Prêt relais : comment acheter avant de vendre ?

Le prêt relais est un prêt à court terme qui permet d’utiliser le futur montant de la vente de votre bien pour en acheter un autre.

La banque vous avance l’argent de la vente pendant une durée définie. Le prêt-relais est généralement conclu pour une durée de 12 ou 24 mois, avec possibilité d’une prolongation exceptionnelle dans le cas d’un logement non vendu à temps.

Une fois votre bien vendu, vous remboursez le prêt-relais en une seule fois. La somme avancée varie entre 60 et 80 % du prix de vente estimé de votre bien, la banque gardant une marge de sécurité pour protéger le consommateur.

Il existe deux formes de prêts-relais :

• Le prêt relais sec

Le prêt relais couvre très souvent et dans son entièreté le montant de la vente. Ce type de prêt peut être sollicité si votre apport complémentaire dans le nouveau projet couvre toute la partie restant à financer. L’opération est donc simple, le produit de la vente sert à rembourser intégralement le prêt relais. 

• Le prêt relais classique

Ici, c’est un prêt relais qui est jumelé avec un autre crédit. Si vous achetez un bien plus cher, vous devrez coupler le prêt-relais par un emprunt immobilier classique. Une fois le bien immobilier vendu, vous solderez le prêt relais et éventuellement une partie du prêt classique, si vous vendez votre bien au-dessus de l’estimation faite par la banque.
 

L’immobilier n’est pas une science exacte. Il peut arriver que l’on trouve le logement de ses rêves avant même d’avoir vendu sa maison ou son appartement. Sans parler d’un achat dans le neuf, où la possibilité d’habiter immédiatement le logement n’est souvent pas possible. Pour ne pas être pris dans une course contre la montre, le prêt relais a été spécifiquement conçu.

Ainsi, vous avez 12 à 24 mois pour trouver un acquéreur et rembourser le prêt sans pour autant accélérer la transaction. Lorsque vous souscrivez un prêt relais, vous réglez les intérêts sur le capital prêté, mais pendant une durée très courte s’étalant sur 12 à 24 mois. Ils peuvent être réglés tous les trimestres ou en une fois, à la fin du prêt.

Les taux d’emprunt d’un prêt relais sont légèrement plus élevés que ceux d’un prêt immobilier classique, que l’on souscrit pour une durée supérieure. La faible durée de l’emprunt rend toutefois le prêt relais avantageux financièrement. Son faible coût est généralement compensé par un prix de vente supérieur de votre bien. Il ne faut pas hésiter à faire estimer votre bien par un professionnel avant de vous lancer dans un tel crédit.

Pour y voir plus clair, prenons deux exemples distincts avec le cas d’un prêt-relais sec, et ensuite d'un prêt-relais couplé à un autre prêt.

• Exemple 1

Dans le premier cas, le crédit immobilier accordé par la banque couvre le montant total de l’achat. L’emprunteur a un bien de 200 000 € net en sa possession. Il veut acheter un bien à 115 000 €. Le montant de l’opération est de 125 580 €, frais de notaire compris. 

Les frais de notaire s’élevant à plus de 9 % du prix d’achat, le montant total de l’opération s’élève à plus de 125 000 €.

L'emprunteur peut prétendre à un crédit à hauteur de 70 % de la valeur de son bien — soit 140 000 €, — qui couvre entièrement la nouvelle acquisition. Il paiera donc des mensualités au taux de 4 %  (hors assurance) pendant 12 mois, soit 466,67 €. 

• Exemple 2

Dans le cas d’un prêt-relais couplé à un autre crédit, cela signifie que la valeur du bien vendu ne couvrira pas la valeur du logement futur : il faut donc souscrire à un second prêt pour payer le bien à acheter et payer 2 mensualités : celle du prêt-relais et celle du prêt immobilier.

Vous vendez un logement à 150 000 € pour acheter une maison de 220 000 €.

Le prêt-relais couvre 60 % de votre bien à la vente, soit 90 000 €. Vous devez donc contracter un crédit classique pour les 130 000 € restants (220 000 - 90 000).
Une fois votre bien vendu, vous remboursez le prêt-relais et il vous reste 60 000 € pour un remboursement par anticipation d'une partie des 130 000 € du prêt immobilier classique. 

Le prêt relais présente un véritable intérêt et surtout un gain de temps pour tout futur acquéreur qui souhaite vendre et ne pas manquer une opportunité immobilière en or. La banque s’assure de prêter l’argent le temps de la vente et, avec un tel dispositif, l’acquéreur s’assure de la bonne tenue de la transaction, tout en remboursant à son rythme. Une opération réussie avec un prêt relais dépend de l’estimation de votre bien qui va servir à calculer le prêt relais. Il convient de demander plusieurs estimations afin que votre projet soit une totale réussite.