Prêt familial : fonctionnement et règles à respecter

Le prêt familial est un crédit qui consiste à emprunter une somme directement à un membre de votre famille au lieu de passer par une banque comme c'est le cas du prêt amortissable classique. Il présente l'avantage de réduire le coût de votre projet immobilier tout en accroissant votre apport et votre capacité d'emprunt auprès des établissements financiers.

Avant d’opter pour cette solution, vous devez connaître le cadre légal de ce type de prêt immobilier. Pour protéger l’emprunteur et le prêteur, vous devez également respecter certaines exigences fiscales.

Avant de souscrire un emprunt familial, vous devez savoir si la somme empruntée entre dans le calcul du taux d’endettement. Les banques ne considèrent pas forcément ces fonds comme un apport personnel.

Pour savoir si cet emprunt familial pourra vous être utile, vous devez vous pencher sur les modalités de remboursement. Lorsque vous empruntez auprès d’une banque, vous devez rembourser mensuellement les éléments suivants :

• Une partie des intérêts ;
• L’assurance de crédit immobilier ;
• Une partie du capital emprunté.

Ces éléments sont déduits de votre revenu mensuel disponible à partir duquel votre capacité d’emprunt est calculée.

Si votre prêt familial est conclu dans les mêmes conditions qu’un prêt immobilier bancaire, vous devrez rembourser une mensualité à votre famille. Dans ce cas, votre capacité d’emprunt n’est pas vraiment augmentée. Au contraire, votre taux d’endettement est plus élevé puisque vous possédez déjà un crédit en cours. Vous ne pourrez donc pas emprunter une somme plus élevée via le prêt classique.

L’avantage se situe davantage au niveau de la différence entre le taux d’intérêt pratiqué par votre banque et celui obtenu via votre emprunt familial. Il est possible que vous profitiez de meilleures conditions de prêt.

Par contre, la situation est toute autre si un des membres de votre famille vous a accordé un emprunt pendant de longues années. Dans ces cas de figure, elle n’a pas besoin de cette somme dans l’immédiat et ne cherche donc pas à réaliser des profits au travers d’un emprunt familial.

Vous pouvez alors recourir à un prêt in fine ou un prêt mezzanine qui vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, cette somme n’est plus considérée comme un prêt par les banques mais comme un apport personnel. Vous pouvez aussi décider de signer un contrat de prêt familial à taux zéro pour réduire au maximum le montant des intérêts.

S’il est avantageux, des obligations légales entourent le prêt familial. Lorsque son montant dépasse les 750 euros, vous devez réaliser une déclaration de contrat de prêt auprès du centre des impôts qui indique :

• La date de souscription de ce prêt familial ;
• Le montant prêté ;
• Les modalités du remboursement de cet emprunt.

Lorsque la somme empruntée dépasse 1 500 €, l'établissement d'un acte s’impose pour servir de preuve. Quelle que soit la somme concernée, il est recommandé de réaliser cette démarche. De cette façon, les deux parties sont protégées en cas de litige ou de succession si le prêteur venait à décéder.

Pour rester serein, vous pouvez donc choisir une de ces deux formalités administratives :

• Rédiger un contrat de prêt familial sous seing privé ;
• Recourir à un acte notarié

Vous pouvez choisir de rédiger un contrat de prêt familial sous seing privé. Dans ce cas, vous devez vous assurer que ce document comprenne les informations suivantes :

• Le montant du prêt familial en chiffres et en toutes lettres ;
• La date du déblocage des fonds ;
• La durée consentie pour ce prêt familial ;
• Les modalités de remboursement ;
• Le taux d’intérêt fixé.

Lorsque vous signez votre contrat de prêt familial devant un notaire, vous devez prévoir les frais correspondants. Par contre, cette option vous offre le maximum de sécurité puisque l’acte est enregistré. Aucune contestation n’est donc possible par la suite.

Le coût de cet acte authentique dépend du montant du prêt familial :

• 3,3 % lorsqu’il est inférieur à 3 050 € ;
• 2,2 % s’il est compris entre 3 050 € et 6 100 € ;
• 1,10 % lorsqu’il se situe entre 6 100 € et 16 770 € ;
• 0,55 % au-delà de 16 770 €.

Vous devrez également verser une TVA et un droit d’enregistrement d’un montant de 75 €.

Le notaire peut également conseiller les deux parties sur les modalités à adopter pour ce prêt familial. Après analyse de votre situation, vous pourrez préférer un prêt in fine ou un prêt mezzanine. Cet officier public évalue le risque et vous indique quelle est la meilleure solution.

Pour sécuriser votre contrat de prêt sous seing privé, vous avez la possibilité de l’enregistrer directement auprès du centre des impôts en payant des droits d’un montant de 125 euros.

Le Code civil fixe les principes qui s’appliquent au contrat de prêt familial. Voici un exemple du document que vous signerez avec un membre de votre famille.

Les trois premières parties du contrat concernent l’identité du rédacteur de l’acte, de l’emprunteur et celle du prêteur. Ensuite, vous devrez préciser :

• Le type de prêt,
• Le montant emprunté,
• Les délais de restitution convenus avec le prêteur,
• Le cas échéant, le taux d’intérêt pratiqué ainsi que le montant total des intérêts.

