Comment réduire vos frais de notaire ?

Pour toute transaction immobilière, vous devez payer des frais de notaire. Ils comprennent les droits de mutation ou d’enregistrement, les émoluments de cet officier public ainsi que la taxe sur la publicité foncière.

Cette somme ne revient pas totalement au notaire. La majeure partie de ces frais correspond à des droits d’enregistrement. Ils sont transmis aux départements, à l'État et à la commune dans laquelle se trouve le bien acheté. Les émoluments du notaire ne correspondent qu’à 1 % de cette somme.

Sur le marché de l’immobilier ancien, une grande partie des transactions est réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Conseil, expertise, gain de temps… les bénéfices en sont nombreux. En contrepartie, vous devez régler des frais d’agence. La plupart du temps, ils sont à la charge de l’acheteur. Dans les annonces immobilières figure alors l’expression « frais d’agence inclus ». Ceci est le meilleur cas de figure pour réduire vos frais de notaire.

La base de calcul des frais de notaire est la valeur en euros du logement acheté. Si le mandat de vente stipule que les frais d’agence sont payés par l’acquéreur, ceux-ci peuvent être déduits du prix de vente total. En effet, les frais d’agence sont considérés comme une prestation de service. À ce titre, ils n’apportent pas de valeur au bien immobilier. En les payant à part, les frais de notaire sont mécaniquement réduits.

En revanche, si les frais d’agence sont payés par le vendeur du logement, impossible de les déduire du prix de vente. L’acheteur doit donc régler des frais de notaire sur la rémunération de l’agence immobilière.

La solution pour réduire vos frais de notaire consiste à signer un compromis de vente avec les frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Les économies réalisées peuvent dépasser 1 000 € pour votre achat immobilier. Dans tous les cas, les sommes déduites du prix de vente engendrent une conséquence à ne pas négliger : l’acquéreur ne pourra pas emprunter ce montant auprès d’une banque. Il lui faudra donc disposer de cette somme via ses revenus ou son épargne pour pouvoir conclure la vente.

Exemple : Monsieur Thierry fait l’acquisition d’une maison au prix de 205 000 €, frais d’agence inclus. Ceux-ci s’élèvent à 10 000 € et sont à sa charge. Soit un prix hors frais d’agence de 195 000 €. Il estime les frais de notaire à environ 7 % du prix de vente, soit :

195 000 € x 7 % = 13 650 €

Si les frais d’agence avaient été payés par le vendeur, Monsieur Thierry aurait dû payer 700 € de frais de notaire supplémentaires.

10 000 € x 7 % = 700 €

En revanche, Monsieur Thierry ne pourra pas emprunter les 10 000 € de frais d’agence et devra donc les apporter.

Lorsque l’on achète une maison ou un appartement dans l’ancien, il n’est pas rare que ce logement soit partiellement meublé. Tous ces biens meubles ont une valeur. Il convient de l’apprécier afin de la déduire du prix de vente. En effet, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de l’immeuble. Le mobilier peut donc être exclu de l’assiette de calcul. Ceci permet de réduire le montant des frais de notaire. Pour réaliser la bonne déduction, voici le mode d’emploi :

Etape n° 1 : établissez la liste du mobilier présent dans le logement.

Il peut s’agir par exemple :

• D’une cuisine ;
• D’électroménager ;
• D’établis dans un garage ;
• Meubles et équipements du jardin ;
• Accessoires de la piscine ;
• Etc.

Etape n° 2 : calculez la valeur de chaque élément

Basez-vous sur les factures pour connaître la valeur de départ. L’évaluation doit prendre en compte la vétusté des meubles en appliquant un coefficient d’obsolescence. Le résultat vous permet de connaître la valeur exacte de ce mobilier.

Etape n° 3 : déduire le montant du mobilier du prix de vente

Il suffit simplement d’ôter le total de la valeur du mobilier du prix de vente. Vous n’avez aucune déclaration spécifique à effectuer auprès du Trésor Public ; celui-ci peut toutefois être amené à vous demander des justificatifs. À partir de ces déclarations, l’administration fiscale calcule l’impôt sur la plus-value à la revente. 

Exemple : Monsieur Marc achète un appartement ancien au prix de 180 000 €. À l’intérieur, il dispose d’une cuisine toute équipée d’une valeur de 9 000 €, sans vétusté. Il peut donc déduire ce montant du prix de l’appartement, soit une base de calcul des frais de notaire ramenée à 171 000 €. Il économisera 630 € de frais de notaire (9 000 € x 7 %).

Si cette solution permet de réaliser des économies, elle peut remettre en question le financement. Les banques ne prennent pas en compte le mobilier lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Vous devrez donc financer cet achat par vos fonds propres. Avant de déduire les meubles pour économiser sur vos frais de notaire, vous devez donc compter sur une épargne. Quoi qu’il en soit, ce dispositif n’est que rarement applicable dans le neuf. Chez Bouygues Immobilier, les appartements et maisons sont vendus vides. Il n’est donc pas possible de déduire la valeur du mobilier. Et si vous optez pour l’offre packagée « La cuisine by BI », le prix de cet équipement vient s’additionner au prix commercial de l’appartement.

Grâce à la loi Macron de 2016, vous pouvez négocier avec votre notaire. Lorsque l’assiette, à savoir l’achat immobilier, est supérieure ou égale à 100 000 €, vous pouvez demander une réduction des émoluments du notaire. Depuis 2021, vous pouvez négocier jusqu’à 20 % de ces frais lors d’un achat immobilier.

Lorsque vous faites régulièrement appel à lui, vous pouvez demander que le pourcentage des frais de notaire qui revient à cet officier public soit réduit. Lorsque le montant de la transaction est élevé, vous aurez plus de chances de parvenir à vos fins. Le notaire percevra des émoluments importants et sera davantage disposé à vous offrir une remise.

Pour parvenir à vos fins, vous devrez exercer vos talents de négociation. Sachez que le notaire peut en effet décider le montant de la somme qu’il est prêt à déduire. Vous devrez trouver des arguments convaincants comme le recours à un autre notaire pour faire des économies.

Pour limiter le montant de vos frais de notaire, enfin, l’immobilier neuf peut être la solution puisqu’ils sont nettement moins élevés que dans l’ancien. En effet, s’ils sont de 8% dans l’ancien, ils sont de seulement 3 % dans le neuf.

Si vous achetez un bien ancien à 300 000 €, les frais de notaire seront donc de 24 000 €, contre 9 000 € dans le neuf.

La raison de cette différence est simple. Lorsque vous achetez un bien neuf, les frais de notaires sont réduits grâce à une diminution des droits d’enregistrement (qui comprennent la taxe départementale et les frais d’assiette). Dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés du fait d’une taxe départementale non seulement plus élevée mais aussi de la présence d’une taxe communale qui vient s’y ajouter.

Les programmes proposés par Bouygues Immobilier constituent une excellente occasion de réaliser votre projet immobilier sans subir des droits d’enregistrement et des émoluments importants. Dès à présent, découvrez nos projets dans la ville que vous convoitez !