En quête d’un crédit immobilier pour acheter : ne regardez pas que le taux !

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Oui, les taux actuels des emprunts immobiliers sont très bas. Mais d’autres paramètres moins connus peuvent aussi faire économiser des sommes non négligeables. Trois points à examiner à la loupe.
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1. Négocier les frais de dossier

Les frais de dossiers rémunèrent la banque pour l’étude et le « montage » de votre dossier de prêt. Intégrés dans le taux effectif global (TAEG), ils représentent 1 000 euros en moyenne.

La bonne nouvelle ? Votre situation financière vous offre parfois une marge de négociation pour les réduire voire les annuler.

Attention, si vous passez par un courtier, ce dernier obtiendra souvent pour vous des frais de dossier nuls. Mais il les remplacera par des frais de « courtage » d’un montant proche pour sa prestation (conseil, négociation et comparaison des offres).

6 questions à poser à votre courtier

2. Gommer les pénalités de remboursement anticipé

Seuls 10% à 20% des emprunteurs conservent leur crédit jusqu’à terme. Les autres revendent leur bien pour acheter plus grand, perçoivent une rentrée d’argent imprévue, etc. Seul hic, en cas de remboursement anticipé d’un crédit, les banques facturent une indemnité, dont le montant est encadré : il ne peut dépasser un semestre d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation, sans excéder 3 % du capital restant dû (article R. 312-21 du code de la consommation). Comptez par exemple environ 1 000 euros s’il reste 50 000 euros à rembourser sur un prêt à 4%.

Il est donc préférable d’anticiper, et de négocier un rabais sur ces pénalités à la souscription du prêt. Les bons profils d’emprunteurs pourront même les réduire à zéro. Seul un cas reste hors de portée de la négociation : en cas de rachat de crédit par un établissement concurrent, l’indemnité restera toujours due. A noter enfin, pour les prêts souscrits depuis le premier juillet 1999, dans le cas d’une revente du bien suite à un changement de lieu, d’activité professionnelle, ou suite à un licenciement ou au décès de conjoint, l’emprunteur peut rembourser par anticipation sans pénalités.

Taux d'intérêt : comment sont-ils fixés ? 

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3. Economiser sur le coût de l’assurance

L’assurance « décès invalidité » représente jusqu’à 15 à 20% du coût total d’un prêt ! Depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon en juillet 2014, faire jouer la concurrence sur ce poste est heureusement plus facile. Vous diminuerez souvent l’addition en souscrivant un contrat d’assurance externe, par opposition au contrat « groupe » fourni d’office par la banque (jusqu’à – 50% si vous avez moins de 40 ans et que vous êtes non-fumeur). Vous pouvez aussi négocier avec votre établissement, car certaines banques s’alignent sur les taux pratiqués à l’extérieur, notamment pour les jeunes.

Dans tous les cas, en comparant deux offres, vérifiez bien que les garanties sont similaires : des différences pourront impacter votre coût total de crédit.

Un exemple ? Si on vous propose une assurance « perte emploi », vérifiez le délai de franchise (qui peut atteindre un an) et assurez-vous qu’elle couvre une partie suffisante de la mensualité (ce n’est parfois pas le cas).

Assurance emprunteur : démêler le vrai du faux

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