Vous souhaitez acheter un bien en copropriété ? Afin de garantir le bon état de fonctionnement et de conservation de l’immeuble, vous devrez verser des charges de copropriété à votre syndic. Chaque année, ces dépenses font l’objet d’une régularisation de la part du gestionnaire. Quelle est la procédure ? Quels sont les frais concernés ? Nous faisons le point.
Vous souhaitez acheter un bien en copropriété ? Afin de garantir le bon état de fonctionnement et de conservation de l’immeuble, vous devrez verser des charges de copropriété à votre syndic. Chaque année, ces dépenses font l’objet d’une régularisation de la part du gestionnaire. Quelle est la procédure ? Quels sont les frais concernés ? Nous faisons le point.
En tant que copropriétaire, vous devez verser deux types de charges au syndic :
Pour anticiper le paiement de certaines dépenses courantes (nettoyage des parties communes, frais de tenue de l’Assemblée Générale, envoi des courriers, etc.), le syndic de copro établit un budget prévisionnel. Celui-ci sera voté lors de l’Assemblée Générale (AG), à la majorité simple.
À ce titre, vous devrez lui verser, comme tous les copropriétaires de l’immeuble, des provisions pour charges. Celles-ci sont payées en plusieurs fois. Généralement, chaque paiement équivaut à un quart du budget prévisionnel et a lieu le 1er jour de chaque trimestre (ou le 1er jour de la période décidée en AG).
Depuis la loi Élan, le syndic de copro dispose d’une procédure de recouvrement simplifié en cas d’impayés des charges de copropriété : Le copropriétaire débiteur aura trente jours après réception de la mise en demeure du syndic pour s’acquitter du paiement. Sans réaction de sa part, le syndic pourra alors saisir le tribunal de grande instance.
Vous louez votre logement ? En tant que bailleur, certaines dépenses que vous payez à votre syndic sont récupérables sur le loyer de votre locataire. Ces charges locatives déductibles sont définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles concernent les frais d’entretien des espaces verts, de l’ascenseur ou des couloirs, la taxe d’ordures ménagères ou encore les dépenses d’eau et d’électricité pour le chauffage collectif.
Tout au long de l’année, vous allez donc verser des provisions pour charges au syndic, basées sur une estimation du budget prévisionnel. À la fin de l’exercice en cours (sur douze mois), le gestionnaire clôture ses comptes et procède à la régularisation des charges.
Cette opération consiste, pour le syndic, à faire la différence entre les frais dépensés pour la conservation et l’entretien de la copropriété et les charges que vous avez réellement versées.
Deux possibilités sont envisageables :
Notez également que les charges sont dues à partir du moment où la copropriété est constituée. Le syndic de copro devra attendre que vous soyez en possession de votre logement neuf pour recouvrer les provisions.
Seules les dépenses liées aux provisions pour charges feront l’objet d’une régularisation des charges. Il s’agit notamment des frais établis dans le budget prévisionnel : entretien des parties communes et espaces verts, maintenance des équipements collectifs, salaire du gardien ou encore administration courante de la copropriété.
Les dépenses exceptionnelles, comme le changement d’une chaudière ou d’un ascenseur après une panne, sont difficilement estimables. Leur montant exact sera voté en AG, en même temps que les travaux. Les copropriétaires connaissent donc exactement la somme qu’ils doivent débourser.
Lors de la régularisation, le syndic de copro doit vous envoyer un décompte des charges indiquant :
Vous estimez que le décompte des charges n’est pas complet ? Vous souhaitez vérifier les informations mentionnées ? Demandez à votre syndic un justificatif plus détaillé. Ce document annexe précisera :
Votre gestionnaire ne vous a pas envoyé le décompte des charges de copropriété ? Faites-en la demande par lettre simple.
Obligatoire, la régularisation des charges de copropriété intervient une fois par an. Pour vous aider à mieux comprendre les dépenses, votre gestionnaire vous enverra un décompte des charges et, si besoin, un document justificatif plus détaillé.