Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Destiné à dynamiser le marché locatif dans les zones tendues, il repose sur des logements à loyers modérés, accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires.

Jusqu’en 2023, ce dispositif était exclusivement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Grâce à une évolution législative introduite par la loi de finances 2024, les particuliers peuvent désormais accéder à ce type d’investissement.

1. Une TVA réduite à 10 %, contre 20 % pour un achat classique dans le neuf, soit une économie immédiate sur le prix d'acquisition.
2. Un crédit d'impôt sur la taxe foncière, remboursée intégralement chaque année, pendant 20 ans.
3. Une rentabilité sécurisée par une forte tension locative : les biens LLI sont situés en zones A bis, A et B1, où la demande locative dépasse largement l'offre.
4. Un prix d'acquisition inférieur au marché par rapport à un logement neuf classique équivalent, ce qui améliore mécaniquement le rendement locatif.

Le dispositif est ouvert à tout particulier souhaitant investir dans l'immobilier locatif neuf. Il s'adresse en particulier aux investisseurs qui cherchent à :

• Se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme ;
• Préparer leur retraite avec un placement sécurisé ;
• Optimiser leur fiscalité tout en répondant à un besoin social réel.

Trois conditions principales encadrent l'accès aux avantages fiscaux du LLI :

1. Acquérir le bien via une société (SCI ou SASU), soumise à l'Impôts sur le Revenu ou à l'Impôts sur les Sociétés.
2. Respecter une durée minimale de détention de 20 ans : c'est la contrepartie de l'accès au crédit d'impôt sur la taxe foncière.
3. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ces plafonds garantissent l'accessibilité des logements concernés aux ménages aux revenus intermédiaires.

Ces plafonds sont publiés par l'administration fiscale (actualité BOFiP du 10 mars 2026, référence BOI-BAREME-000017, §150) et s'appliquent identiquement au LLI :

Ce plafond s'applique après application du coefficient de surface (0,7 + 19/surface habitable, plafonné à 1,2), qui majore le loyer autorisé pour les petites surfaces. Source : BOFiP, BOI-BAREME-000017, actualité du 10 mars 2026.

Les plafonds de ressources sont fixés chaque année par arrêté ministériel, en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien. Voici les montants applicables en 2026 (source : BOFiP, BOI-BAREME-000017, §270, actualité du 10 mars 2026), pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 :

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 par rapport à la signature du bail.

Le LLI n'est pas le seul dispositif d'investissement locatif encadré disponible. Le statut du bailleur privé (dit "Jeanbrun") en constitue une alternative, avec un fonctionnement fiscal différent (amortissement plutôt que TVA réduite) et une durée d'engagement plus courte : 9 ans minimum, contre 20 ans pour le LLI.

Les deux dispositifs répondent à une même logique : louer à des conditions encadrées en échange d'un avantage fiscal, mais ne conviennent pas nécessairement au même profil d'investisseur. Le LLI s'adresse plutôt à ceux qui construisent une stratégie patrimoniale de long terme via une société, tandis que le Statut du bailleur privé peut convenir à un engagement plus court, y compris en investissement direct.

Pour vous aider à faire le bon choix selon votre projet et votre horizon de placement, retrouvez notre comparatif détaillé : LLI ou statut du bailleur privé : quelle différence ?

• Situés en zones tendues (A bis, A, B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d'urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).
• Logements neufs ou acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
• Conformes aux normes thermiques RE2025 (performance énergétique, confort acoustique et thermique optimisé).

Prenons l'exemple d'un T2 à Neuilly-sur-Marne, en zone A :

• Prix en accession libre : 249 000 €
• Prix en LLI : 228 050 €
• Économie à l'achat : 20 750 €

En termes de rentabilité :

• Loyer mensuel estimé : 770 €
• Économie cumulée sur la taxe foncière (20 ans) : 17 237 €
• Prix de revente estimé en 2045 (revalorisation de 1 %/an) : 303 827 €
• Gain net d'impôt sur 20 ans : 92 806 €

Simulation à titre indicatif, à affiner selon votre situation fiscale personnelle.

Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution idéale pour les investisseurs cherchant un placement rentable, sécurisé et fiscalement optimisé. Avec ses avantages uniques, il représente l’un des dispositifs les plus performants.