Vrai / faux : tout savoir sur la SCI

Vrai / faux : tout savoir sur la SCI
Les SCI (ou société civiles immobilières) est un excellent moyen de gérer (et transmettre) son patrimoine immobilier. Mais faire acheter un bien immobilier par sa propre société immobilière soulève de nombreuses questions : pouvez-vous en faire votre résidence principale ? Quels sont les frais ? Peut-on en céder ses parts ? Pour vous aider à faire le point, voici le VRAI / FAUX de la SCI.
SCI vrai faux

Votre résidence principale ne peut pas faire l’objet d’une SCI

 FAUX  Vous pouvez tout à fait gérer votre résidence principale en SCI. C’est même une solution utile pour faciliter la donation à vos enfants par exemple, tout en conservant la gestion de votre bien. La création de la SCI implique cependant la perte de certains avantages : PTZ, épargne logement, abattement de 30 % de la valeur de votre résidence principale pour le calcul de l’ISF…

Vous ne pouvez pas acheter seul en SCI

 VRAI  Pour être immatriculée et exister, une société civile immobilière doit associer au moins 2 personnes (les « associés »). Cependant, dans certains cas (décès des autres associés, cessation de parts…), la SCI peut ne plus compter qu’un unique associé.

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La SCI, c’est aussi des frais !

 VRAI  Et oui ! La création d’une SCI implique certains coûts. Vous pouvez rédiger vous-même ses statuts, mais il est recommandé de passer par un notaire ou un avocat. Vous devez ensuite les enregistrer au centre des impôts (bon à savoir, les associés sont exonérés des frais d’enregistrement s’ils font un apport au capital de la société, que ce soit en numéraire ou en bien immobilier), puis les déposer au greffe du tribunal de commerce (coût d'environ 100 €). Enfin, la publication (obligatoire) d’une annonce légale vous coûtera autour de 200 €.

Se pose aussi la question de la rémunération du gérant. Assemblée générale et procès-verbal annuels, comptabilité, publication des comptes, déclaration des impôts… Ces tâches administratives prennent du temps, que vous pouvez reporter dans les frais de fonctionnement.

PINEL et SCI font bon ménage

 VRAI  sauf dans un cas !  Vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation PINEL via une SCI sous certaines conditions :

  • Votre SCI ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés,
  • Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant l’achat,
  • Le logement doit respecter les conditions liées à la loi PINEL.

Cependant, si vous souhaitez louer le logement acheté en PINEL à un membre de votre famille, ne passez pas par une SCI : la location entre associés ou à un membre du même foyer fiscal est impossible.

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L’accord des associés est indispensable pour une cession de parts

 VRAI  et  FAUX  Les modalités de cession de part doivent être prévues dans les statuts. En principe et par défaut, la cession de parts est soumise à l’agrément des associés à l’unanimité. Les statuts peuvent cependant stipuler que l'agrément peut être donné par le(s) seul(s) gérant(s) ou une majorité définie.

Vous pouvez racheter les parts de votre associé

 VRAI  Les parts d’une SCI peuvent être cédées entre associés. Sauf mention contraire dans les statuts, les autres associés ne peuvent s’y opposer. Idem si un membre souhaite céder ses parts à un descendant ou un ascendant. Seule la cession à un tiers nécessite l’accord de tous les associés.

SCI c'est pour qui ?

SCI et LMNP sont compatibles

 VRAI  Rien ne vous empêche de louer en meublé votre bien géré en SCI. Cependant, si les loyers perçus représentent plus de 10 % des recettes totales de la SCI, vous serez redevable de l’impôt sur les sociétés. En deçà - autrement dit si l’activité de location meublée est occasionnelle - vous restez soumis à l’impôt sur le revenu.

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Tous les associés doivent être présents aux Assemblées Générales (AG)

 FAUX  Il n’y a aucun quota d’associés présents ou représentés (ou de parts sociales) à atteindre pour que l’AG soit valable, à moins que les statuts ne le stipulent.

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La SCI prend fin à la revente du bien

 VRAI  et  FAUX  La vente du bien immobilier (à un unique associé ou à un tiers) qui fait l’objet de la SCI entraîne généralement la dissolution de la société. Cependant les associés peuvent aussi modifier les statuts de la SCI pour lui donner un nouvel objet, ce qui peut alors prolonger l’existence de la SCI.