Le PSLA : Prêt social location accession

Le prêt social location-accession est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété qui concerne uniquement les logements neufs. Techniquement, il s’agit d’un prêt conventionné accordé à un organisme (HLM ou promoteur privé) pour construire des logements neufs. Une fois les logements construits et après une certaine durée de location, des fractions de ce prêt peuvent vous être transférées pour vous permettre d’acheter votre logement neuf dans des conditions avantageuses.

Ce dispositif vise à encourager les ménages modestes à accéder à la propriété. Lorsque vous respectez les critères, vous pouvez donc acheter un logement neuf à un prix avantageux.

1. Vous signez un contrat de location-accession pour une opération agréée
2. Vous emménagez dans votre logement neuf
3. Une fois passée la durée minimale de location, vous décidez librement d'acheter ou non votre logement

1er cas : Vous achetez votre logement en PSLA

• Vous demandez le transfert du PSLA auprès de l’organisme bancaire du programme
• Vous pouvez également demander des prêts complémentaires, PTZ ou prêt classique
• Vous choisissez librement l’offre de prêt qui vous convient
• Vous devenez propriétaire et bénéficiez de l’exonération de la taxe foncière jusqu’à la 15e année après l’année de livraison de votre bien

2e cas : vous n’achetez pas votre logement en PSLA

• Les sommes versées au titre de la « part acquisitive » vous sont restituées, minorées d’une indemnité de 1 à 2%
• Le bailleur vous fait des propositions de relogement 

Ce dispositif d’accession à la propriété s’adresse aux ménages modestes. Leurs ressources ne doivent pas dépasser les plafonds fixés pour pouvoir profiter des avantages de ce prêt social location-accession.

Le PSLA est réservé à l’immobilier neuf. De plus, les logements concernés doivent constituer la résidence principale de l’acheteur. Ils sont donc occupés au minimum 8 mois par an.

Le PSLA est soumis aux plafonds de prix de vente et de ressources suivants* :

Les ressources sont vérifiées lors de la signature du contrat de location-accession. L’avis d’imposition de l’année N-2 justifie que les plafonds ne sont pas dépassés lorsque vous souhaitez faire l’acquisition de ce logement.

Le prix de vente du logement doit également respecter les plafonds fixés pour chaque zone.

Le prêt social en location-accession se compose de deux phases. Le contrat indique une période locative suivie de la levée d’option d’achat du bien immobilier.

Lors de la première phase, le logement est financé par un opérateur HLM. Vous versez donc une redevance composée d’une indemnité d’occupation incluant les frais de gestion ainsi qu’une part dédiée à l’acquisition du bien. Cette dernière vous permet en fait de constituer votre capital. Lorsque vous levez l’option d’achat, toutes les sommes versées au titre de la part acquisitive sont déduites du prix d’achat.

Pendant cette phase, vous percevez l’allocation personnalisée au logement (APL) si le contrat de location-accession a été signé avant le 31 janvier 2018. Son montant est calculé selon la redevance versée.

Le montant de l’indemnité d’occupation de la redevance est plafonné selon la zone dans laquelle se situe le logement :

Source : ANIL

L’indemnité d’occupation de la redevance peut être révisée chaque année à la date anniversaire du contrat de location-accession, sans dépasser les plafonds fixés.

À l’issue de cette première phase dont la durée varie entre 1 et 4 ans, vous avez la possibilité d’accéder à la propriété en levant l’option prévue dans le contrat de location-accession. Dans ce cas, vous versez le solde du prix de vente.

L’opérateur HLM vous met en relation avec un établissement de crédit pour l’obtention d’un prêt conventionné PSLA. L’établissement bancaire vérifie que vos ressources sont suffisantes au moment de la levée d’option.

En bref : Le PSLA donne la possibilité de devenir propriétaire sans apport et pour le prix d’un loyer. Vous choisissez un appartement neuf et vous l’occupez d’abord comme locataire, puis comme propriétaire.

Le PSLA est souple. Rien ne vous oblige à acheter le logement à la fin de la période de location. Si vous décidez d’acheter, vous pouvez décider du moment qui vous est le plus favorable dans la fourchette de temps définie par votre contrat.

Ce dispositif est sécurisé. Si vous n’achetez pas, vous bénéficiez de propositions de relogement.

Vous vous constituez un capital. Que vous achetiez ou non, vous ne versez pas de loyer à perte. Vous vous constituez un capital que vous récupérez si vous n’achetez pas.

