Investissement immobilier : quelles solutions pour 2026

Après une phase de ralentissement et d’incertitudes, le marché immobilier évolue en 2026 dans un environnement plus lisible. La stabilisation progressive des conditions de financement et un réajustement des prix déjà engagé dans certaines zones, permet aux acheteurs de se projeter plus sereinement dans un projet d’investissement.

Les grandes métropoles restent des secteurs privilégiés lorsqu’elles cumulent bassin d’emploi dynamique, attractivité étudiante et tension locative structurelle. En parallèle, certaines villes intermédiaires peuvent offrir des opportunités intéressantes, grâce à des prix d’entrée plus accessibles et une demande locative soutenue, tout en offrant un potentiel de rendement attractif.

Dans cette dynamique, l’immobilier neuf conserve des atouts recherchés par les investisseurs : logements plus performants sur le plan énergétique, charges mieux maîtrisées, et attractivité renforcée pour les locataires, notamment dans les secteurs où la demande reste forte. Ces éléments peuvent contribuer à sécuriser la mise en location et à améliorer la visibilité du projet sur le long terme.

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel n’est plus en vigueur, ce qui a conduit les investisseurs à réorienter leurs stratégies, notamment dans le neuf.

En 2026, l’approche consiste davantage à rechercher un équilibre entre rentabilité locative, demande, charges et fiscalité. Parmi les solutions les plus suivies figurent la location meublée (LMNP/LMP), le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), ainsi que le statut du bailleur privé intégré au PLF 2026, reposant sur un mécanisme d’amortissement fiscal en location nue, sous réserve des conditions d’applications définitives.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), et dans certains cas celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), reste une stratégie appréciée en 2026. Il permet d’investir dans un bien destiné à la location meublée, répondant à une demande forte dans de nombreuses zones urbaines dynamiques (étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité), à la recherche de solutions “prêtes à vivre”.

Le LMNP/LMP permet d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location meublée.

La location meublée peut concerner :

• Des logements loués en meublé “classique”,
• Des logements dédiés à la location temporaire selon les marchés locaux,
• Ou des résidences services (ex : résidences étudiantes ou seniors), selon les opportunités et les objectifs patrimoniaux.

L’intérêt de la location meublée repose sur deux leviers :

• Un potentiel de loyer souvent supérieur à la location nue, en contrepartie d’un logement équipé,
• Une fiscalité optimisée selon le régime choisi (micro-BIC ou régime réel), notamment grâce à la possibilité de comptabiliser des charges et, au réel, d’utiliser l’amortissement pour réduire la base imposable.

💡Bon à savoir : en 2026, la location meublée reste attractive, mais elle doit être abordée avec une anticipation fiscale rigoureuse, notamment en cas de revente ou d’évolution de la réglementation.

Le LMNP/LMP s'inscrit parfaitement dans une stratégie patrimoniale à long terme. Ce statut permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Il représente également une excellente solution pour préparer sa retraite, en assurant des revenus complémentaires réguliers et prévisibles.

La diversification des investissements sur des marchés porteurs renforce la solidité du patrimoine constitué, tandis que la valorisation progressive du bien permet d'envisager sereinement la transmission aux héritiers.

Cette approche de la gestion patrimoniale fait du LMNP/LMP un outil particulièrement pertinent pour les investisseurs recherchant une stratégie équilibrée entre rentabilité immédiate et constitution d'un patrimoine pérenne.

Le marché de la location meublée connaît une croissance soutenue sur l'ensemble du territoire français :

• Les grandes métropoles universitaires attirent un flux constant d'étudiants et de jeunes actifs en recherche de logements meublés.
• Les zones touristiques attractives offrent des opportunités de rentabilité intéressantes avec la location saisonnière.
• Les villes moyennes en développement présentent également un potentiel croissant, portées par de nouveaux projets d'aménagement et une qualité de vie recherchée.
• Les secteurs à forte concentration d'entreprises génèrent une demande soutenue de la part des cadres en mobilité professionnelle.

Cette diversité des marchés permet aux investisseurs d'adapter leur stratégie en fonction de leurs objectifs, qu'il s'agisse de rendement à court terme ou de plus-value à long terme.

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment :

• Le bien doit être loué meublé, avec un équipement suffisant pour une occupation normale,
• Le statut LMNP s’applique le tant que les conditions du statut LMP ne sont pas réunies
• L’investisseur doit choisir entre micro-BIC et régime réel,
• Le statut LMP peut s’appliquer lorsque les recettes locatives dépassent certains seuils et deviennent majoritaires dans les revenus du foyer fiscal.

Pour répondre aux différents besoins des investisseurs, Bouygues Immobilier a développé une gamme complète de solutions « Louer Meublé ».

