Emprunter en SCI Familiale : quels sont les avantages ?

La société civile immobilière (SCI) familiale permet à des membres d’une même famille d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque membre de cette structure apporte une quote-part pour développer le patrimoine familial. Les parts sociales sont ensuite attribuées selon le montant injecté dans la société.

La SCI familiale peut être composée de membres d’une famille jusqu’au 4ème degré. Enfants et parents, frères et sœurs, grands-parents, oncles, tantes et cousins peuvent donc y participer.

Grâce à la SCI familiale, la gestion des biens immobiliers et la transmission du patrimoine sont simplifiées.

Pour faciliter la gestion quotidienne des biens immobiliers, la SCI familiale donne la possibilité de confier la gestion des biens à un représentant unique. Ce gérant se charge alors des biens immobiliers qui font partie du patrimoine.

Toutes les décisions concernant l’entretien des biens immobiliers, la mise en location et la réalisation de travaux sont du ressort de la gérance.

Lorsque vous possédez un bien à plusieurs mais que vous n’avez pas créé de société civile immobilière, l’indivision sera la seule solution en cas de divorce ou de succession. Ce statut vous oblige à prendre toutes les décisions en commun aussi bien pour l’entretien que la vente des biens immobiliers. La vente peut également être forcée si aucun indivisaire ne souhaite acquérir les parts des autres pour conserver le bien.

La SCI familiale est souvent préférée à la situation précédente puisqu’elle garantit la pérennité du patrimoine sur plusieurs générations. En effet, la vente forcée est interdite dans le cadre de la SCI. Les associés doivent se mettre d’accord pour céder un ou plusieurs biens. Si un des associés souhaite quitter la société, il doit simplement vendre ses parts sociales.

Le démembrement peut également être envisagé sans que les parts sociales et les droits de chacun ne soient remis en question.

La SCI familiale est intéressante en ce qui concerne la transmission des biens immobiliers. La donation de parts sociales de SCI est plus avantageuse que la donation d’un bien immobilier classique. Des abattements fiscaux de l’ordre de 100 000 euros tous les 15 ans sont possibles. Grâce à des donations successives et l’utilisation du démembrement de propriété, les membres d’une SCI familiale profitent de l’exonération des droits de mutation.

La SCI familiale facilite la transmission patrimoniale. L’emprunt immobilier via la SCI familiale est la clé pour optimiser les avantages fiscaux offerts. Deux dispositifs peuvent être utilisés pour transmettre votre patrimoine par anticipation en réduisant les taxes.

Lorsque vous décidez d’emprunter via la SCI familiale, la valeur fiscale des parts sociales diminue de façon mécanique. Elles sont en effet calculées en faisant la différence entre l’actif, à savoir la valeur du bien, et le passif, l’emprunt immobilier. Votre emprunt immobilier permet donc d’obtenir une valeur fiscale moindre et de réduire ainsi le montant de vos impôts sur ces parts sociales.

L’administration fiscale prend en compte la valeur des parts sociales pour calculer le montant des droits de donation. Plus cette valeur est faible, moins le montant de votre imposition sera élevé. Les droits de donation peuvent donc être énormément réduits en ayant recours au crédit immobilier. La solution du crédit immobilier est donc logiquement utilisée par les SCI familiales qui souhaitent réduire la fiscalité en cas de donation à un membre de la famille.

Les associés qui participent à une SCI familiale sont considérés comme solidaires des prêts contractés. Cependant, les membres d’une famille ne possèdent pas les mêmes revenus. Pour pouvoir investir dans l’achat de nouveaux biens immobiliers et développer votre patrimoine, l’emprunt immobilier via la SCI familiale est idéal.

En effet, un associé peut faire profiter de sa capacité d’emprunt aux autres pour obtenir un prêt immobilier plus conséquent et à un taux d’intérêt attractif. Le prêt contracté auprès de la banque peut donc se faire au seul nom de cet associé, avec ou sans co-emprunteur. Dans ce cas précis, la solidarité ne s’applique qu’entre les emprunteurs.

Pour demander un financement immobilier via une SCI familiale, deux options sont possibles. Chaque associé peut décider de souscrire un prêt individuel ou les associés peuvent se mettre d’accord pour réaliser un emprunt en commun.

Pour créer la SCI familiale, chaque associé a dû apporter des capitaux. Un nouvel emprunt individuel peut être envisagé pour :

• Augmenter la part de capital apporté
• Réaliser un apport en compte courant et ne pas modifier la répartition du capital social.

L’apport en compte courant s’avère souvent complexe puisque l’emprunteur peut être dans l’obligation de rembourser les mensualités avec d’autres revenus que les loyers perçus. Pour éviter cette situation, l’emprunt immobilier à plusieurs peut être plus judicieux.

La SCI peut également emprunter en tant que personne morale. Cette possibilité est souvent employée pour réaliser un investissement locatif. Le montant du prêt immobilier est plus élevé que lors d’un emprunt individuel puisque les capacités d’emprunt des associés sont toutes prises en compte.

La SCI familiale est alors redevable des remboursements du prêt contracté. Toutes les ressources de cette société peuvent être utilisées à cette fin. Les loyers et les plus-values obtenues lors d’une revente en font partie.

Les prêts immobiliers proposés aux sociétés civiles immobilières sont identiques à ceux pour les particuliers. Vous pouvez donc vous tourner vers un prêt in fine, amortissable avec un taux fixe ou variable.

Le code de la consommation prévoit les mêmes conditions d’obtention d’un prêt d’obtention que pour un prêt classique. Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt sont étudiés avant de donner une réponse à la demande de financement.

