Achat comptant dans l'immobilier : faut-il le faire ?

Les acheteurs qui payent comptant sont toujours appréciés. La vente immobilière ne dépendra pas de l’obtention d’un emprunt. Aucun risque qu’elle soit remise en question et qu’une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit vienne l’annuler. Bien entendu, vous devrez présenter un justificatif de capacité financière pour prouver que vous pouvez réaliser cet achat cash sans passer par un établissement bancaire.

À l’inverse, lorsque vous demandez un crédit immobilier, l’achat est subordonné à l’obtention de ces fonds. Votre plan de financement dépend de la réponse de la banque. Le contrat de réservation contient alors une clause suspensive. Lorsque vous n’avez pas pu obtenir le montant nécessaire, l’achat immobilier sera annulé.

Lorsque vous choisissez d’acheter comptant, vous évitez les conséquences d’un crédit immobilier à rembourser :

• Tenir compte de la charge supplémentaire à gérer sur le long terme ;
• Prévoir le poids administratif que tous les acheteurs ne veulent pas forcément avoir à gérer.

Un achat comptant vous permet de conserver l’intégralité de votre capacité d’endettement. Vous aurez donc plus facilement accès à un emprunt pour réaliser d’autres projets. Vous pourrez notamment prévoir l’aménagement d’une belle cuisine, vous offrir une résidence secondaire ou réaliser un investissement locatif pour obtenir de nouvelles rentrées d’argent. Ce choix vous permet donc de rester serein et de garder vos possibilités ouvertes. De façon générale, il est préférable d’éviter de cumuler des emprunts et d’atteindre un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Avec des taux d’intérêt au plus bas, la période est particulièrement propice aux emprunts. Vous pouvez donc obtenir de meilleures conditions d’emprunt auprès de votre établissement bancaire. L’offre de prêt de votre banque stipulera chaque aspect de ce prêt immobilier. De plus, la loi Scrivener vous protège en fixant un cadre au crédit immobilier et donne l’assurance d’emprunter de l’argent en toute quiétude.

Dans certains cas, il est même possible d'envisager d'emprunter sans apport.

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, les taux d’intérêt bas des crédits immobiliers constituent un avantage. Le coût du crédit est limité et vous pouvez profiter de l’effet de levier pour financer votre projet immobilier, ce que vous ne pourriez pas faire avec un achat comptant.

Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel permettent de cumuler les avantages fiscaux. Le rendement que vous pouvez espérer sera donc plus important grâce aux réductions que vous pouvez appliquer en passant par un crédit immobilier qu’en réalisant un paiement comptant.

Si un achat comptant présente des avantages, il n’est pas adapté à tous les cas de figure. La décision est différente si vous souhaitez habiter le logement ou si vous investissez pour le louer. Pour savoir quelle décision prendre, vous devez analyser en détail le financement de votre achat immobilier.

L’emprunt présente de nombreux atouts quand vous souhaitez investir dans un bien immobilier à louer.

Pour connaître le rendement potentiel que vous pourrez obtenir grâce à votre achat immobilier, vous devez simplement utiliser la formule suivante :

Rendement = recettes locatives annuelles/prix d’achat x 100

Pour obtenir un rendement net, vous devrez déduire les impôts des recettes locatives annuelles ainsi que les prélèvements sociaux.

Grâce aux dispositifs de défiscalisation, vous allez accroître ce rendement locatif. La loi Pinel vous permet justement de défiscaliser l’ensemble de vos revenus imposables. Pour pouvoir y prétendre, vous devez respecter les critères d’éligibilité de ce dispositif :

• le bien immobilier doit être neuf ou en VEFA ;
• le bien immobilier doit répondre à la réglementation thermique RT 2012 ;
• vous devez vous engager à louer le logement pendant 6 à 12 ans.

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’emprunt est toujours préférable à un achat comptant. Le crédit permet notamment de profiter de l’effet de levier pour auto-financer ce projet.

Marc souhaite investir en Pinel via un achat comptant d’un logement neuf à Strasbourg. Cependant, notre simulation montre que le recours à un prêt immobilier pourrait être plus judicieux.

Voici le résultat obtenu avec notre simulateur de capacité d’achat pour cet achat si Marc opte pour un crédit immobilier.

*montant total des réductions Pinel / (nombre d’années x 12)

**obtenu grâce au calcul suivant : (mensualité à rembourser - loyer mensuel - montant de la réduction d’impôt) x durée d’engagement Pinel en mois

Rendement annuel brut : 567,54 x 12 / 210 500 x 100 = 3,24%

En optant pour un logement éligible au dispositif Pinel, Marc peut percevoir un excédent intéressant. Cet investissement est donc rentable. Il a tout intérêt à préférer le crédit immobilier à un achat comptant.

Camille, investisseur Pinel à Lyon Camille souhaite financer l’achat de son appartement neuf à Lyon en faisant appel à un crédit immobilier avec un apport de 30 000 €.

Voici la simulation de l’emprunt de Camille :

Rendement annuel brut : 608,83 x 12 / 344 000 x 100 = 2,12 %

L’achat immobilier de Camille n’est pas rentable puisqu’elle devra engager une partie de son épargne dans le cas où elle choisit d’avoir recours à un prêt immobilier. En effet, l’investissement immobilier ne s'autofinance pas et elle devra recourir à un emprunt coûteux pour obtenir un rendement limité. Ici, il serait plus avantageux d’acheter comptant ou bien d’augmenter le montant de son apport pour faire baisser ses mensualités de façon à arriver à l’équilibre voire à obtenir un bénéfice.

Toutefois, à la fin de son emprunt immobilier, elle sera propriétaire d’un bien immobilier acquis en dessous de sa valeur réelle. Le dispositif Pinel représente un sérieux coup de pouce pour réduire le coût réel de cette acquisition.

Le paiement comptant de votre résidence principale permet de réaliser des économies sur les intérêts du prêt immobilier et du coût de l’assurance emprunteur. Lorsque vous disposez de la somme nécessaire, mieux vaut donc choisir cette solution pour devenir propriétaire de votre résidence principale.

De plus, le contrat de réservation ne comprend pas de condition suspensive et, n’ayant pas à vous lancer dans une recherche de financement, vous pourrez accélérer votre parcours d’achat.

Même si vous possédez les fonds suffisants pour un achat comptant, cette solution n’est pas adaptée à toutes les situations. Penchez-vous sur les gains potentiels que vous pouvez obtenir en négociant le bon prêt immobilier. Par exemple, grâce à la loi Pinel, le rendement potentiel augmente en passant par un crédit. Le prêt immobilier se prête donc davantage aux projets d’investissements locatifs dans le neuf. Pour votre résidence principale, au contraire, optez pour l’achat comptant, lorsque cela est possible.