Le prêt amortissable ou classique

Au moment d’établir votre plan de financement d’achat immobilier avec votre banquier, celui-ci vous évoque l’option du prêt amortissable. Il s’agit d’un des types de crédits dont vous pouvez bénéficier pour financer votre projet d’acquisition.

Derrière le prêt amortissable se cache un mécanisme que vous connaissez sans doute déjà, car il s’agit de la forme de crédit la plus utilisée par les particuliers en France. Voilà pourquoi on parle aussi de « prêt classique ». Le principe en est simple :

• Vous empruntez une somme d’argent à la banque dans l’optique de financer l’acquisition de votre appartement ou de votre maison.
• Vous remboursez chaque mois une partie de la somme empruntée (le capital).
• Vous versez également, chaque mois, une partie des intérêts qui couvrent le « coût » du crédit amortissable octroyé par la banque. Ils sont calculés sur la base du taux d’emprunt déterminé lors de la signature du contrat.

Ce qui varie, c’est la part du capital et des intérêts dans les mensualités. En début de prêt classique, vous remboursez surtout des intérêts, et moins de capital. Puis, plus le temps passe, et plus le capital prend le dessus sur les intérêts. Le détail de la part des intérêts et du capital pour chaque mensualité est indiqué dans un « tableau d’amortissement » remis par la banque lors de la signature du prêt.

Vous pouvez souscrire un prêt amortissable pour acquérir un bien immobilier quel qu’il soit, neuf ou ancien, destiné à être utilisé comme résidence principale ou secondaire.

Pour autant, un crédit classique peut être utilisé pour répondre à d’autres besoins de financement. Vous avez la possibilité de passer par ce type d’emprunt pour investir dans un terrain, ou pour acquérir un bien immobilier non résidentiel, c’est-à-dire un bâtiment qui n’est pas destiné à être habité, par exemple un local commercial ou des bureaux.

Enfin, vous avez le droit de recourir au crédit amortissable pour financer des travaux de rénovation dans un bien immobilier existant.

Dans tous ces cas de figure, le fonctionnement du crédit reste identique : chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital.

Un prêt amortissable repose sur deux grands piliers : le taux d’intérêt et la durée de remboursement.

• Le taux d’intérêt permet de calculer le coût total du crédit immobilier, c’est-à-dire la somme que vous allez verser à la banque en contrepartie du risque qu’elle prend en vous prêtant de l’argent. Ce taux peut être fixe (il ne change pas pendant toute la durée de remboursement) ou variable (il peut varier en fonction d’un indice de référence). Il ne peut pas dépasser le seuil d’usure imposé par la Banque de France.
• La durée de remboursement désigne le délai qui vous est imparti pour rembourser le montant emprunté (capital + intérêts). En tant qu’emprunteur, vous disposez d’une importante marge de manœuvre, puisque cette durée peut être comprise entre 5 ans et 30 ans, même s’il est conseillé de ne pas dépasser 25 ans. Elle influe sur le montant des mensualités : plus la durée de remboursement est importante, plus les mensualités sont faibles – et inversement.

Si vous pensez qu’il est préférable d’augmenter votre durée de remboursement afin d’alléger vos charges mensuelles, vous devez savoir que le taux d’intérêt appliqué augmente proportionnellement à la durée, en raison du risque plus important pris par la banque. Par exemple, un taux de 1,30 % sur 15 ans passera à 1,76 % sur 25 ans. Ce qui, au bout du compte, fait une belle différence !

Lorsque vous négociez avec votre banque le montant de votre futur emprunt, celle-ci tient compte de plusieurs critères pour calculer la somme maximale que vous serez en mesure d’obtenir :

• Votre taux d’endettement. Il correspond à la part que représente le remboursement du crédit amortissable dans votre budget. C’est la façon qu’a votre banque de s’assurer de votre solvabilité. Pour calculer le taux d’endettement, elle établit le rapport entre vos charges mensuelles (mensualité du prêt classique demandé, crédits existants, pensions versées, etc.) et vos revenus. Par exemple, avec 2 000 € de revenus mensuels et 600 € de charges, votre taux d’endettement s’élève à 30 % ((600 / 2 000) x 100). Généralement, le taux maximal est fixé à 33 %, mais il dépend aussi du « reste à vivre », c’est-à-dire de la somme dont vous disposez une fois vos charges versées.
• Votre apport personnel. Il s’agit de la part du montant de votre achat immobilier qui est déjà en votre possession, indépendamment du prêt. Cette somme peut provenir de votre épargne, de la vente d’un logement, d’un héritage, d’une donation, d’un prêt aidé ou conventionné, etc. Les banques exigent la plupart du temps un apport personnel au moins égal à 10 % de la somme empruntée, mais il reste possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
• Vos frais annexes. Ceux-ci englobent les frais de dossier et le coût de l’assurance emprunteur.

Notez que l’obtention d’un crédit amortissable n’est pas conditionnée au montant de vos revenus.

Voici un exemple de tableau d’amortissement pour un prêt amortissable d’un montant de 200 000 €, souscrit sur 20 ans, au taux d’intérêt de 1,30 %, avec un taux d’assurance de 0,36 %. Nous indiquons seulement les 5 premières années.

Quels sont les avantages du prêt classique ?

• L’étalement du remboursement du capital dans le temps (ce n’est pas le cas d’un crédit in fine qui suppose de rembourser la totalité du capital en fin de prêt).
• La possibilité d’augmenter la durée de remboursement et de réduire la mensualité.

Et les inconvénients ?

• Le coût du crédit qui augmente à proportion de la durée de remboursement.
• Les pénalités de remboursement anticipé (vous devez verser une indemnité à la banque si vous soldez votre emprunt avant l’échéance).
• Les coûts cachés du prêt amortissable : la nécessité de garantir votre emprunt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou cautionnement) et de souscrire une assurance crédit.

Maintenant que vous savez tout au sujet du crédit amortissable, vous vous demandez comment le souscrire. Deux options s’offrent à vous :

• Une banque. La plupart des banques proposent des solutions d’emprunt immobilier.
• Un courtier. Ce professionnel prend en charge toutes les démarches relatives à la recherche et à la souscription d’un crédit classique. Avec un avantage : en fonction de votre dossier, il fait tout pour vous obtenir les meilleures conditions pour votre emprunt immobilier (notamment un bon taux d’intérêt).

Vous hésitez encore entre les deux options ? Bouygues Immobilier vous en dit plus sur cette page !

En somme, le prêt amortissable reste la meilleure option pour financer un achat immobilier dans le neuf. Pour autant, n’oubliez pas qu’un crédit immobilier représente en moyenne un tiers de vos revenus : prenez le temps de bien peser votre décision !