Investisseur LMNP : Comment réaliser une déclaration d'impôt ?

Ce statut de loueur meublé non professionnel est octroyé à toute personne qui investit dans un logement meublé indépendant ou dans un bien en résidence de services. En répondant à une pénurie de logements, l’investisseur profite d’avantages fiscaux. Étudiants, seniors, personnes âgées dépendantes, en vous concentrant sur ces logements fortement demandés, vous assurez votre rentabilité locative tout en étant utile à la société.

Ce levier fiscal intéresse les propriétaires qui achètent leur bien hors taxes et économisent donc la TVA. Ensuite, selon le profil et le chiffre d’affaires réalisé, des déductions sont possibles. Pour exercer de manière légale une activité de LMNP, vous devrez obtenir un numéro de SIRET.

En tant que LMNP, sachez que vous pouvez également être amené à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Le régime dit « micro-BIC » s’applique par défaut si les revenus locatifs tirés de vos locations meublées ne dépassent pas un chiffre d’affaires de 70 000 € par an, ou jusqu’à 170 000 € concernant des logements de tourisme dans des bâtiments classés.

Dans votre déclaration d’impôts sur les revenus – à remplir tous les ans avant la fin du mois de mai ou début juin au plus tard – le montant des revenus LMNP sous le régime micro-BIC est à reporter dans le formulaire n° 2042 C-PRO, dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Vous devez indiquer la somme totale : l’abattement sur l’impôt sera calculé automatiquement par le fisc. Le revenu, après abattement, est taxé au taux marginal de votre impôt sur le revenu et subit par ailleurs 17,2% de prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2019, la réforme de l’impôt avec le prélèvement à la source supprime l’année de décalage entre la perception de vos revenus de location meublée en LMNP et leur imposition. Le bailleur est soumis à un acompte mensuel ou trimestriel au choix, le montant total de l’imposition étant ensuite régularisé sur la base de la déclaration de revenus.

Les petits investisseurs peuvent investir dans la location meublée tout en profitant d’avantages fiscaux. Simple, il vous suffit de déclarer vos recettes locatives pour pouvoir en bénéficier. Aucune comptabilité n’est requise.

Le micro-BIC est avantageux puisqu’il permet de faire baisser son impôt en profitant d’un abattement fiscal de 50% sur les sommes perçues (ou 71% pour une location meublée classée).

Le régime réel d’imposition pour les locations meublées est facultatif pour tous les particuliers éligibles au micro-BIC, mais il devient obligatoire dès lors que les plafonds de chiffre d’affaires sont dépassés (soit au-delà de 70 000 € pour des meublés classiques).

La déclaration des revenus d’un loueur de meublés non professionnel au régime réel suppose de remplir une déclaration de résultat n°2031 lors de sa déclaration d’impôt et d’y associer un bilan avec un compte de résultat en bonne et due forme.

Pour déduire des charges d’amortissement, il vous faudra en plus procéder à la rédaction d’un tableau respectant les normes fixées par le Code général des impôts en son article 39C.

Dans ce cas, il peut être utile de faire appel à un expert-comptable pour faciliter la gestion administrative et fiscale de votre activité de LMNP. Adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) présentera également des avantages non négligeables dans l'optimisation de votre investissement locatif en LMNP.

Lorsqu’un investisseur souhaite générer des recettes locatives importantes ou qu’il possède plusieurs biens meublés, ce régime est plus adapté. Il est automatique dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 70 000 €. Cette option peut être choisie lorsque vos charges sont élevées même si vous n’atteignez pas ce plafond, à condition d’en faire la demande formelle à l’administration fiscale.

Ce régime fiscal peut être plus avantageux puisque vous allez pouvoir imputer les dépenses liées à la gestion de votre bien. Vous y ferez figurer les intérêts d’emprunt, les travaux réalisés, les taxes payées, les assurances, etc. L’amortissement a pour effet de réduire de façon significative le bénéfice imposable. Lorsque vous enregistrez un déficit, vous pouvez l’imputer sur l’année en cours et les dix années suivantes s’il dépasse le plafond de 10 700 € par an.

Un suivi méticuleux des charges et une prise en compte de l’amortissement de sa location meublée s’impose : le bien et son mobilier. Ceci exige donc un vrai travail de comptabilité à confier à un expert. Ce dernier produira une déclaration fiscale pour votre investissement en meublé non professionnel.