Tout savoir sur l’achat d’un logement en VEFA

Lorsque vous décidez de vous lancer dans un projet immobilier, vous pouvez opter pour la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Il s'agit d'acheter un logement neuf sur plan, c’est-à-dire avant qu’il ne soit construit.

La vente en l’état futur d’achèvement concerne le marché immobilier neuf et s’accompagne donc de frais d’acquisition, compris entre 2 et 3 % du prix d’achat. Les frais de notaire en VEFA sont majoritairement représentés par les taxes du Trésor Public et des collectivités locales. Ils comportent également des frais d’hypothèque, une taxe de publicité foncière ainsi que la rémunération du notaire, appelée émolument. 

Les frais de notaire sont à votre charge et vous devrez les régler en totalité le jour de la signature de l’acte de vente définitif.

Les logements en VEFA sont soumis à la TVA à 20 %, taxe reversée intégralement à l’État par le biais du promoteur immobilier. Néanmoins, l’achat d’un bien neuf dans une zone ANRU (ou dans un périmètre de 300 mètres autour de cette zone) ouvre droit à certains avantages comme la TVA réduite à 5,5 %.

En fonction des communes, les propriétaires de constructions neuves en VEFA – maison, appartement ou immeuble – peuvent également bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Certaines municipalités peuvent néanmoins choisir de maintenir leur part de taxe foncière (l’exonération sera donc partielle) ou limiter cette aide aux logements financés avec un prêt conventionné, aidé ou PTZ.

Le financement d’un logement neuf en VEFA répond à des règles précises. En effet, le déblocage des fonds est progressif, et c’est la banque qui s’en occupe. Autrement dit, les différents paiements se font au fur et à mesure de l’avancée des travaux et respectent un échéancier, fixé par le contrat :

• 35 % lors de l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
• 95 % à l’achèvement de la construction ;
• 100 % à la remise des clés, si le logement est conforme au contrat.

Le remboursement du prêt immobilier intervient le plus souvent à la livraison du logement. Vous devrez néanmoins payer des intérêts intercalaires pendant la construction, à chaque déblocage de fonds.

La première étape est la signature du contrat de réservation avec le promoteur. Par cet acte, vous lui faites part de votre volonté ferme d’acquérir le bien. Ce document, rédigé en deux exemplaires, précise la surface du logement, ses équipements, son coût prévisionnel ainsi que la date limite à laquelle la vente doit être conclue. Lors de cette signature, vous verserez un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix du bien. Enfin, vous signerez l’acte authentique, appelé également contrat de vente, chez le notaire.

Une fois les documents officiels signés, le promoteur peut lancer la construction. Pendant les différentes phases des travaux (gros œuvre, second œuvre, etc.), et jusqu’à la livraison, vous pourrez personnaliser les aménagements de votre logement sur plan. Envie de supprimer une cloison ou de choisir le type de faïence de la salle de bain ? Besoin d’ajouter des prises de courant ou un placard ? Avec la VEFA, c’est possible.

Pendant la construction, deux visites seront planifiées avec le promoteur immobilier pour vous assurer de l’avancée des travaux : la visite « cloison » et la visite pré-livraison. Pour bien préparer ces rendez-vous, munissez-vous de la notice technique ainsi que des plans de votre logement. 

L’achat dans le neuf comporte plusieurs avantages :

• Votre construction sera entièrement gérée par le promoteur immobilier ;
• Votre logement sera conforme aux normes sur l’accessibilité (PMR) et aux réglementations énergétiques (excellente isolation thermique et phonique) ;
• Votre appartement ou maison pourra être personnalisé selon vos besoins et goûts ;
• Les frais de notaire sont réduits et il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière ;
• Sous certaines conditions, vous pourrez bénéficier de dispositifs d’aide à l’achat (Prêt à taux zéro) ou à l’investissement (réduction d’impôt avec la loi Pinel) ;
• Votre logement sera protégé par plusieurs garanties, dont certaines spécifiques à la vente sur plan.

Strictement encadrée par la loi, l’acquisition d’un logement en VEFA demande de la rigueur de la part du promoteur immobilier et un bon suivi de votre part. Ce type de transaction vous permettra néanmoins d’acheter un logement neuf qui respecte les dernières normes en vigueur, tout en bénéficiant d’avantages financiers et fiscaux.