Investissement immobilier : les changements avec le prélèvement à la source

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Changements prelevement a la source
Vous avez investi dans l’immobilier et vous vous posez des questions sur le prélèvement à la source et ses implications ? Voici un tour d’horizon des changements à venir, et des avantages que vous pouvez en tirer.

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60% d’économies d’impôt dès le mois de janvier

En septembre, le gouvernement a fait un grand pas en faveur des investisseurs, en doublant le montant des économies d’impôts versé dès le mois de janvier. Au lieu des 30% annoncés jusqu’alors, les contribuables bénéficieront d’une avance de 60%. Cet avantage concerne l’ensemble des niches fiscales, qu’il s’agisse de l’emploi à domicile, du dispositif Pinel ou de ses prédécesseurs. Si vous avez investi en Pinel, vous recevrez donc le 15 janvier un versement de 60% du montant des économies totales. Le solde sera ensuite versé durant l’été.

À savoir : L’avance de 60% peut couvrir le montant d’impôt sur le revenu pendant plusieurs mois. Dans le cas où l’économie Pinel effacerait complètement l’impôt sur le revenu, l’avance de 60% permettra de retrouver cet effacement.

Prélèvement à la source et crédit d’impôt 

Avec le prélèvement à la source, le versement des crédits d’impôt et le paiement de l’impôt sur le revenu sont dissociés. L’impôt sur le revenu sera en effet payé avant même le versement du salaire : en janvier 2019, vous acquitterez votre impôt sur le revenu de janvier 2019. Le taux individuel de prélèvement permet de prendre en compte à la fois votre salaire et vos revenus annexes.

Tout savoir sur le prélèvement à la source

Les crédits d’impôt seront en revanche toujours versés avec une année de décalage. Ce système permet de ne pas perdre vos crédits d’impôt 2018. Il vous assure aussi de ne pas avoir à rembourser un crédit d’impôt indûment versé.

En janvier 2019, vous bénéficierez donc du versement de votre crédit d’impôt 2017. Si votre logement Pinel est livré en 2018, vous recevrez votre premier versement dès janvier 2020. 

Pinel : exemples d'investissement

Quels avantages pour les investisseurs en Pinel ?

Le versement de 60% des économies d’impôts dès janvier permet, dans de nombreux cas, de faire bénéficier les contribuables d’une avance de trésorerie.

Prenons l’exemple d’un contribuable payant 4 500€ d’impôt par an et bénéficiant de 2 300 euros de réduction d’impôt grâce à un investissement en Pinel. Il règle donc 2 200 euros d’impôt.

Avec le prélèvement différé, il pouvait répercuter sa réduction d’impôt sur ses paiements mensuels, donc verser 220 euros par mois (le prélèvement mensuel s’effectuant sur 10 mois, de janvier à octobre).

Au 15 août, il avait versé au Trésor Public 1 760 euros d’impôts. Le solde de 2 200 euros était payé au 15 octobre.

Avec le prélèvement à la source, il reçoit 1 380 euros dès le mois de janvier et règle 375 euros par mois d’impôt sur le revenu (4 500 euros sur 12 mois). Jusqu’au 20 avril (pendant 3,6 mois), ses prélèvements mensuels sont couverts par l’avance de 60% du crédit d’impôt. Fin août, le contribuable a payé 1 620 euros d’impôt (375*8 – 1380), et il reçoit les 40% restant du crédit d’impôt, donc 920 euros.

Fin août, le contribuable aura versé en tout 700 euros au Trésor Public. Le solde de 2 200 euros sera atteint le 31 décembre.

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Le prélèvement à la source et le déficit foncier

Avec le prélèvement à la source, vous paierez l’impôt sur vos revenus fonciers l’année de perception de vos loyers. Vous serez en charge de déclarer tous les trimestres vos revenus fonciers à l’administration fiscale et de vous acquitter du montant d’impôt correspondant.

Le taux de prélèvement des revenus fonciers est celui du foyer (et non votre taux individualisé) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux obligatoires. Dans le cadre du régime microfoncier, vous conservez les abattements forfaitaires sur vos revenus fonciers, de 30% en location vide et 50% en location meublée.

Seule particularité à connaître en 2019 : votre éventuel déficit foncier est calculé sur les années 2018 et 2019. Vous pourrez déduire 50% des dépenses de 2018 et 50% de celles de 2019. Ce système vise à éviter les reports de travaux ou les effets d’aubaine. Vous bénéficierez cependant d’une exception si vous réalisez, en 2019, des travaux d’urgence ou dans un bien acquis en 2019 : dans ces deux cas, vous pourrez déduire 100% du montant des travaux de vos revenus fonciers 2019.

Dès 2020, vous déduirez 100% des dépenses de l’année en cours des revenus correspondant.

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