La résiliation du bail en colocation

Le bail de colocation comporte de nombreuses spécificités. Les règles de résiliation ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un bail unique, établi au nom de tous les colocataires, ou de baux individuels destinés à chacun des locataires. On vous aide à y voir plus clair.

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Résiliation du bail de colocation

Le bail de colocation comporte de nombreuses spécificités. Les règles de résiliation ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un bail unique, établi au nom de tous les colocataires, ou de baux individuels destinés à chacun des locataires. On vous aide à y voir plus clair.

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La résiliation du bail en colocation : rupture par le locataire

Comme avec n’importe quel bail d’habitation, le signataire d’un bail de colocation peut donner congé à tout moment et sans préciser le motif. Il doit toutefois tenir compte des obligations qui lui incombent et respecter un délai de préavis.

Le délai de préavis

Le délai de préavis dépend du contrat de location et de la nature du logement loué : vide ou meublé :

  • logement meublé : 1 mois ;
  • logement vide : 3 mois.

 

À noter : la notion de logement meublé est encadrée par la loi ALUR et se définit comme « un logement équipé de meubles en nombre mais aussi en qualité suffisants pour offrir la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir de façon convenable quant aux exigences de la vie courante. ». La liste des éléments d'ameublement définissant un logement meublé est également fixée réglementairement.

 

Il existe des cas exceptionnels où le préavis, bien qu’initialement fixé à 3 mois, peut être réduit à 1 mois. Pour en bénéficier, il faut que le locataire se trouve dans l’une des situations suivantes et puisse en justifier :

  • le locataire obtient son premier emploi (dans le cas des étudiants) ;
  • le locataire est muté ;
  • le locataire au chômage suite à une perte d’emploi, trouve un nouvel emploi ;
  • le locataire perd son emploi ;
  • le locataire se voit attribué un logement social ;
  • le locataire invoque des raisons de santé sans conditions d'âge ;
  • le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l'AAH ;
  • le locataire est victime de violences conjugales ;
  • le logement se situe dans une « zone tendue ».

 

Le locataire doit également vous informer de son congé, en bonne et due forme. Plusieurs options pour vous transmettre sa lettre de résiliation s’offrent à lui :

  • lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • acte d'huissier ;
  • remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis commence à partir du jour de la réception effective de cette lettre par le propriétaire-bailleur.

Si tous les colocataires souhaitent partir du logement en même temps, ils devront vous adresser un congé commun.

Les conséquences pour les autres locataires

Le départ d’un des occupants ne met jamais fin au bail et la colocation se poursuit, mais cela peut avoir des conséquences sur les autres colocataires, surtout lorsque le contrat est un bail unique avec clause de solidarité. Dans ce cas, le locataire partant reste tenu au paiement du loyer et des charges dans un délai de six mois après son départ. Cette obligation prend fin dès que le locataire est remplacé. Par ailleurs, le loyer n'est pas diminué de la part du locataire partant.

Dans le cas d’un bail individuel, la résiliation du bail n’a pas de conséquences sur les autres colocataires.

 

Pour rappel, la clause de solidarité stipule que tous les colocataires sont liés ensemble et sont tenus solidairement à l'exécution des obligations engendrées par le bail.

 

Pour la restitution du dépôt de garantie, il convient aussi de différencier le bail unique et collectif du bail individuel. Dans le cas de baux individuels, les démarches sont similaires aux contrats de location classiques. Vous disposez d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire si l’état des lieux est conforme. S’il s'agit d'un bail unique, la restitution du dépôt de garantie n’est obligatoire qu’en fin de bail (sauf mention particulière inscrite dans le contrat).

Bon à savoir

Il est recommandé de réaliser un état des lieux de sortie au départ d’un locataire, même si cette formalité n’est pas exigée par la loi. En cas de départ de seulement un des colocataires, on parle alors d’état des lieux intermédiaire.

Le remplacement d’un locataire partant

Pour le remplacement d’un locataire sortant, on distingue deux cas de figure :

  • Bail unique de colocation (un seul contrat de location pour tous les locataires) : en tant que bailleur, vous pouvez vous charger de trouver un remplaçant, mais vous ne pouvez pas l’imposer aux autres colocataires. Il vous faut leur accord. Ensuite, un avenant au contrat de location est effectué. De leur côté, les colocataires restants peuvent aussi proposer un remplaçant et demander votre accord.
  • Bail individuel de colocation (un contrat de location pour chacun des locataires) : dans ce cas, le propriétaire peut choisir seul et librement un nouveau locataire et n’a pas besoin de l’accord des autres colocataires.

La résiliation du bail en colocation : congé donné par le propriétaire

Pour résilier le bail de colocation, vous devez vous inscrire dans les motifs valables, mais aussi respecter certaines conditions pour en informer les colocataires.

Les motifs de résiliation d’un bail de colocation

Comme pour les autres contrats de location, vous pouvez donner congé aux colocataires en fin de bail uniquement et seulement dans l’une des 3 situations suivantes, fixées par le législateur :

  • pour vendre le bien ;
  • pour occuper le logement à titre personnel ou en faire bénéficier des membres de votre famille ;
  • pour motif légitime et sérieux lié à un non-respect des obligations de la part du locataire (défauts de paiement, troubles et nuisances…).

Les modalités de résiliation

Selon le type de contrat de colocation signé et les clauses de ce contrat, vous devrez adresser un seul courrier ou un à chaque colocataire :

  • dans le cas d’un bail unique avec clause de solidarité : le congé envoyé à l'un des colocataires vaut pour tous ;
  • dans le cas d’un bail unique sans clause de solidarité : une notification doit être transmise à chaque locataire ;
  • dans le cas d’un bail établi par colocataire : vous devez adresser un congé à chacun des colocataires.

Dans tous les cas, la lettre de résiliation doit être envoyée au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail, ou 3 mois en cas de location meublée. Elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

 

Ainsi, que la résiliation émane d’un des colocataires ou de vous-même, les modalités de rupture dépendent de la forme de contrat choisi.

Résiliation d’un contrat de location : pour aller plus loin

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