Qu’est-ce que l'avenant au bail ?

Modification du logement ou des charges de copropriété, changement dans la vie de vos locataires, le bail évolue. En tant que bailleur, vous allez devoir vous assurer que votre contrat de bail reflète bien la réalité. Or, en vertu de la loi, les conditions et les dispositions d’un contrat de bail ne peuvent pas être modifiées par les parties. Un avenant est donc nécessaire pour prendre acte de ces évolutions.
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Qu'est-ce qu'un avenant au contrat de bail de location ?

L’avenant est un document permettant de mettre à jour le contrat de bail lorsqu’un changement intervient et influence certaines conditions de la location. Il permet ainsi de modifier le bail initial, sans pour autant réviser la totalité du contrat.

Il est important de noter que l’avenant ne vous autorise pas à modifier le contrat de bail comme vous le souhaitez. Votre avenant doit être justifié et approuvé par vos locataires, qui conservent le droit de le refuser.

Quand avez-vous besoin de rédiger un avenant au contrat de bail ?

Certaines évolutions concernant votre logement ou vos locataires impliquent nécessairement la rédaction d’un avenant au contrat de bail. Parmi celles-ci, on retrouve notamment :

  • Le départ ou l’arrivée d’un nouveau locataire ou colocataire dans le logement ;
  • La séparation d’un couple de locataires dont les deux parties étaient signataires du bail ;
  • L’arrivée d’un nouvel occupant dans le cadre d’un PACS ou d’une union libre de votre locataire actuel ;
  • La modification des charges de copropriété ;
  • La sortie d’une dépendance du bail de location, notamment d’un garage que le locataire ne souhaite pas ou plus utiliser ;
  • La baisse temporaire du loyer du fait, par exemple, de la réalisation de travaux d’amélioration de votre logement par le locataire.

Contrat de bail : que se passe-t-il en cas de PACS et mariage ?

En principe, seul le signataire du contrat de bail est considéré comme votre locataire officiel.

Dans le cadre d’un PACS, les partenaires sont cosolidaires des loyers, c’est-à-dire qu’ils sont tous les deux tenus solidairement du paiement du loyer. Cependant, seul le signataire du contrat est effectivement considéré comme votre locataire.

Dans le cadre d’un mariage, les époux sont automatiquement cotitulaires du bail. Ils sont donc considérés tous les deux comme vos locataires, même si l’un ou l’autre n'apparaît pas sur le contrat de bail. Ils sont également cosolidaires des loyers.  Vous pouvez vous adresser à l’un ou l’autre des deux époux pour obtenir paiement de votre loyer.

Quand cet avenant est-il superflu ?

Il existe des situations où la rédaction d’un avenant n’est absolument pas nécessaire.

C’est le cas notamment :

  • Lors de l’achat d’un logement occupé, puisque le contrat de bail vous est automatiquement transféré, sans aucune formalité particulière ;
  • Lors du départ non remplacé de l’un des colocataires dans le cas d’un bail de colocation contenant une clause de solidarité ;
  • Lors du mariage de votre locataire, puisqu’en vertu de la loi, les époux deviennent automatiquement cotitulaires du contrat de bail.

À noter : comment informer les locataires d’un changement de propriétaire ?

Évidemment, lors d’un changement de propriétaire, rien ne vous interdit d’utiliser un avenant au contrat de bail pour informer vos locataires et leur transmettre les informations vous concernant (nom, adresse, compte bancaire pour le paiement du loyer). Cette formalité peut néanmoins être réalisée par simple lettre recommandée ou par message téléphonique, si vous préférez.

 

Que doit contenir l’avenant au contrat de bail ?

Contrairement au contrat de bail en lui-même, l’avenant ne requiert aucune forme particulière. Vous pouvez ainsi parfaitement le présenter sous la forme d’un document rédigé sur papier libre. Pour qu’il soit valable, il devra néanmoins contenir certaines mentions obligatoires. Vous devrez notamment :

  • Indiquer l’ensemble des parties au contrat, c’est-à-dire, vous, mais également le ou les locataires concernés ;

  • Faire clairement référence au contrat de bail et notamment à sa date de signature et aux parties concernées ;
  • Mentionner l’adresse complète du logement concerné ;
  • Préciser les raisons éventuelles de la modification ;
  • Préciser la date d’entrée en vigueur de l’avenant.

Vous devrez également réécrire entièrement le ou les articles du bail initial concerné(s), en y intégrant les modifications que vous souhaitez y faire apparaître. Il est également conseillé d’insérer une clause indiquant clairement que les autres dispositions du contrat de bail restent inchangées. Vous trouverez aisément sur Internet un modèle qui convient à votre situation.

L’avenant devra ensuite être annexé au contrat de bail, afin que votre locataire connaisse l’ensemble des droits et obligations qui lui sont applicables.

Rédiger un avenant au contrat de bail ne s’improvise pas. Une fois établi, il ne vous reste plus qu’à le faire signer par l’ensemble des parties, qui devront alors en respecter le contenu.

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