Vous pouvez profiter du PTZ en plus du PSLA et profiter ainsi d’un taux d’intérêt attractif.

Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5 % pendant 15 ans et d’un prix d’achat plafonné. Vous savez dès aujourd’hui combien vous achèterez votre appartement dans 1, 2 ou 10 ans !

L’indemnité d’occupation est plafonnée et son montant indiqué dans le contrat. Vous bénéficiez également de l’exonération de taxe foncière lorsque vous devenez propriétaire. Cette exonération est valable 15 ans après la livraison du bien.

Vous bénéficiez d’une garantie Revente et d’une garantie Relogement pendant 15 ans.

Pour protéger le locataire qui souhaite accéder à la propriété, le contrat de PSLA contient des garanties de rachat et de relogement.

Si vous ne possédez pas le budget nécessaire pour lever l’option d’achat, vous bénéficiez de la garantie de relogement. Dans ce cas, l’opérateur HLM doit présenter trois offres de relogement correspondant aux besoins et possibilités du locataire. Ces propositions doivent intervenir dans les six mois qui suivent la date de la levée de l’option d’achat.

Pour proposer les bonnes offres de relogement, l’opérateur HLM se base sur vos ressources, qui ne doivent pas dépasser les plafonds du PLUS. Vous disposez d’un mois pour répondre, sinon la garantie de relogement devient caduque.

Le prêt social location-accession bénéficie d’une garantie de rachat, à faire valoir dans les 15 ans qui suivent la signature de l’acte authentique de vente.

Lorsque vous êtes dans une de ces situations, vous bénéficiez d’un an pour faire valoir vos droits :

• Décès de l’acheteur, de son conjoint et de ses descendants faisant partie du foyer ;
• Survenue d’une invalidité partielle ou totale ;
• Mutation professionnelle lorsque le trajet entre le domicile et le lieu de travail est supérieur à 70 km ;
• Chômage pendant plus d’un an ;
• Divorce ou dissolution d’un Pacs.

Lorsque l’opérateur HLM est prévenu de cette volonté de vendre, le montant de ce rachat correspond :

• Pour un rachat qui se produit pendant les 5 premières années de détention du bien immobilier : Au prix de vente à la date de la levée d’option ;
• Pour un rachat effectué entre la 6ème et la 15ème année de détention du bien immobilier : Le prix d’achat est minoré de 2,5 % pour chaque année écoulée par rapport au prix initial de vente.

Une fois que le notaire vous remet l’acte de propriété pour votre logement en PSLA, vous êtes libre de le revendre à tout moment. Cette vente vous permet de rembourser votre prêt avant son terme. Dans le cadre du prêt de location-accession, aucune pénalité de remboursement anticipé n’est appliquée.

Par contre, en cas de revente, vous devez rembourser le différentiel de TVA. Lors de l’achat, son taux est réduit à 5,5 %. Lors de la revente, ce taux est de nouveau à 20 %. Vous devrez donc rembourser la différence.

Lorsque le vendeur a souscrit un prêt immobilier pour l’acquisition du bien immobilier, il peut être transféré au titulaire du contrat de location-accession lors de la levée de l’option d’achat. Il concerne donc le capital restant dû.

Le montant de ce transfert correspond au prix de vente restant, une fois que les fonds versés lors de la phase acquisitive ont été déduits. Votre ménage n’est pas dans l’obligation d’accepter ce transfert et préférer un prêt immobilier classique.

Selon les ressources du ménage, l’établissement de crédit peut également s’opposer à ce transfert. Vos garanties de solvabilité doivent être suffisantes.

Le prêt locatif social (PLS) est un prêt réglementé à un taux privilégié qui peut être attribué aux personnes morales ou physiques souhaitant acheter un bien immobilier pour le louer comme un logement social. Le PLS a pour objectif de développer le parc de logements sociaux.

Dans le cas du PLS, il n’est pas question pour les locataires d’acquérir le logement social qu’ils louent, contrairement au Prêt Social de Location-Accession (PSLA) qui offre cette possibilité.

Le prêt social location-accession offre la possibilité d’accéder à la propriété à des conditions préférentielles. Après la période locative, les ménages peuvent lever l’option d’achat. Si ce n’est pas le cas, ils restent protégés par les garanties du contrat. Il s’agit donc d’un dispositif sécurisé pour saisir une opportunité de devenir propriétaire !