement du loyer et des charges au bailleur. Elle ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie qui ne se verse qu’une fois, au début de la location. Les différents dispositifs d’État, comme Visale et Clé, aident les personnes isolées ou insolvables à assurer le paiement de leur loyer pendant toute la durée du contrat de location.

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