Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? Quels sont ses avantages ?

Un prêt in fine dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Le capital se rembourse en une seule fois, à échéance du prêt. Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse donc que les intérêts d’emprunt. Il effectue en revanche un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré (assurance-vie par exemple). L’objectif est d’avoir, au terme du prêt, reconstitué le capital emprunté sur le produit de placement.

Un prêt in fine peut être souscrit par un particulier, un professionnel ou une société de placement.

Les conditions d’obtention sont cependant plus strictes que pour un prêt amortissable : la banque doit s’assurer de la capacité de remboursement du capital au terme du prêt. Il convient généralement d’avoir un apport assez important, de l’ordre de 30% du capital emprunté. Il faut également être capable de nantir le produit d’épargne assorti au prêt. C’est à dire, de faire des versements réguliers, dont le montant final couvrira la totalité du capital emprunté au moment de son remboursement.

Le prêt in fine possède plusieurs avantages fiscaux.

• Il permet de diminuer voire d’annuler les impôts fonciers, grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers.
• Il permet de sortir le bien de l’assiette ISFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant toute la durée du prêt. Le capital n’étant pas remboursé à la banque, il ne rentre pas dans l’assiette de calcul de l’ISFI, contrairement au prêt amortissable.
• Il permet de toucher les intérêts du produit d’épargne choisi pour nantir le prêt.

Le prêt in fine présente un coût total supérieur à un prêt amortissable classique : il est proposé à un taux d’intérêt supérieur et les intérêts sur le capital ne diminuent pas avec le temps. Il n’est intéressant que si le surcoût est compensé par les avantages fiscaux. L’attractivité du prêt in fine dépend entièrement de la situation fiscale de l’emprunteur. Il convient donc de réaliser une étude comparative approfondie entre un prêt amortissable et un prêt in fine.

Par sa structure particulière, le prêt in fine est réservé aux ménages fortement imposés réalisant un placement locatif. Il n’est pas adapté pour un achat en résidence principale.