Investisseur LMNP : Comment réaliser une déclaration d'impôt ?

Les revenus locatifs touchés sous le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP) font l’objet d’une section à part dans la déclaration annuelle des revenus. Si les investisseurs relevant du régime micro-BIC sont soumis à une procédure simplifiée, ceux ayant opté pour le régime réel feront appel de préférence à un expert-comptable.

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RDV Investisseurs

Les revenus locatifs touchés sous le statut de loueur de meublés non professionnel (LMNP) font l’objet d’une section à part dans la déclaration annuelle des revenus. Si les investisseurs relevant du régime micro-BIC sont soumis à une procédure simplifiée, ceux ayant opté pour le régime réel feront appel de préférence à un expert-comptable.

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Ce statut de loueur meublé non professionnel est octroyé à toute personne qui investit dans un logement meublé indépendant ou dans un bien en résidence de services. En répondant à une pénurie de logements, l’investisseur profite d’avantages fiscaux. Étudiants, seniors, personnes âgées dépendantes, en vous concentrant sur ces logements fortement demandés, vous assurez votre rentabilité locative tout en étant utile à la société.

Ce levier fiscal intéresse les propriétaires qui achètent leur bien hors taxes et économisent donc la TVA. Ensuite, selon le profil et le chiffre d’affaires réalisé, des déductions sont possibles. Pour exercer de manière légale une activité de LMNP, vous devrez obtenir un numéro de SIRET.

En tant que LMNP, sachez que vous pouvez également être amené à payer la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime micro BIC

Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?

Le régime dit « micro-BIC » s’applique par défaut si les revenus locatifs tirés de vos locations meublées ne dépassent pas un chiffre d’affaires de 70 000 € par an, ou jusqu’à 170 000 € concernant des logements de tourisme dans des bâtiments classés.

Comment déclarer ses revenus en micro-BIC ?

Dans votre déclaration d’impôts sur les revenus – à remplir tous les ans avant la fin du mois de mai ou début juin au plus tard – le montant des revenus LMNP sous le régime micro-BIC est à reporter dans le formulaire n° 2042 C-PRO, dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Vous devez indiquer la somme totale : l’abattement sur l’impôt sera calculé automatiquement par le fisc. Le revenu, après abattement, est taxé au taux marginal de votre impôt sur le revenu et subit par ailleurs 17,2% de prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier 2019, la réforme de l’impôt avec le prélèvement à la source supprime l’année de décalage entre la perception de vos revenus de location meublée en LMNP et leur imposition. Le bailleur est soumis à un acompte mensuel ou trimestriel au choix, le montant total de l’imposition étant ensuite régularisé sur la base de la déclaration de revenus.

À qui s’adresse ce régime fiscal ?

Les petits investisseurs peuvent investir dans la location meublée tout en profitant d’avantages fiscaux. Simple, il vous suffit de déclarer vos recettes locatives pour pouvoir en bénéficier. Aucune comptabilité n’est requise.

Les avantages du micro-BIC

Le micro-BIC est avantageux puisqu’il permet de faire baisser son impôt en profitant d’un abattement fiscal de 50% sur les sommes perçues (ou 71% pour une location meublée classée).

LMNP : exemple de réduction d'impôts

Bon à savoir

Le formulaire n° 2042 C-PRO en régime réel inclut, en quatrième page, une section intitulée « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux ». Vous ne devez surtout pas la remplir au titre de revenus locatifs en LMNP. Les prélèvements sociaux vont s’imputer automatiquement.

Déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel

Qu’est-ce que le régime réel LMNP ?

Le régime réel d’imposition pour les locations meublées est facultatif pour tous les particuliers éligibles au micro-BIC, mais il devient obligatoire dès lors que les plafonds de chiffre d’affaires sont dépassés (soit au-delà de 70 000 € pour des meublés classiques).

Bon à savoir

Dans le cas d'une indivision en LMNP, seul le régime réel vous est accessible. Avec le mode d’imposition au réel, les charges et les recettes sont partagées entre les indivisaires en fonction de leur pourcentage de possession du bien meublé. Vous ne pouvez donc pas déclarer vos impôts au régime du micro-BIC.

Comment déclarer ses revenus en régime réel ?

La déclaration des revenus d’un loueur de meublés non professionnel au régime réel suppose de remplir une déclaration de résultat n°2031 lors de sa déclaration d’impôt et d’y associer un bilan avec un compte de résultat en bonne et due forme.

Pour déduire des charges d’amortissement, il vous faudra en plus procéder à la rédaction d’un tableau respectant les normes fixées par le Code général des impôts en son article 39C.

Dans ce cas, il peut être utile de faire appel à un expert-comptable pour faciliter la gestion administrative et fiscale de votre activité de LMNP. Adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) présentera également des avantages non négligeables dans l'optimisation de votre investissement locatif en LMNP.

À qui s’adresse le régime réel ?

Lorsqu’un investisseur souhaite générer des recettes locatives importantes ou qu’il possède plusieurs biens meublés, ce régime est plus adapté. Il est automatique dès que le chiffre d’affaires annuel dépasse 70 000 €. Cette option peut être choisie lorsque vos charges sont élevées même si vous n’atteignez pas ce plafond, à condition d’en faire la demande formelle à l’administration fiscale.

Quels sont les avantages du régime réel ?

Ce régime fiscal peut être plus avantageux puisque vous allez pouvoir imputer les dépenses liées à la gestion de votre bien. Vous y ferez figurer les intérêts d’emprunt, les travaux réalisés, les taxes payées, les assurances, etc. L’amortissement a pour effet de réduire de façon significative le bénéfice imposable. Lorsque vous enregistrez un déficit, vous pouvez l’imputer sur l’année en cours et les dix années suivantes s’il dépasse le plafond de 10 700 € par an.

 

Un suivi méticuleux des charges et une prise en compte de l’amortissement de sa location meublée s’impose : le bien et son mobilier. Ceci exige donc un vrai travail de comptabilité à confier à un expert. Ce dernier produira une déclaration fiscale pour votre investissement en meublé non professionnel.

Formulaire P0i : comment déclarer votre activité de loueur en meublé ?

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