Investir dans un local commercial

La rentabilité importante et la grande souplesse législative sont les deux principaux atouts de ce type d’investissement immobilier.

1. Le prix de vente d’un local commercial n’est en effet pas fixé comme celui d’un logement, à partir de la surface : il est calculé selon la rentabilité attendue du bien. Plus une boutique peut réaliser un important chiffre d’affaires, plus le loyer sera élevé.
2. Le local est un outil de travail pour le locataire, qui ne déménagera pas aussi souvent qu’un locataire d’appartement : il lui faut à chaque fois s’assurer que sa clientèle suive. La gestion d’un local commercial est facilitée par des durées d’occupation plus longues et un très faible taux d’incidents de paiement.
3. Un local commercial n’est pas régi par le même bail qu’un logement. Le bail commercial a une durée de 9 ans et présente une souplesse bien plus importante qu’un bail locatif. Vous pouvez ainsi décider librement des charges imputables à votre locataire (et inclure, par exemple, les travaux ou les impôts fonciers…). Vous pouvez également mettre plus facilement fin au bail d’un locataire qui ne règlerait pas son loyer.

Le choix de l’adresse est prépondérant lors de l’achat de murs de boutique. Alors que, pour un appartement, les prix de l’immobilier s’évaluent généralement par quartier, pour un local commercial ils varient selon le numéro de rue. La rentabilité d’une boutique dépend en effet de l’affluence de ses clients. La proximité d’une station de métro ou de bus est un must. Les rues piétonnes sont également particulièrement prisées, ainsi que les abords de supermarchés — « locomotives » dans le jargon des professionnels.L’autre différence majeure est le profil de votre locataire. Vous ne traitez pas avec un particulier, mais avec un professionnel, qui, le plus souvent, bénéficie des conseils de son expert-comptable. Vous devez donc être vous-même particulièrement informé de toutes les subtilités du bail commercial : renouvellement tacite du bail, déplafonnement des loyers après 12 ans, cession du bail entre commerçants…

1. Étudiez en amont le prix d’achat et le loyer
   Une fois fixé, le loyer est plafonné pendant toute la durée du bail. Il est donc primordial de décider du prix juste, selon la cote de l’adresse et la rentabilité. Si vous achetez un local occupé, vous avez tous les chiffres en main. Si vous achetez un local vide, demandez une estimation précise du prix des locaux alentour.
2. Décidez du type de commerce et de bail
   Certains locaux commerciaux sont dits monovalents, ils ne peuvent correspondre qu’à un type d’activité, comme un cinéma par exemple, et leurs loyers ne sont pas soumis au plafonnement habituel. Les locaux utilisés comme bureaux (auto-école, banque, agence immobilière) ont également des loyers déplafonnés.Pour une activité commerciale classique, attention à rédiger un bail « toutes activités » et à inclure des clauses résolutoires pour mettre fin au bail en cas de problème avec votre locataire (non-paiement des loyers, mauvais entretien des locaux, etc.).
3. Optimisez votre fiscalité
   Les revenus d’un local commercial sont à déclarer comme des revenus fonciers. N’hésitez pas à vous faire conseiller pour profiter d’un maximum d’abattements, grâce aux intérêts d’emprunt ou aux travaux.

Faire un investissement locatif présente des risques, notamment en cas d’absence de location, de loyer impayé ou de vacance locative.