La révision du loyer en questions

La révision du loyer en questions
Vous louez un bien et voulez revoir le prix du loyer ? C'est possible, si vous respectez les règles de calcul et l'Indice de référence des loyers.
Révision du loyer

Deux possibilités s'offrent à vous si vous voulez augmenter le loyer : vous pouvez le faire soit en cours de bail, soit à la fin de celui-ci. Mais dans les deux cas, vous devez respecter des formalités et des règles précises, comme envoyer la demande par lettre recommandée ou respecter l'indice de référence des loyers.

LA RÉVISION DE LOYER AU COURS DU BAIL

Quelles sont les conditions requises pour réviser le loyer en cours de bail ?

Vous pouvez augmenter le loyer en cours de bail, à une condition : une clause de révision annuelle ou d'indexation doit être prévue dans celui-ci. Votre demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

À quelle date procéder à cette révision ?

La date de révision peut être prévue dans le bail. Si ce n'est pas le cas, l'augmentation est possible à l'anniversaire de sa signature.

Que se passe-t-il si je laisse passer cette date ?

Depuis la loi Alur, vous disposez d'un an, à compter de la date de révision, pour manifester votre volonté de réviser le loyer. Si vous ne le faites pas, vous devrez attendre l'année d'après pour procéder à une augmentation.

Y a-t-il un plafond légal pour cette augmentation ?

Celle-ci ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers – IRL - disponible sur le site de l'INSEE, diffusé tous les trimestres.

Existe-t-il des exceptions à ce plafond ?

Une majoration de loyer est possible si vous avez effectué des travaux d'amélioration. Mais cette possibilité doit être inscrite dans une clause ou un avenant au contrat de location.

 

LA RÉVISION DE LOYER AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Dois-je respecter l'Indice de référence des loyers (IRL) lors du renouvellement ?

Oui. L'IRL est applicable pour une révision au cours du bail, mais aussi à son renouvellement. La seule exception possible est la demande de majoration.

Dans quel cas puis-je demander une majoration de loyer ?

Si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché, vous pouvez demander sa réévaluation. Envoyez au locataire votre proposition de révision par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant l'échéance du bail et joignez-y 3 références de loyers dans le même groupe d'immeubles ou dans des immeubles comparables, situés à proximité. Dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, 6 références sont exigées. Les détails du courrier.

Le locataire a-t-il le droit de contester cette majoration ?

Oui. Il peut accepter l'augmentation ou la refuser, toujours par écrit. S'il n'a pas réagi 4 mois avant la fin du bail, son silence équivaut à un refus. Dans tous les cas de contestation, il doit apporter des "contre-références" pour prouver que son loyer n'est pas sous-évalué. Vous devez alors saisir la commission départementale de conciliation – CDC - dans les 4 derniers mois du préavis, qui tentera de trouver un accord entre vous deux. Si la conciliation échoue, dernière possibilité : saisir le tribunal d'instance.

Mon bien est soumis à l'encadrement des loyers. qu'est-ce qui change ?

Dans les villes où les loyers sont encadrés, les contraintes montent d'un cran. Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur, vous pouvez proposer une augmentation, mais toujours dans la limite de ce loyer de référence minoré.

Qu'est-ce que le loyer de référence minoré ?

Dans les zones d'encadrement du loyer, le préfet fixe chaque année des loyers de référence en fonction des caractéristiques du logement et de son secteur géographique. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence - 30%. Qu'est-ce que le loyer de référence majoré ? Dans les zones d'encadrement du loyer, le loyer de référence majoré est égal au loyer de référence + 20%,

 

LES CAS PARTICULIERS : PINEL ET LMNP

Mon bien est en loi Pinel. Puis-je réviser le loyer ?

En dispositif Pinel, vous pouvez augmenter le loyer chaque année dans la limite de l'augmentation de l'IRL, comme n'importe quel bailleur, mais le montant de l’augmentation ne doit pas excéder la limite du loyer maximal fixé par décret.

Soit en 2017 :

  • 16, 83 €/m2 charges non comprises pour la zone A bis,
  • 12,50 € pour la zone A,
  • 10,07 € pour la zone B1,
  • 8,75 € pour la zone B2.

Le bien est loué en LMNP. Qu'est-ce que cela change ?

Les règles sont les mêmes que pour les locations vides. Le bail doit prévoir la possibilité de révision du loyer et celle-ci peut s'effectuer une fois par an, à la date fixée par le contrat ou à sa date anniversaire, dans les limites de l'IRL. En revanche, bailleur et locataire sont libres de choisir l'indice de référence qu'ils souhaitent (IRL, Indice du coût de la construction, etc.)