Les bonnes nouvelles de la loi de finances

La loi de finances 2026 crée un nouveau cadre fiscal dédié aux particuliers : le statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif « Jeanbrun ». Il vise à encourager l’investissement locatif à loyers maîtrisés.

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires qui louent des logements nus, utilisés comme résidence principale par le locataire, en contrepartie d’un engagement de location sur une longue durée et du respect de plafonds de loyers. Il concerne principalement les logements neufs acquis en VEFA, mais peut aussi s’appliquer à certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants, selon des critères précis.

L’avantage principal du dispositif est fiscal. Chaque année, le propriétaire peut amortir une partie de la valeur du logement, ce qui permet de réduire l’impôt sur les loyers. Selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social), cet amortissement représente environ 3,5 % à 5,5 % par an de la valeur du bien, dans des limites fixées par la réglementation.

En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer son logement pendant au moins 9 ans, à un loyer inférieur au marché. Ce dispositif offre ainsi une meilleure visibilité à long terme pour les investisseurs, tout en contribuant à proposer davantage de logements accessibles dans les zones tendues.

Bonne nouvelle pour les futurs propriétaires : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est maintenu en 2026 et reste un levier essentiel pour financer l’achat de sa résidence principale. Il s’adresse en priorité aux ménages aux revenus modestes et intermédiaires qui achètent dans le neuf, notamment en zones tendues (A, A bis, B1).

Le PTZ 2026 reste réservé à l’achat ou à la construction de sa résidence principale. Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an, et le prêt ne peut pas être utilisé pour un investissement locatif. Les plafonds de revenus et de coût de l’opération ont été ajustés afin de tenir compte de la hausse des prix, ce qui permet à un plus grand nombre de foyers d’y accéder.

Dans les zones les plus tendues, la part du projet pouvant être financée par le PTZ peut représenter jusqu’à 40 à 50 % du coût de l’opération, dans la limite des plafonds réglementaires. Cette aide réduit le recours au crédit bancaire classique et permet de diminuer le montant des mensualités. Pour les acheteurs d’un logement neuf, c’est un soutien important pour sécuriser leur budget tout en accédant à un logement performant sur le plan énergétique.

Depuis la réforme intervenue en 2025, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui correspondent à la part fiscale des frais de notaire, ont légèrement augmenté dans les départements ayant adopté le taux plafond. Cette hausse est d’environ 0,5 point, ce qui peut représenter jusqu’à 500 € supplémentaires par tranche de 100 000 € d’achat, principalement dans l’ancien.

Cependant, les collectivités locales disposent d’une marge de manœuvre pour limiter l’impact de cette hausse. Certaines peuvent proposer des aides ciblées pour les primo-accédants, comme des exonérations partielles, des aides à l’accession ou des subventions complémentaires. Ces dispositifs permettent de réduire le coût global du projet immobilier.

Avant de finaliser un achat, il est donc recommandé de se renseigner sur les aides locales disponibles (commune, intercommunalité, département ou région), qui peuvent venir compléter le PTZ et alléger les frais à la charge de l’acquéreur.

La loi de finances confirme en 2026 un dispositif favorable aux ménages aidés par leur famille : l’exonération de droits de donation sur certains dons d’argent destinés au logement. Parents, grands-parents ou arrière-grands-parents peuvent ainsi aider à financer l’achat, la construction ou des travaux importants sur la résidence principale d’un enfant ou d’un petit-enfant, dans des conditions avantageuses.

Sous certaines conditions, les dons peuvent être exonérés de droits à hauteur de 100 000 € par donateur, dans une limite globale pouvant atteindre 300 000 € par bénéficiaire sur la durée du dispositif. Les sommes doivent être utilisées dans un délai fixé par la réglementation pour un achat, une construction ou des travaux de rénovation énergétique, avec une obligation d’occupation du logement pendant plusieurs années.

Ce mécanisme, mis en place à partir de 2025 et ouvert en 2026, constitue un véritable levier pour les primo-accédants. Il permet de renforcer l’apport personnel, de réduire le montant à emprunter et d’améliorer les conditions du crédit immobilier.

Pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), la loi de finances fait évoluer la fiscalité à compter de 2026. Le régime réel permet toujours de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit l’imposition sur les loyers pendant la période de location.

La principale évolution concerne la revente du bien. Les amortissements pratiqués doivent désormais être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. La vente reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec une imposition de 19 % au titre de l’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, assortie d’abattements en fonction de la durée de détention.

L’avantage fiscal du LMNP reste réel, mais il s’inscrit désormais dans une logique plus équilibrée dans le temps. Le choix entre le micro-BIC et le régime réel devient stratégique et doit être fait en fonction du projet, de la durée de détention et de la situation fiscale de l’investisseur. Un accompagnement par un professionnel peut être utile pour faire le bon choix.

Au-delà des dispositifs pris individuellement, le gouvernement déploie en 2026 un plan d’ensemble baptisé « Relance logement » pour soutenir la construction et l’offre locative. Ce plan repose sur plusieurs leviers : nouveau statut du bailleur privé, simplification de certaines règles, incitations à la rénovation et à la transformation de bureaux en logements.

L’objectif est d’augmenter le nombre de logements disponibles d’ici 2030, en particulier dans les zones où la tension est la plus forte. Pour les accédants comme pour les investisseurs, ce cadre plus lisible et plus stable crée des conditions plus favorables pour investir dans le logement neuf et les biens performants sur le plan énergétique.

En résumé, la loi de finances 2026 crée un contexte favorable pour acheter ou investir dans l’immobilier. Aides renforcées, nouveaux dispositifs et meilleure visibilité sur le long terme offrent aujourd’hui des conditions propices pour concrétiser un projet immobilier, que ce soit pour devenir propriétaire ou pour investir dans le locatif.