En tant qu’emprunteur, vous pouvez intégrer une condition suspensive d’obtention du prêt dans le contrat de réservation. Si vous n’obtenez pas de financement, vous pouvez annuler la vente sans avoir à payer de pénalités.

À moins d’opter pour un emprunt individuel pour l’ensemble des associés, un accord unanime est nécessaire pour emprunter en tant que SCI familiale. Une fois le prêt contracté, tous les associés sont responsables de la dette. Le délai de réflexion de 10 jours après la transmission de l’offre de prêt permettra justement de satisfaire cette règle en obtenant l’accord de tous.

Lorsque vous empruntez via une SCI familiale, la banque peut accorder le financement souhaité avec ou sans apport personnel. Le projet concerne souvent un investissement immobilier locatif. L’organisme financier considère donc les futurs revenus complémentaires qui seront perçus pour le remboursement des échéances du prêt.

Bien entendu, un apport personnel constituera un atout supplémentaire pour convaincre la banque.

Tout comme pour un prêt aux particuliers, la banque va exiger la souscription d’une assurance emprunteur. Le contrat doit au moins couvrir les risques liés à l’incapacité de travail, l’invalidité et le décès. Vous pouvez ajouter d’autres garanties comme la perte d’emploi d’un des associés pour vous protéger en cas de besoin.

Pour savoir combien vous pouvez emprunter via ce prêt immobilier, vous devez savoir que la banque va étudier les ressources de la SCI familiale mais aussi celles des associés. Le taux d’endettement et le reste à vivre de chacun sont donc analysés. Selon le résultat obtenu, la banque pourra vous indiquer quel est le montant qu’elle est disposée à prêter à votre SCI familiale et à quel taux d’intérêt.

Pour calculer la capacité d’emprunt globale, la solvabilité de chaque associé est vérifiée. En effet, l’objectif est de s’assurer que les associés pourront rembourser les mensualités de crédit si la SCI familiale n’est pas en mesure de le faire.

Dans une SCI familiale, chaque associé est responsable des dettes de la société. La banque est donc en droit de demander des garanties solides, à savoir :

• Une garantie hypothécaire permettant de saisir le bien pour lequel le prêt immobilier a été souscrit si les échéances ne sont pas remboursées ;
• Une garantie personnelle via une caution pour chaque associé.

Lors de la demande de prêt, les associés doivent donc s’attendre à présenter ces garanties pour obtenir le financement souhaité.

Le résultat de la SCI imposable, à savoir les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Parmi les charges déductibles, les intérêts d’emprunt immobilier sont concernés dans les cas suivants :

• Le prêt contracté concerne l’achat, la réparation, l’entretien ou l’amélioration d’un bien immobilier possédé par la SCI familiale ;
• Les intérêts doivent correspondre à la période d’imposition. En général, les emprunts sont pris en compte par l’administration fiscale de façon annuelle.

En réalisant un emprunt immobilier via votre SCI familiale, vous réduisez donc le montant de vos impôts.

Selon le montage choisi pour le prêt immobilier, le remboursement des mensualités de crédit se fait de la façon suivante :

• L’emprunt est réalisé par les associés : ils se chargent du remboursement du prêt avant de gérer cette opération dans la SCI familiale ;
• L’emprunt est réalisé par la SCI familiale : elle rembourse directement le prêt. Les associés doivent donc s’assurer que la trésorerie est suffisante pour rembourser les mensualités du prêt immobilier.

Toutefois, la SCI familiale peut se trouver dans l’incapacité de rembourser son prêt. Dans ce cas, plusieurs cas de figure sont possibles.

Si la SCI familiale n’est pas en mesure de rembourser ses échéances de crédit, la banque constate le défaut de paiement. Un courrier recommandé avec accusé de réception est transmis pour indiquer les frais de retard qui seront à régler par la société civile immobilière.

Selon la garantie présentée, la banque peut y avoir recours. Le bien peut être saisi dans le cadre d’une hypothèque. La société de cautionnement est contactée si vous avez choisi cette option.

Les associés sont responsables des dettes de la société en fonction de leur participation au capital. Si vous ne participez qu’à hauteur de 1 %, vous êtes responsable de seulement 1 % des dettes.

Même si vous avez revendu vos parts sociales, vous restez responsable des dettes de la SCI pendant encore 5 ans après cette cession. Si la société civile immobilière se trouve en défaut de paiement, vous serez dans l’obligation de rembourser les mensualités restantes.

Si les difficultés financières sont ponctuelles, la banque peut accorder les solutions suivantes :

• Reporter les échéances du prêt. La SCI familiale ne règle alors que les intérêts et l’assurance emprunteur. Le capital restant dû sera à rembourser une fois la période de report échue ;
• Si un des associés perd son emploi ou se trouve en situation d’incapacité temporaire de travail, un moratoire permet de reporter les échéances de remboursement d’un ou deux ans ;
• La durée du prêt immobilier peut être allongée pour réduire le montant des mensualités du crédit.

Une banque peut par contre refuser tout accord. Dans ce cas, la saisie-attribution peut être décidée. C’est notamment le cas si la SCI familiale est en liquidation. Si l’établissement prêteur peut considérer que le prêt ne sera jamais remboursé, il peut préférer cette solution. Elle va donc pousser à la cession de l’actif immobilier pour le recouvrement des dettes.

La SCI familiale est idéale pour développer votre patrimoine immobilier et le transmettre sans payer des droits de donation élevés. Grâce à l’emprunt immobilier en SCI familiale, vous pouvez investir dans un des programmes neufs actuels disponibles. Les appartements acquis seront ensuite transmis à vos proches en profitant d’une fiscalité avantageuse.