Plan de financement immobilier : comment l'établir ?

Grâce à l’élaboration d’un tableau récapitulatif, le plan de financement recense les dépenses liées à ce projet immobilier et les ressources disponibles pour le réaliser. Cette préparation permet de connaître précisément le montant des prêts immobiliers que vous devez emprunter à la banque.

Le plan de financement permet de déterminer si un projet d’achat immobilier est réalisable. Il est indispensable dès que vous ne réalisez pas un achat comptant pour ce projet d’accession à la propriété. S’il n’est pas réalisable, des ajustements s’imposent avant de solliciter des organismes financiers.

Pour commencer votre plan de financement immobilier, vous devez bien entendu intégrer le prix d’achat du logement que vous souhaitez acheter.

Lorsque vous passez par une agence immobilière, vous devrez payer une commission comprise entre 4 et 8% du prix de vente. Cette somme doit donc être ajoutée dans votre plan de financement immobilier. Par contre, ces frais n’existent pas lorsque vous achetez dans le neuf avec Bouygues Immobilier.

Pour toute demande de prêt immobilier, la banque analyse le dossier. Lorsque le prêt immobilier est accepté, le traitement du dossier est facturé. Le montant varie selon la banque. En faisant appel à un courtier en prêt immobilier, vous pouvez obtenir une exonération partielle ou totale de ces frais de dossier.

Pour gagner du temps et obtenir des conditions de crédit avantageuses, l’accompagnement par un courtier immobilier est nécessaire. Si votre demande de financement est acceptée, vous devrez régler des frais de courtage. Leur montant peut être forfaitaire ou correspondre à un pourcentage du prêt immobilier.

Pour tout emprunt immobilier, vous devez présenter une garantie à la banque. Elle sert de protection en cas de défaut de paiement de vos échéances de remboursement de crédit. Vous pouvez choisir entre les solutions suivantes :

• L’hypothèque ;
• Le privilège de prêteur de deniers ;
• Le nantissement ;
• Le cautionnement.

Quelle que soit la garantie choisie, elle possède un coût dont vous devez tenir compte dans votre plan de financement immobilier.

Les frais de notaire doivent être ajoutés à votre tableau de financement immobilier. Ils sont composés :

• Des impôts et taxes départementales et communales ;
• Des honoraires et débours qui permettent de rémunérer les intermédiaires lors des démarches du notaire ;
• Des émoluments du notaire qui correspondent à sa rémunération effective.

Dans le neuf, les frais de notaire représentent entre 2 et 3% du prix du logement acheté tandis que dans l’ancien, ils s’élèvent à 8 à 9%.

Si vous vous dirigez vers l’immobilier ancien, vous devez prévoir les frais correspondant à la réalisation de travaux. Par contre, si vous préférez un logement neuf, vous n’aurez pas à ajouter ces dépenses à votre plan de financement.

À partir du montant que vous souhaitez emprunter à la banque, vous pourrez calculer les intérêts et le coût de l’assurance de votre crédit que vous devrez ajouter aux dépenses précédentes. Ils diffèrent si vous empruntez sur 10 ans, 20 ans ou 30 ans. Contracter un emprunt n’a pas les mêmes conséquences selon l’âge de l’acheteur donc vous devrez opter pour une durée cohérente pour obtenir un accord de la banque.

• Les intérêts et l’assurance sont donc à calculer en conséquence. Les intérêts d’emprunt : Le montant des intérêts de votre prêt immobilier dépend du taux annuel effectif global (TAEG) appliqué par la banque. Cette information permet de connaître le coût total du crédit.
• L’assurance emprunteur : Le coût de l’assurance emprunteur dépend du choix de contrat. Vous pouvez opter pour l’assurance groupe proposée par l’établissement prêteur ou opter pour la délégation d’assurance.

Après avoir listé toutes vos dépenses dans votre tableau, vous devez indiquer les ressources dont vous disposez pour réaliser votre projet.

Tous les revenus ne sont pas pris en compte par les organismes financiers. Vous devez donc adapter votre plan de financement en conséquence :

• 100 % des revenus : pour les revenus issus d’un contrat en CDI, pour les revenus des fonctionnaires, travailleurs indépendants, chefs d’entreprise et des retraités. Les intermittents font partie de cette catégorie s’ils peuvent justifier d’au moins 3 ans de salaires réguliers.
• 70 à 80 % des revenus générés par des locations pour pondérer les risques de vacance locative ;
• 0 % des revenus perçus de contrats CDD et pour les revenus des intérimaires et des stagiaires lorsqu’ils sont encore en période d’essai. Ensuite, les revenus sont pris en compte à 100 %.

Lorsque vous pouvez apporter des fonds propres, ils sont considérés comme un apport personnel, quelle que soit leur origine :

• Une épargne constituée depuis longtemps ;
• Un héritage ou un don familial ;
• Une prime professionnelle ;
• Un compte épargne logement (CEL) ou un plan épargne logement (PEL)
• Une épargne salariale.

Si vous avez prévu de revendre votre ancienne résidence principale, le montant correspondant à son prix de vente est à ajouter à votre plan de financement. En vous référant aux prix de vente des biens similaires dans la région, vous pourrez estimer ce montant avant la vente effective de votre bien immobilier.

Si au contraire vous achetez pour la première fois, vous pouvez être éligible au PTZ ou au prêt d’accession sociale (PAS), vous pourrez compter sur un financement supplémentaire à un taux très avantageux. Vous devez donc les faire figurer dans votre plan de financement immobilier.

Une fois que vous avez fait le point sur vos ressources disponibles, vous pourrez déterminer votre capacité d’emprunt, à savoir le montant maximal que vous pouvez emprunter. Vous ne devez pas dépasser un taux d’endettement de 35 %. La loi Scrivener vous protège contre le surendettement en demandant aux banques de vérifier votre capacité d’emprunt avant de vous donner une réponse.

Une fois que vous avez fait le bilan des dépenses et des ressources, vous pourrez déterminer quel montant vous devez emprunter. Vous pourrez donc solliciter les banques à partir de ce résultat.

Bien entendu, ce montant va varier selon la durée de l’emprunt et le montant de la mensualité que vous souhaitez rembourser. L’objectif est de limiter votre taux d’endettement.

Matthieu occupe un emploi en CDI tandis que Sabine est fonctionnaire. Ils perçoivent 4 000 € à deux et envisagent de devenir propriétaires de leur résidence principale. Ils souhaitent acheter un confortable appartement neuf pour 300 000 €. Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à 6 000 euros et la garantie du prêt immobilier est de 3 000 euros. Le coût total de leur projet immobilier est donc de 309 000 euros.

Ils ne sont pas éligibles aux prêts aidés. Par contre, ils disposent d’un apport personnel de 40 000 €. Voici leur plan de financement immobilier :

Grâce à ce plan de financement immobilier, Matthieu et Sabine savent parfaitement quelle somme ils doivent emprunter à la banque. S’ils deviennent propriétaires pour la première fois, ils pourront prétendre à un prêt à taux zéro pour financer une partie de leur achat immobilier.

Pour préparer votre projet immobilier, le plan de financement immobilier constitue une excellente préparation.