Tout savoir sur le dépôt de garantie du locataire

Tout savoir sur le dépôt de garantie du locataire
Un investissement locatif réussi demande quelques bons réflexes administratifs. Par exemple, le dépôt de garantie du locataire : quel montant demander ? Faut-il l’encaisser ?...
Investissement locatif : caution locataire

À quoi sert le dépôt de garantie du locataire ?

Le dépôt de garantie doit pallier les éventuelles créances du bailleur s’il venait à faire défaut. Cette somme sert donc à garantir le paiement par le locataire des sommes qu’il doit au bailleur. Il sert notamment à couvrir d’éventuels impayés (loyers, impôts…) ou des dégradations du bien à la fin de la location.

Quels documents demander à son locataire ?

La caution est donc différente du dépôt de garantie ?

Tout à fait. En plus du versement du dépôt de garantie, dont le montant est plafonné, vous pouvez demander à votre locataire la remise d’une caution, sous certaines conditions2. Le locataire peut fournir une caution personnelle d’une personne physique (souvent de l’entourage familial) ou d’une banque. La caution est un acte, à annexer au bail, et non une somme d’argent, contrairement au dépôt de garantie ! En cas de dette, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire.

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Quel montant demander au titre du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges pour les locations non-meublées. Pour les locations meublées, il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 27 mars 2014. Vous devez inscrire cette somme dans le contrat de bail et ne pouvez en aucun cas la réévaluer au cours de la location.

Attention

si vous demandez un loyer payable en avance pour une durée supérieure à 2 mois, le locataire n’a pas à verser de dépôt de garantie.

 

Quand exiger cette somme, et qu’en faire ?

C’est le jour de la signature du bail que votre locataire doit verser le montant correspondant au dépôt de garantie. Vous pouvez accepter un paiement en liquide, mais il est plus courant de demander un chèque que vous pourrez alors encaisser. Si vous n’encaissez pas le chèque, gardez bien en tête qu’il ne sera plus valable un an et 8 jours après la date de sa signature ! Votre locataire peut vous demander un reçu.

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Existe-t-il des aides au paiement du dépôt de garantie ?

Le locataire peut aussi bénéficier de dispositifs d'aide pour le paiement du dépôt de garantie, sous réserve de remplir certaines conditions : par exemple " l’avance Loca- Pass ®" (prêt à taux 0% accordé au locataire, qui couvre le montant du dépôt de garantie), ou la garantie Loca-Pass ® fournies par « l'Action Logement » (ex-1% logement), ou encore le Fonds de solidarité pour le logement, qui accorde des aides aux personnes en difficulté).

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Quel délai pour rendre le dépôt de garantie ?

Votre locataire souhaite quitter le logement et vous a signifié son congé ? Vous devez lui rendre son dépôt de garantie après la remise des clés. Depuis le 27 mars 2014, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai pour rendre le dépôt est d’un mois après le jour de restitution des clefs ; en cas de sommes impayées, le délai est de 2 mois. Veillez à rester dans les règles : Si vous ne rendez pas le dépôt en temps et heure au locataire, vous devrez des intérêts de retard (10% du loyer hors charges par mois de retard).

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Dans quel cas garder une partie ou la totalité du dépôt de garantie ?

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé à l’entrée et que le locataire ne présente aucun impayé, le montant restitué doit être le même que celui qui vous a été versé. Mais si vous constatez des dégradations ou des travaux de remise en état, vous pouvez déduire le montant des réparations. Pensez bien à justifier les retenues : pour cela appuyez-vous sur l’état des lieux, sur des photos et des devis. En revanche, l’usure normale d’un bien immobilier n’est pas suffisante pour ne pas restituer le dépôt (typiquement les couleurs passées de peinture ou de papier peint, le vernis fatigué d’un sol)…

En cas d’impayé de loyer ou de charges, vous pouvez également prélever le montant de l’impayé sur le dépôt de garantie. Mais attention encore, cela n’autorise par le locataire à ne pas régler son dernier loyer.

Un dernier cas particulier, celui de la copropriété : vous pouvez conserver une partie du dépôt de garantie (20% maximum) jusqu'à réception du décompte des charges annuelles.

5 conseils pour résilier le bail de son locataire sans stress

1. règles à l’article 22 de la loi du 6 Juillet 1989, (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014)
2. article 22-1 de la loi du 6 Juillet 1989