Investissement immobilier : quelles solutions pour 2025

L'année 2025 s'annonce sous des perspectives favorables pour l'investissement immobilier. Après une année 2024 caractérisée par un ralentissement du marché immobilier, les experts anticipent une stabilisation progressive des prix ce qui devrait rassurer les investisseurs[1].

Cette tendance s'accompagne d'une reprise attendue du volume des transactions, portée par une possible détente des conditions de financement et une amélioration du contexte économique global.

Certaines villes, telles que Paris et sa région, Marseille, Nice, Toulouse, Lille, Lorient, Tours, Rouen ou encore Bordeaux, restent stratégiques pour les investisseurs cherchant un bon rendement locatif ou une valorisation patrimoniale.

Parallèlement, des villes secondaires avec un fort potentiel économique offrent des opportunités attractives pour ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements.

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel, qui a longtemps permis de bénéficier d’avantages fiscaux pour l’achat de biens neufs à des fins locatives, n’est plus en vigueur.

Cette évolution marque un tournant dans les stratégies de défiscalisation, incitant les investisseurs à explorer des alternatives telles que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'impose comme une solution particulièrement attractive pour les investisseurs en 2025. Ce dispositif, qui combine avantages fiscaux et potentiel de rentabilité, permet de développer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'un cadre fiscal optimisé.

Le LMNP/LMP permet d’investir dans des biens immobiliers destinés à la location meublée.

Cette catégorie inclut des logements saisonniers, les locations classiques (appartement et maison), mais également des résidences services, telles que les résidences étudiantes ou seniors.

Le statut LMNP se distingue par son régime fiscal particulièrement avantageux. L'amortissement comptable constitue son atout majeur : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien immobilier et du mobilier.

Cette déduction n'implique aucune dépense réelle mais réduit significativement l'assiette imposable des revenus locatifs.

La location meublée répond à une demande croissante sur le marché locatif, particulièrement dans les zones urbaines dynamiques. Elle permet de générer des revenus locatifs plus élevés qu'en location nue, les locations meublées incluant la mise à disposition des meubles et équipements essentiels. Cette prime au meublé se justifie également par les besoins spécifiques des locataires ciblés : étudiants, jeunes actifs ou professionnels en mobilité, qui recherchent des solutions clés en main et sont prêts à payer ce service supplémentaire.

Le LMNP/LMP s'inscrit parfaitement dans une stratégie patrimoniale à long terme. Ce statut permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Il représente également une excellente solution pour préparer sa retraite, en assurant des revenus complémentaires réguliers et prévisibles.

La diversification des investissements sur des marchés porteurs renforce la solidité du patrimoine constitué, tandis que la valorisation progressive du bien permet d'envisager sereinement la transmission aux héritiers.

Cette approche de la gestion patrimoniale fait du LMNP/LMP un outil particulièrement pertinent pour les investisseurs recherchant une stratégie équilibrée entre rentabilité immédiate et constitution d'un patrimoine pérenne.

Le marché de la location meublée connaît une croissance soutenue sur l'ensemble du territoire français :

• Les grandes métropoles universitaires attirent un flux constant d'étudiants et de jeunes actifs en recherche de logements meublés.
• Les zones touristiques attractives offrent des opportunités de rentabilité intéressantes avec la location saisonnière.
• Les villes moyennes en développement présentent également un potentiel croissant, portées par de nouveaux projets d'aménagement et une qualité de vie recherchée.
• Les secteurs à forte concentration d'entreprises génèrent une demande soutenue de la part des cadres en mobilité professionnelle.

Cette diversité des marchés permet aux investisseurs d'adapter leur stratégie en fonction de leurs objectifs, qu'il s'agisse de rendement à court terme ou de plus-value à long terme.

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées, notamment :

• Les revenus locatifs meublés ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
• Le logement doit être loué meublé avec un mobilier suffisant pour permettre une occupation normale par le locataire
• L'investisseur doit choisir entre le régime micro-BIC et  le régime réel d'imposition

Pour répondre aux différents besoins des investisseurs, Bouygues Immobilier a développé une gamme complète de solutions « Louer Meublé ».

Dans un contexte post Pinel, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se positionne également comme une réponse pertinente aux besoins des investisseurs en quête d'optimisation fiscale.

Le LLI est un dispositif d'État proposant des logements à loyers plafonnés. Il vise à combler le fossé entre le logement social traditionnel et le marché locatif libre, en proposant des loyers maîtrisés accessibles aux classes moyennes.
Particulièrement adapté aux zones urbaines où la demande locative est forte, le LLI répond à un double objectif : offrir une solution de défiscalisation aux investisseurs tout en participant à l'effort de construction de logements abordables.

