Le prêt immobilier sans apport

Une banque qui vous prête de l’argent a besoin de garanties. Elle veut avoir l’assurance que vous serez en mesure de verser vos mensualités tout au long de la durée de remboursement – celle-ci pouvant aller jusqu’à 30 ans. Pour cela, elle met en place un certain nombre de garde-fous : le profil financier de l’emprunteur, la garantie sur le bien immobilier acheté, et l’apport personnel.

Cet apport correspond à la somme que vous pouvez injecter dans votre projet immobilier, et dont vous disposez déjà, indépendamment du montant à emprunter. Par convention, les banques demandent un apport représentant au moins 10 % du montant du crédit – mais rien ne vous empêche d’injecter 15 %, 20 %, 30 % ou plus.

À la base, cette somme est destinée en priorité à couvrir les frais annexes au prix du logement, à savoir :

• Les frais de dossier perçus par la banque ;
• Les frais de notaire (entre 2 et 3 % du prix du bien immobilier pour une acquisition dans le neuf) ;
• Les frais de courtage (facultatifs).

Pourquoi cet apport de 10% est-il si important ? En réalité, son montant n’est pas le plus déterminant pour une banque : l’apport personnel est surtout une forme de garantie. Il témoigne de votre capacité à épargner, quel que soit le montant de vos revenus. En d’autres termes, l’apport personnel permet de montrer à la banque que vous êtes un emprunteur sérieux qui remboursera son prêt immobilier sans faillir !

Vous ne disposez pas d’apport personnel et vous vous demandez s’il est possible de mener votre projet immobilier à bien ?

L’apport joue un rôle majeur dans la décision de la banque de vous prêter (ou non) la somme dont vous avez besoin pour acquérir votre logement. De fait, nombreux sont les établissements de prêt qui refusent tout net de financer des projets dans leur intégralité (soit le montant de l’acquisition + les frais annexes), car elles estiment qu’un emprunteur sans apport personnel représente un risque plus grand de défaillance. Heureusement, il reste possible de bénéficier d’un prêt immobilier sans apport : les établissements bancaires en octroient de plus en plus.

Même face à une banque qui ne rechigne pas à octroyer un emprunt sans apport, vous n’avez aucune garantie que votre demande sera acceptée. Aux yeux d’un organisme bancaire, vous représentez un risque plus élevé : somme plus importante à emprunter, taux d’endettement qui tutoie le seuil maximal de 33 %, durée de remboursement allongée, etc.

Tout dépend de la solidité de votre dossier et des arguments que vous mettez en avant. Enfin, si votre dossier ne passe pas sans apport, sachez qu’il existe des alternatives.

Comme pour tout type de crédit, l’obtention d’un prêt immobilier sans apport suppose de présenter un dossier complet et solide. C’est sur la base de vos pièces justificatives que la banque va prendre sa décision. Voici les arguments à mettre en avant pour convaincre un organisme prêteur.

Aux yeux d’une banque, un « bon » profil emprunteur réunit plusieurs qualités. Vous devez afficher…

• Une situation professionnelle stable : CDI (ou statut de fonctionnaire) et ancienneté dans l’entreprise ou l’administration.
• Des revenus élevés permettant d’afficher un taux d’endettement inférieur à 30 %, et donc un reste à vivre confortable.
• Une volonté d’épargner (vaille que vaille, vous êtes parvenu à mettre un peu d’argent de côté ces derniers mois, même s’il ne s’agit que de quelques centaines d’euros).
• Une gestion cohérente de vos finances (pas achats inconsidérés, pas de crédits à la consommation souscrits pour raisons de confort).
• L’absence de dettes : pas de crédits en cours, ni de découverts bancaires au cours des derniers mois.

Sachez que d’autres paramètres peuvent entrer en ligne de compte : votre âge, votre situation matrimoniale (la diversité des profils peut jouer en votre faveur), le nombre d’enfants à charge, etc.

Vous êtes jeune et souhaitez accéder à la propriété ? Même sans apport, vous avez a priori ce qu’il faut pour convaincre une banque de vous prêter la somme désirée. Tout simplement parce que votre absence de fonds personnels est compréhensible : vous touchez des revenus depuis quelques années seulement et n’avez pas eu l’occasion d’épargner suffisamment.

Dans ce cas de figure, la banque peut se montrer conciliante. À condition de présenter, en parallèle, un bon profil emprunteur.

Si votre projet d’achat immobilier neuf est un investissement locatif, les exigences des banques changent quelque peu. Puisque vous n’allez pas habiter dans le bien acquis, les futurs loyers vous permettront de couvrir une grande partie de vos mensualités d’emprunt.

À cela, il faut ajouter les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en tant qu’investisseur particulier. Le dispositif Pinel en est bon exemple : un mécanisme qui vous octroie une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du logement (jusqu’à 12 ans).

Attention, dans le cas d’un projet d’investissement locatif, l’obtention d’un prêt immobilier sans apport n’est pas systématique. L’accord de la banque dépend de la solidité de votre projet, et notamment de la rentabilité que vous pourriez espérer tirer de votre location. L’acquisition d’un bien immobilier neuf est ici un avantage : vous n’avez pas de travaux à financer, les loyers sont plus élevés, et vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation.

En outre, le fait d’être déjà propriétaire de votre résidence principale est un gros « plus » : celle-ci pourra servir de garantie pour la banque.

Votre banquier habituel ne vous accorde pas de prêt sans apport ? Les conditions vous semblent trop sévères ? Faites appel à un courtier ! Ce professionnel spécialisé dans les solutions de financement en immobilier vous aidera à mettre en concurrence les établissements prêteurs. Il saura trouver les banques susceptibles de vous octroyer un prêt immobilier sans apport et négocier les conditions d’emprunt optimales au regard de votre dossier.

En l’absence d’apport personnel, et si vous ne pouvez pas compter sur un dossier solide à présenter à votre banque, il vous reste une solution : demander un coup de pouce financier sous la forme d’un prêt complémentaire. Par exemple :

• Un prêt à taux zéro renforcé (PTZ+)
• Un prêt Accession sociale
• Un prêt Action Logement
• Un prêt conventionné

Ces prêts « aidés » ont pour objectif de compléter un crédit immobilier amortissable. Ils sont octroyés sous conditions – primo-accession, achat d’une résidence principale, plafonds de ressources, etc. – et peuvent combler l’absence d’apport personnel.

Financer l’achat d’un logement dans son intégralité en souscrivant un prêt immobilier sans apport est possible dans certains cas de figure. Apport ou non, renseignez-vous sur les prêts aidés, ces solutions sont de véritables alternatives pour concrétiser votre projet.