Le statut du bailleur privé, prévu dans le projet de loi de finances 2026, a pour objectif de soutenir l’investissement locatif en proposant un cadre fiscal plus clair pour la location longue durée, notamment en location nue. Il vise à faciliter les projets des investisseurs tout en encourageant une offre de logements plus accessible.

À retenir : en 2026, ce dispositif peut permettre jusqu’à 49 000 € d’économies d’impôt selon le niveau de loyer et la localisation. Il constitue ainsi un levier intéressant pour développer un patrimoine locatif, sous réserve des conditions d’application.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'État proposant des logements à loyers plafonnés. Il vise à combler le fossé entre le logement social traditionnel et le marché locatif libre, en proposant des loyers maîtrisés accessibles aux classes moyennes.
Particulièrement adapté aux zones urbaines où la demande locative est forte, le LLI répond à un double objectif : offrir une solution de défiscalisation aux investisseurs tout en participant à l'effort de construction de logements abordables.

Le principal atout du dispositif LLI réside dans la réduction de la TVA à 10 % lors de l'acquisition du bien immobilier, contre 20 % pour un achat classique. Cette mesure permet de réduire considérablement le coût d'achat et d'améliorer la rentabilité de l'investissement.

En termes de rentabilité, le LLI permet d'obtenir une rentabilité brute pouvant aller jusqu’à 4 %.

Le LLI implique généralement des critères à respecter, notamment :

• L'acquisition doit concerner un logement neuf situé dans des zones répondant à des critères précis...
• Le bien doit être mis en location pendant au moins 20 ans.
• Le locataire doit respecter certains plafonds de ressources et occuper le logement en tant que résidence principale.
• Acquis par une personne morale
• Destinés par le preneur à la location à usage de résidence principale en exonération de TVA 
• Le logement doit être intégré au sein d’un immeuble répondant à la condition de mixité (sauf pour les résidences-services)
• Les loyers doivent respecter les plafonds de loyer 

Le LLI s’impose comme une alternative sérieuse et avantageuse pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et optimisation fiscale. En réduisant la TVA à 10 % et en offrant des exonérations fiscales significatives, ce dispositif permet d’acquérir un bien immobilier dans des conditions privilégiées tout en répondant à un besoin réel du marché locatif.

En 2026, la réussite d’un investissement immobilier dépend largement du montage financier. Les banques restent particulièrement attentives à la stabilité des revenus, au niveau d’endettement et à la capacité de l’emprunteur à absorber les charges du projet dans la durée.

La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'un particulier peut emprunter auprès d'une banque en fonction de sa situation financière. Cette notion est fondamentale pour tout projet d'investissement immobilier et dépend de plusieurs facteurs clés.

L'évaluation des revenus constitue le premier pilier de l'analyse de la capacité d'emprunt. Les banques examinent en priorité les salaires nets mensuels, qui doivent être stables et réguliers.

Les revenus locatifs existants peuvent également être intégrés au calcul, généralement à hauteur de 70% de leur montant pour tenir compte des charges et de la fiscalité.

Les autres revenus réguliers, tels que les pensions de retraite, les allocations familiales pérennes ou les rentes, sont également considérés, mais souvent avec une décote prudentielle.

Les crédits en cours, qu'il s'agisse de prêts à la consommation, de crédits automobiles ou d'autres engagements financiers, impactent directement la capacité d'emprunt. Les pensions alimentaires versées sont intégralement comptabilisées.

Le loyer actuel est également pris en compte, bien qu'il soit amené à disparaître en cas d'achat d'une résidence principale.

Les charges courantes (eau, électricité, télécommunications) sont évaluées de manière forfaitaire pour obtenir une vision réaliste du budget mensuel.

Le taux d'endettement maximal autorisé, fixé à 35% des revenus nets mensuels depuis la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)[1], constitue une limite incontournable. Ce ratio inclut l'ensemble des charges de crédit, y compris la future mensualité du crédit immobilier envisagé.

Cette même réglementation encadre également la durée maximale des crédits immobiliers, qui ne peut excéder 25 ans. Une flexibilité existe toutefois pour les cas particuliers où l'entrée en jouissance du bien est différée par rapport à l'octroi du crédit : un différé d'amortissement de 2 ans peut alors être accordé, portant la durée totale maximale du crédit immobilier à 27 ans.

Plusieurs éléments peuvent impacter positivement ou négativement la capacité d'emprunt :

• L'apport personnel joue un rôle déterminant. Un apport significatif (généralement à partir de 10% du projet) améliore les conditions d'emprunt et augmente les chances d'acceptation du dossier.
• La stabilité professionnelle est scrutée avec attention. Un CDI hors période d'essai est privilégié, mais certains profils de travailleurs indépendants ou de CDD peuvent également être acceptés sous conditions.
• L'historique bancaire est également étudié. L'absence d'incidents de paiement et une gestion rigoureuse des comptes sont des atouts majeurs.

Source :

[1] https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers