Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Destiné à dynamiser le marché locatif dans les zones tendues, il repose sur des logements à loyers modérés, accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires.

Jusqu’en 2023, ce dispositif était exclusivement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Grâce à une évolution législative introduite par la loi de finances 2024, les particuliers peuvent désormais accéder à ce type d’investissement.

Investir en LLI présente plusieurs avantages financiers et fiscaux :

1. Une TVA réduite à 10 % : Contrairement à un achat immobilier classique soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d’un taux réduit à 10 %, entraînant une baisse immédiate du prix d’achat.
2. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière : La taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année, jusqu’à 20 ans.
3. Une rentabilité sécurisée par une forte demande locative : Les biens en LLI sont situés dans des zones à forte tension locative (zones A, A bis et B1), où les appartements se louent rapidement.
4. Un prix d’acquisition inférieur au marché : Grâce à ses conditions avantageuses, le prix d’un bien en LLI est inférieur aux logements neufs classiques.

Le dispositif LLI est désormais ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans l'immobilier locatif. Il s'adresse particulièrement aux investisseurs cherchant à se constituer un patrimoine ou à préparer leur retraite avec des biens offrant une rentabilité sécurisée et des avantages fiscaux. Les investisseurs doivent cependant respecter certaines conditions pour bénéficier des avantages du LLI.

Pour bénéficier des avantages du LLI, l’investisseur doit respecter trois conditions principales :

1. Acquérir le bien via une société (SCI ou SASU) : La société peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur les Sociétés.
2. Respecter une durée minimale de détention de 20 ans : L'obligation de location est nécessaire pour conserver l’éligibilité au crédit d’impôt.
3. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires : Similaires aux conditions du Pinel 2024, ces plafonds garantissent l'accessibilité des logements concernés aux ménages aux revenus intermédiaires.

Ce tableau représente le plafond de prix au mètre carré applicable à la location en fonction des zones.

Au-delà des critères liés au propriétaire, les biens sont également soumis à certaines conditions pour être éligibles au dispositif :

• Situés dans des zones tendues (A bis, A, B1) ou des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).
• Logements neufs ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Respect des normes de construction récentes (performances énergétiques, isolation).
• Conformité aux normes thermiques RE 2025 (consommation énergétique réduite, confort phonique et thermique optimisé).
• Favorise la relance de la construction et facilite la revente du bien.

Prenons l'exemple d'un T2 à Neuilly sur Marne en Zone A

• Prix d’un T2 en zone A en accession libre : 249 000,00€
• Prix du même bien en LLI : 228 050,00 €
• Économie réalisée : 20 750,00€

En termes de rentabilité :

• Loyer mensuel : 770,00€
• Économie cumulée sur la taxe foncière sur 20 ans : 17 237€
• Prix de revente estimé en 2045 : 303 827€ (Revalorisation à 1% par an)
• Gain net d’impôt après 20 ans : 92 806€ 

Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution idéale pour les investisseurs cherchant un placement rentable, sécurisé et fiscalement optimisé. Avec ses avantages uniques, il représente l’un des dispositifs les plus performants en 2025.