Comment fixer le loyer de son bien ?

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Investissement locatif : le loyer
Comment déterminer le montant optimal de votre loyer, celui qui vous permettra de louer rapidement tout en offrant un bon retour sur investissement ?
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Fixer le prix d’un loyer n’est pas un exercice compliqué, mais il requiert néanmoins de connaitre quelques subtilités. Par exemple, si ce montant est libre, il est souvent encadré, et il convient de considérer un certain nombre de critères pour proposer « le juste loyer ».

Fixer le loyer en fonction du marché

Le loyer d’un bien reste bien souvent déterminé avant tout par sa superficie, sa localité, et son état général (délabré, « comme neuf », etc…). La meilleure chose à faire, dans un premier temps, est donc de se renseigner sur les biens comparables : voisins d’immeuble, ou immeubles de qualité comparable à proximité.

Dans un premier temps, renseignez-vous sur les loyers des biens comparables (voisins, immeubles comparables…)

En cas d’hésitations pour fixer le montant du loyer, vous pouvez vérifier les prix du marché auprès d’organismes comme les ADIL, ou encore les observatoires des logements et des loyers de votre région. Certains sites internet proposent également des cartes découpées par départements, aux données précises. 

Profitez dès à présent du dispositif Pinel pour votre investissement locatif !

un loyer en fonction des spécificités du bien

S’appliquent ensuite des variations de tarifs selon la « qualité du bien ». Par exemple, à qualité équivalente, un ascenseur valorisera votre bien s’il est en étage, tandis qu’un logement au rez-de-chaussée connaitra traditionnellement une petite décote. Un logement vide sera toujours loué moins cher qu’un meublé ; tandis qu’un logement neuf, rénové ou encore performant énergétiquement sera toujours plus intéressant qu’un bien plus ancien.

Faut-il louer votre logement vide ou meublé ?

En tout état de cause, ce sera toujours les personnes visitant votre bien qui vous donneront le « LA » : si vous avez du mal à trouver preneur, de nombreuses visites sans dépôt de dossiers, ou que le temps de vacances entre 2 locations excède 1 mois dans une zone « tendue », il faut certainement vous interroger sur le montant du loyer demandé…

Un logement neuf, rénové ou encore performant énergétiquement sera toujours plus intéressant qu’un bien plus ancien

Tenir compte des lois d’encadrement des loyers

Dans quelques agglomérations, les montants des loyers sont encadrés, notamment à la relocation, dans le but d’éviter des hausses trop importantes lorsque les locataires changent ou que les baux se renouvellent. Cela signifie que dans ces zones, (que vous pouvez retrouver ici), les bailleurs ne peuvent plus augmenter le montant du loyer après un changement de locataire, sauf si le logement a été rénové ou amélioré par une série de travaux.

L’encadrement des loyers est particulièrement vrai à Paris, où une taxe peut s’ajouter en cas de location de micro-logements (jusqu’à 14m²). Autre cas d’encadrement, les plafonds imposés dans le contexte d’un investissement locatif moyennant des dispositifs fiscaux avantageux, notamment dans les zones dites « en tension immobilière ». C’est le cas des biens achetés avec un dispositif Pinel ! Avec un loyer bien fixé, vous avez toutes les chances d’avoir peu de temps de vacances entre deux locataires, pour faire de votre investissement locatif un placement gagnant ! A noter, le dépassement même minime du plafond de loyer conduit à la remise en cause de l'avantage fiscal. Il est donc primordial de bien fixer son loyer !

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