Les parties communes copropriété

Les parties communes désignent les parties de l’immeuble et des terrains affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires. Elles peuvent être générales, et concerner l’ensemble des occupants, ou spéciales, et ne relever que d'un petit groupe de copropriétaires.

En principe, les parties communes sont précisées dans le règlement de copropriété. Si cet acte n’en fait pas mention, ou qu’il entre en contradiction avec l’état descriptif de division, les copropriétaires devront se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

La loi précise les parties communes :

• Le gros œuvre du bien (toit, murs, toiture) ;
• Les voies d’accès ;
• Les couloirs et escaliers ;
• Les réseaux d’eau et d’électricité ;
• Les gaines et têtes de cheminées ;
• Les jardins, terrasses et cours non privatifs ;
• Les équipements communs (chaudière, ascenseur) ;

Les charges liées à ces équipements et lieux de passage sont réparties entre les copropriétaires, selon les tantièmes affectés à leur lot. Ce calcul est effectué en fonction de l’usage qu’ils en ont.

Par définition, les parties communes s’opposent donc aux parties privatives qui, elles, font référence à ce qui se trouve à l’intérieur de votre appartement (murs, sols, fenêtres, porte d’entrée, équipements).

Chaque copropriétaire est libre de circuler et d’utiliser les parties communes. En réalité, le bon sens est de mise afin de respecter vos voisins. Voici quelques règles simples pour garantir la bonne entente des occupants :

• Evitez de garer les vélos ou poussettes dans le couloir, cela pourrait gêner la circulation de vos voisins ;
• Ne laissez pas les ordures ménagères sur votre palier, l’odeur pourrait vite devenir incommodante ;
• N’entreposez pas d’encombrants (meubles, gros cartons, etc.) dans votre local à poubelles et triez vos déchets ;
• Respectez la propreté des parties communes (les papiers, mégots et autres mouchoirs trouveront leur place dans la poubelle !).

Pour limiter les litiges en copropriété, le règlement de l’immeuble indique précisément l’usage que vous pouvez en faire.

C’est le syndic qui s’assure du bon usage des parties communes par les occupants, qu’ils soient locataires ou propriétaires. En cas d’infraction au règlement, il rappelle à l’ordre les personnes concernées.

Vous habitez le dernier étage et êtes le seul à avoir accès à la terrasse ? Vous pouvez demander l’usage de ce lot commun pour votre propre compte. Ainsi, vous bénéficierez d’un « droit de jouissance exclusif », sans en être le propriétaire. Cela peut également concerner une cour, un jardin ou la partie d’un couloir. Cette modification doit être votée à la double majorité, en Assemblée Générale (AG). Vous souhaitez faire quelques aménagements ? Il faudra demander l’autorisation aux copropriétaires.

De la même manière, si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement, mais qu’ils risquent de modifier une partie commune ou l’aspect extérieur du bâtiment, vous devrez obtenir l’autorisation de l’AG. Cela peut concerner l’ouverture d’un mur pour réunir deux appartements, la pose d’une plaque professionnelle ou encore l’agrandissement d’une fenêtre.

Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans l’entretien des parties communes. Il s’assure de leur bon état général et de leur propreté.

Une ampoule a grillé dans le couloir ? Le miroir du hall s’est cassé ? Prévenez votre gestionnaire de la situation. Pour des petits équipements, il est d’usage qu’il intervienne sans consultation préalable des copropriétaires. La plupart du temps, il fait appel à des professionnels pour s’occuper de l’entretien (ménage dans le hall et les couloirs, tonte de la pelouse, petites réparations, etc.). Les coûts seront reportés sur les copropriétaires via les charges générales. Pour limiter ces dépenses, certaines petites copropriétés choisissent de répartir l’entretien et les petits travaux des parties communes entre les habitants de l’immeuble.

Le couloir a besoin d’être repeint ? La toiture mérite d’être rénovée ? C’est également à votre gestionnaire de coordonner les travaux, après les avoir soumis au vote en Assemblée Générale. Si le montant de ces travaux de conservation ou d’amélioration dépasse le plafond prévu par l’AG, le syndic devra procéder à une mise en concurrence des prestataires.

Vous êtes le seul occupant du dernier étage de l’immeuble ? Vous bénéficiez d’un droit de jouissance exclusif sur ce couloir ? Le syndic peut vous attribuer une quote-part de charge supplémentaire, liée à l’entretien de cette partie. Pour réaliser des économies, vous pouvez également choisir de faire le ménage vous-même et de vous occuper des petits travaux. Par contre, les dépenses concernant l’entretien et la réfection du gros œuvre restent à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Éléments indissociables d’un immeuble en copropriété, les parties communes sont gérées par le syndic. Elles sont accessibles à tous les occupants, mais dans certains cas, vous pouvez en demander la jouissance exclusive.