Les solutions pour investir à plusieurs

Vous êtes mariés et votre projet de vie passe par l’achat d’un bien immobilier ? Les implications sont différentes selon votre régime matrimonial :

• En l’absence de contrat de mariage, c’est le régime par défaut de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique : tous les biens acquis pendant le mariage appartiennent à chaque époux pour moitié, chacun conservant ses biens acquis précédemment.
• Si vous faites le choix du régime de la communauté universelle, tous les biens acquis avant et après le mariage font partie du patrimoine commun, divisé en 2 parts égales en cas de divorce ou de décès (en l’absence de clause d’attribution intégrale).
• Mariés sous le régime de la séparation de biens, vous devez établir une convention d’indivision particulière pour acheter un bien en commun, qui appartiendra aux 2 époux pour moitié ou en fonction de quotes-parts (proportionnelles à la contribution financière par exemple) si vous les précisez dans l’acte de vente.
• La participation aux acquêts est un régime hybride, qui associe les avantages de la séparation de biens pendant le mariage à ceux de la communauté réduite aux acquêts au moment de la dissolution (l’enrichissement du conjoint est partagé). Elle permet notamment de protéger les biens achetés en commun, notamment si l’un des deux exerce une profession impliquant un risque financier.

Si vous vous êtes pacsés récemment, c’est à dire après 2007, le régime de la séparation de biens s’applique par défaut. Dans la convention de Pacs, vous pouvez toutefois opter pour le régime de l’indivision spécifique (tous les biens achetés durant le Pacs sont présumés appartenir à parts égales à chacun). Pour un Pacs conclu avant 2007, c’est exactement l’inverse (indivision par défaut).

Si vous souhaitez investir entre concubins (ni mariés ni pacsés), en famille ou entre amis, vous pouvez envisager l’indivision ou la SCI.

Ne nécessitant presqu’aucune formalité, l’indivision est une solution facile et peu contraignante pour acheter un bien à plusieurs. Chaque acquéreur est propriétaire indivis du bien commun, dont il peut jouir pleinement (sa quote-part n’est pas matériellement distinguée). Par défaut, la propriété du bien est répartie en parts égales. Il est cependant possible de préciser les quotes-parts de chacun dans l’acte de vente, par exemple en proportion de la contribution financière.

Sauf exceptions, l’unanimité est requise pour les décisions importantes. La bonne entente est donc indispensable au succès de l’indivision ! Par ailleurs, les dettes comme les dépenses d’entretien et de fonctionnement sont assumées collectivement (impôts, travaux…), selon les quotes-parts établies.

Si nécessaire, par exemple pour aménager la répartition des dépenses, les règles de l’indivision peuvent toutefois faire l’objet d’une convention rédigée par un notaire.

Dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière), les acquéreurs investissent par l’intermédiaire d’une société (personne morale) qui est propriétaire du bien au sens juridique. La proportion des parts sociales de chacun des associés est fonction de leur contribution financière.

L’atout principal de la SCI tient à sa souplesse : ses règles de fonctionnement sont déterminées dans des statuts qui lui sont propres (majorités nécessaires pour telles décisions, cas de revente des parts, de séparation, de décès d’un associé, etc.). Elle permet donc de constituer et gérer efficacement un patrimoine immobilier à plusieurs (en famille, entre amis…) tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et successoraux.

A savoir : la SCI implique la désignation d’un gérant ainsi que l’accomplissement de certaines formalités juridiques et comptables qui peuvent sembler pesantes.

N’hésitez pas à solliciter les services d’un notaire pour choisir la solution la mieux adaptée à votre situation !