Le contrat prévoit l’ajout de clauses spécifiques lorsque le taux d’intérêt est faible. Avec des modalités de remboursement avantageuses, vous pourrez augmenter votre emprunt bancaire. Une fois signé par chaque partie, une copie de ce contrat de prêt familial est conservée pour servir de preuve et peut être présentée en cas de litige.

Lorsque vous signez un contrat de crédit familial, vous pouvez organiser votre remboursement de différentes façons :

• Par petites mensualités comme dans le cadre d’un emprunt bancaire ;
• Réaliser un prêt mezzanine : vous commencez à rembourser votre prêt familial uniquement lorsque l’emprunt bancaire a été entièrement remboursé. Dans ce cas, votre taux d’endettement est préservé ;
• Subordonner le remboursement à la vente de l’ancien bien immobilier. Dans ce cas, la personne qui vous a prêté la somme pour votre nouveau projet immobilier bénéficie d’un droit de préemption ;
• Procéder à un prêt in fine en fixant une échéance pour le remboursement complet des sommes empruntées à un membre de la famille.

En optant pour une de ces trois solutions, vous différez votre remboursement du prêt familial.

Lors du calcul du taux d’endettement, la banque considère uniquement les revenus et les charges actuelles. Lorsque vous n’avez pas de mensualité à rembourser, votre capacité d’endettement reste intacte.

En optant pour un prêt familial en complément de votre emprunt bancaire, vous pouvez emprunter davantage sans avoir à réduire le montant du financement proposé par un établissement financier.

Lorsque le prêteur décède, le contrat familial évolue. Si vous n’êtes pas un des héritiers, le prêt familial est transmis aux personnes concernées par la succession. Par contre, le contrat signé vous protège contre les changements de modalités.

Si vous êtes héritier du défunt, le montant du prêt est directement déduit de votre part de l’héritage. Si le solde est positif, vous êtes libéré de votre dette. Vous n’aurez donc plus de mensualité de remboursement à assumer. Par contre, si le solde est négatif, vous devrez rembourser les sommes restantes aux autres héritiers.

Lorsque vous souhaitez emprunter aussi bien à un membre de votre famille qu’à une banque, un taux zéro est toujours préférable. Ce choix préserve votre capacité d’emprunt et vous économisez le remboursement d’intérêts. Par ailleurs, le prêt familial ne correspond pas toujours à une volonté de profit et peut être réalisé à titre gratuit.

Par contre, en procédant de la sorte, l’administration fiscale peut considérer que ce prêt familial correspond à un don familial. Des droits de donation pourront donc vous être réclamés. Lorsque les modalités de remboursement sont trop éloignées d’un prêt classique, vous risquez une requalification.

Par exemple, si l’échéance du remboursement est fixée aux 99 ans du prêteur, il s’agit d’un don déguisé. La personne qui prête une somme d’argent n’a pas l’intention d’être remboursée de son vivant.

Même si vous souhaitez mettre en place des conditions avantageuses entre membres d’une même famille, un taux d’intérêt même faible rassure l’administration fiscale. Vous pouvez aussi décider de mettre en place une donation par vous-même pour mettre fin aux créances.

Lorsque votre prêt familial comporte des intérêts, le prêteur doit les déclarer au titre de revenus de créance. Selon sa situation fiscale, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à un prélèvement unique de 30 % des intérêts.

Lorsque le prêt consenti est à taux zéro, vous devrez verser des droits de donation en tant qu’emprunteur, s’il est requalifié en donation par l’administration fiscale. Par contre, vous pouvez être exonéré dans certains cas :

• Vous êtes majeur et le donateur est âgé au moins de 80 ans ;
• Le donateur est un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Une exonération est également possible lorsque le don provient d’un oncle, d’une tante, d’un grand-oncle ou d’une grand-tante lorsqu’il n’y a pas de descendance directe.

L’exonération est plafonnée à 31 865 € tous les 15 ans. Pour éviter de verser des droits de donation, le don doit donc être inférieur à cette limite.

Sachez que si le donateur est un de vos parents, l’abattement fiscal est applicable dans la limite de 100 000 €. Vous pouvez même profiter d’un montant de 200 000 € si chacun de vos parents vous transmet la somme de 100 000 €.

Si vous la dépassez, la tranche supérieure est automatiquement imposée selon les modalités suivantes :

• 5 % lorsque cette tranche n’excède pas 8 072 € ;
• 10 % lorsqu’elle est comprise entre 8 072 et 12 109 € ;
• 15% lorsqu’elle est comprise entre 12 109 et 15 932 € ;
• 20% lorsqu’elle est comprise entre 15 932 et 552 324 € ;
• 30% lorsqu'elle est comprise entre 552 324 et 902 838 € ;
• 40% lorsqu'elle est comprise entre 902 838 et 1 805 677 € ;
• 45% lorsqu'elle est supérieure à 1 805 677 €.

Lorsque vous souhaitez financer l’achat d’un appartement au sein d’un de nos programmes neufs, le prêt familial est une solution à envisager. Ce montant emprunté à des conditions préférentielles peut compléter voire remplacer le prêt bancaire. Quel que soit votre choix, prenez soin de bien déterminer le taux d’intérêt pour éviter une requalification en donation.