Acheter en SCI : c'est pour qui ?

Il faut au minimum deux associés pour créer une SCI. En termes d'organisation, la gestion est confiée à un gérant, et les associés doivent se réunir une fois par an en assemblée générale. Les règles de fonctionnement au sein de la SCI sont définies dans des statuts qui lui sont propres. Pour cette étape, on ne saurait que trop conseiller le recours à un notaire, bien que cette option soit synonyme de frais supplémentaires pouvant atteindre 1 500 €.

Au moment de la création, chaque associé contribue à la constitution du capital par un apport personnel (financier ou en nature), en contrepartie de quoi, un certain nombre de parts sociales de la société lui est attribué. Lors d'un achat immobilier dans le cadre d'une SCI, c'est donc la société qui est propriétaire du bien. Les associés, eux, ne détiennent que des parts sociales, proportionnellement à leur contribution.

Qu'il s'agisse de faire de l'investissement locatif ou d'acquérir une résidence secondaire commune, certaines personnes, membres d'une même famille ou simple amis, font le choix d'acheter à plusieurs. Créer une SCI est alors la solution toute trouvée.

Les avantages de la formule sont d'abord financiers : en achetant à plusieurs, vous disposez d'une capacité de financement plus importante due à la mise en commun de l'apport personnel de chaque associé. Dans le cas d'un prêt bancaire, c'est la SCI qui porte l'emprunt. C'est un bon point aux yeux des banquiers car leurs garanties s'en voient renforcées, chaque associé étant responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine.

Les couples qui ne sont ni mariés, ni pacsés, ont plutôt intérêt à créer une SCI pour acheter leur résidence principale. En l'absence d'un contrat de mariage ou d'une convention de Pacs, une SCI permet d'acheter à deux sans être soumis à une situation d'indivision du bien. Avec des statuts rédigés dans ce sens, la SCI offre donc un cadre plus souple en cas de séparation du couple et plus sécurisant en cas de décès de l'un des partenaires.

Si vous avez une maison de famille, et de nombreux héritiers, créer une SCI familiale est un très bon moyen d'organiser simplement une succession. En y associant leurs enfants, les parents peuvent céder progressivement et équitablement les parts sociales qu'ils détiennent, et ce de manière bien plus simple que s'il s'agissait de transmettre directement un bien immobilier indivisible. La valeur de ces parts sociales est souvent inférieure à celle du patrimoine immobilier lui-même, puisqu'on en déduit le passif de la société (par exemple, un emprunt contracté pour financer l'acquisition) en plus d'appliquer une décote d'au moins 10% compte tenu de leur faible négociabilité des parts. Ajoutez à cela que ces parts sociales ne constituent pas un bien immobilier, et vous n’avez aucune obligation de passer devant le notaire. La donation est donc susceptible de n'engendrer aucun frais, à condition de respecter une limite de 100,000 € par parent et par enfant par période de 15 ans. Dernier avantage de cette transmission progressive, les parents conservent la gérance du patrimoine !

Aussi nombreux soient-ils, les avantages de la SCI ne doivent pas faire oublier quelques inconvénients. Comme pour toute société, la création et la gestion d'une SCI implique des formalités juridiques et comptables qui peuvent sembler pesantes. De plus, opérer dans le cadre d'une SCI interdit d'avoir recours à un plan ou compte épargne-logement pour financer une acquisition. De même, les aides à la propriété (PTZ+, prêt conventionné ou autre prêt à l'accession sociale) ne sont pas accessibles.

Mais bien appréhendée, la SCI peut apporter une réponse efficace pour la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier à plusieurs, en famille ou entre amis.