Le bail réel solidaire (BRS)

Devenir propriétaire est désormais possible pour le plus grand nombre grâce aux organismes fonciers solidaires (OFS). En proposant un bail réel solidaire, les logements neufs sont plus abordables. Découvrez si le BRS est fait pour vous !

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Tout sur le BRS : bail réel solidaire

Devenir propriétaire est désormais possible pour le plus grand nombre grâce aux organismes fonciers solidaires (OFS). En proposant un bail réel solidaire, les logements neufs sont plus abordables. Découvrez si le BRS est fait pour vous !

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Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Lancé en 2016, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un contrat qui unit un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) et un preneur. Ce dispositif peut concerner un habitat neuf ou ancien et permet d’acquérir un bien immobilier grâce à un prêt et à une redevance mensuelle. Il s’agit d’un moyen de posséder sa propre résidence principale sans avoir à subir le prix élevé d’un terrain.

 

En effet, le bail réel solidaire permet de séparer le foncier du bâti, ce qui signifie que l’OFS reste propriétaire du terrain tandis que vous, en tant que preneur, serez propriétaire du logement.

 

Une famille qui recherche un appartement d’au moins 80 m2 devra prévoir un budget de 360 000 € pour un achat classique. Avec un bail réel solidaire, elle peut accéder à ce type de logement pour un prix de 250 000 €. Étant donné qu’elle n’est pas dans l’obligation d’acheter le terrain, elle réalise des économies substantielles.

Qu'est-ce qu'un OFS (organisme de foncier solidaire) ?

Les OFS sont des organismes à but non lucratif qui ont vocation à acquérir des terrains (bâtis ou non) et à en rester propriétaire. De cette façon, ils peuvent constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages à revenus modestes.

 

Ensuite, ils sélectionnent les ménages éligibles qui pourront profiter de ce mode d’accession à la propriété. Seuls les OFS sont habilités à proposer un bail réel solidaire.

Comment signer un bail réel solidaire ?

La procédure d’acquisition du bien est similaire à celle d’une VEFA. Un contrat de réservation est signé entre les deux parties.

Les étapes de la signature de ce bail sont les suivantes :

  • Le preneur et l'OFS signent le bail. Le preneur verse une redevance assez attractive pour des ménages modestes.
  • Le preneur devient propriétaire de son logement mais est locataire du terrain sur lequel il se trouve.

 

La redevance versée permet aux OFS d’investir dans d’autres projets fonciers. Son patrimoine est étoffé et les bénéficiaires de ce bail pourront donc se multiplier. Ils pourront faciliter l’installation de nombreux ménages.

A qui s’adresse le BRS ?

Les plafonds de ressources

Le BRS est réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas le seuil fixé pour chaque zone. Ces plafonds correspondent à ceux du PSLA et sont mis à jour chaque année sur le site du gouvernement.

 

Pour pouvoir bénéficier d’un bail réel solidaire, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain plafond selon la composition du foyer. Par exemple, une famille de trois enfants avec un revenu annuel de 40 000 € est éligible en zone A mais pas en zone B ou C. Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez prétendre à un bail réel solidaire.

 


Composition du foyer

Plafond zone A

Plafond zone B et C
1 personne 32 562 €  24 683 € 
2 personnes 45 586 €  32 914 € 

3 personnes

52 099 €  38 072 € 
4 personnes 59 263 €  42 187 € 
5 personnes ou plus 67 600 €  46 291 € 

 

Dans quelles zones est-il possible de signer un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est proposé dans de nombreuses agglomérations telles que Nantes, Rennes, Paris mais aussi dans des plus petites communes comme, par exemple, Ambilly (Zone A), aux portes de la Suisse ou encore Lille (Zone A). L’objectif est de permettre aux ménages à la recherche d’un logement d’accéder directement à la propriété. Selon leurs ressources, ils peuvent donc profiter de ce dispositif.

 

En matière de BRS, plusieurs zones ont été définies :

  • Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse
  • Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
  • Zone C : Le reste de la France

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Les acheteurs, communément appelés preneurs, bénéficient de nombreux avantages en optant pour cette forme d’accession à la propriété :

  • Des économies sur le prix du foncier
  • Un prix de cession encadré pour rester accessible sous condition de ressources
  • Une TVA réduite à 5,5 % dans le cas d’un logement neuf
  • Un abattement de la taxe foncière selon la commune
  • La possibilité de financer l'achat immobilier, notamment avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme

 

Lorsque vous signez un bail réel solidaire, vous êtes certain d’acquérir un logement qui correspond exactement à vos besoins. Votre famille profitera d’un bien adapté.

Bon à savoir

Globalement, le prix d'achat peut être de 25 à 40% moins cher que sur le marché local. Il s’agit donc d’une opportunité à saisir pour les ménages éligibles.

Voici un exemple de bail réel solidaire avec un T3 de 69,03 m² dans la Résidence Archipel, Le Faré à Ambilly (74) :

 

Résidence Archipel, Le Faré à Ambilly (74) Achat BRS
Coût du m2 habitable TTC avec un stationnement inclus 2 880,15 €
Prix d’achat TTC d’une cave 4 500, 00 €
Prix d’achat TTC d’un appartement avec une cave et un stationnement inclus 203 316, 75 €
Loyer/mensualité du crédit bancaire 764,61 €
Redevance foncière à raison de 1€/m²/mois 69,00 €
Coût mensuel total 834,00 €

 

Quelles sont les obligations pour pouvoir acheter avec un bail réel solidaire ?

Pour pouvoir profiter de ce type d’accession à la propriété, vous devez satisfaire aux conditions suivantes :

  • Vous devez occuper le logement à titre de résidence principale
  • Vous devez verser une redevance pour le foncier
  • Acheter un bien immobilier existant, qui nécessite ou pas des travaux de rénovation ou un logement en VEFA
  • Vos ressources N-2 ne doivent pas dépasser le plafond fixé

Bon à savoir

La redevance est révisée chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers.

Que se passe-t-il en cas de revente sous BRS ?

Si vous souhaitez revendre votre bien, vous devez prendre contact avec votre OFS. Il se charge d’estimer la valeur du logement, en fonction de son état. Si au bout d’un an, vous ne trouvez pas d’acquéreur, l’OFS rachète votre bien. Vous avez donc la certitude de pouvoir finaliser votre transaction.

 

Pour déterminer la valeur de votre bien, l’OFS se base sur l’évolution du marché local. L’indice Insee des Notaires sert de base. Si votre logement a pris de la valeur, sachez que la plus-value restera limitée. Le prix proposé doit permettre à un nouveau ménage d’accéder à la propriété à moindre coût.

 

 

Ce dispositif d’accession à la propriétaire vous permet de posséder votre résidence principale à un prix attractif. Pour offrir un nid douillet à votre famille, il s’agit d’une excellente opportunité !

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