Le principal atout du dispositif LLI réside dans la réduction de la TVA à 10 % lors de l'acquisition du bien immobilier, contre 20 % pour un achat classique. Cette mesure permet de réduire considérablement le coût d'achat et d'améliorer la rentabilité de l'investissement.

En termes de rentabilité, le LLI permet d'obtenir une rentabilité brute pouvant aller jusqu’à 4 %.

Pour profiter des avantages du LLI, plusieurs critères doivent être respectés :

• L'acquisition doit concerner un logement neuf situé dans des zones répondant à des critères précis..
• Le bien doit être mis en location pendant au moins 20 ans.
• Le locataire doit respecter certains plafonds de ressources et occuper le logement en tant que résidence principale.
• Acquis par une personne morale
• Destinés par le preneur à la location à usage de résidence principale en exonération de TVA 
• Le logement doit être intégré au sein d’un immeuble répondant à la condition de mixité (sauf pour les résidences-services)
• Les loyers doivent respecter les plafonds de loyer 

Le LLI s’impose comme une alternative sérieuse et avantageuse pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et optimisation fiscale. En réduisant la TVA à 10 % et en offrant des exonérations fiscales significatives, ce dispositif permet d’acquérir un bien immobilier dans des conditions privilégiées tout en répondant à un besoin réel du marché locatif.

La réussite d'un projet d'investissement immobilier en 2025 repose en grande partie sur une stratégie de financement bien construite. Voici les éléments clés pour optimiser votre capacité d'emprunt et structurer votre plan de financement.

La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'un particulier peut emprunter auprès d'une banque en fonction de sa situation financière. Cette notion est fondamentale pour tout projet d'investissement immobilier et dépend de plusieurs facteurs clés.

L'évaluation des revenus constitue le premier pilier de l'analyse de la capacité d'emprunt. Les banques examinent en priorité les salaires nets mensuels, qui doivent être stables et réguliers.

Les revenus locatifs existants peuvent également être intégrés au calcul, généralement à hauteur de 70% de leur montant pour tenir compte des charges et de la fiscalité.

Les autres revenus réguliers, tels que les pensions de retraite, les allocations familiales pérennes ou les rentes, sont également considérés, mais souvent avec une décote prudentielle.

Les crédits en cours, qu'il s'agisse de prêts à la consommation, de crédits automobiles ou d'autres engagements financiers, impactent directement la capacité d'emprunt. Les pensions alimentaires versées sont intégralement comptabilisées.

Le loyer actuel est également pris en compte, bien qu'il soit amené à disparaître en cas d'achat d'une résidence principale.

Les charges courantes (eau, électricité, télécommunications) sont évaluées de manière forfaitaire pour obtenir une vision réaliste du budget mensuel.

Le taux d'endettement maximal autorisé, fixé à 35% des revenus nets mensuels depuis la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)[3], constitue une limite incontournable. Ce ratio inclut l'ensemble des charges de crédit, y compris la future mensualité du crédit immobilier envisagé.

Cette même réglementation encadre également la durée maximale des crédits immobiliers, qui ne peut excéder 25 ans. Une flexibilité existe toutefois pour les cas particuliers où l'entrée en jouissance du bien est différée par rapport à l'octroi du crédit : un différé d'amortissement de 2 ans peut alors être accordé, portant la durée totale maximale du crédit immobilier à 27 ans.

Plusieurs éléments peuvent impacter positivement ou négativement la capacité d'emprunt :

• L'apport personnel joue un rôle déterminant. Un apport significatif (généralement à partir de 10% du projet) améliore les conditions d'emprunt et augmente les chances d'acceptation du dossier.
• La stabilité professionnelle est scrutée avec attention. Un CDI hors période d'essai est privilégié, mais certains profils de travailleurs indépendants ou de CDD peuvent également être acceptés sous conditions.
• L'historique bancaire est également étudié. L'absence d'incidents de paiement et une gestion rigoureuse des comptes sont des atouts majeurs.

Sources:

[1] https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/immobilier-2025-le-bon-moment-pour-acheter-748f45eab23f603f08230e154fbd43f2

[2] https://www.capital.fr/immobilier/loyers-ces-villes-ou-les-biens-meubles-sont-moins-chers-que-les-non-meubles-1405917

[3] https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers