Investir via une SCPI avec le dispositif Pinel

Chaque gouvernement a mis en place des dispositifs avantageux pour encourager l’investissement dans le neuf. La loi Pinel, instaurée le 1er septembre 2014 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, propose justement une réduction d’impôt lorsque vous vous engagez à louer votre logement neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’objectif de cette mesure consiste à dynamiser l’offre locative dans les grandes villes et les zones tendues.

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui permet d’investir dans un ensemble immobilier à des fins de génération de revenus complémentaires avec un taux de rendement intéressant.

Lorsque vous investissez dans une SCPI Pinel, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que dans le cas d’un investissement Pinel sans recours à une SCPI. Toutefois, vous n’avez pas à sélectionner les biens neufs ou rénovés par vous-mêmes. Si vous ne souhaitez pas avoir de gestion locative en Pinel, vous pouvez investir dans l’immobilier en privilégiant les SCPI. La société civile de placement immobilier se charge de tout et vous encaissez simplement les loyers.

Le but d’une SCPI est donc double : se constituer un patrimoine de biens immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel pour cumuler rendement locatif et baisse d’impôt sans avoir à se soucier d’une quelconque gestion locative.

Voici les étapes pour investir en SCPI Pinel :

• Choisir la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir et y déposer une souscription. Pour bien choisir votre SCPI, nous vous conseillons de bien consulter l'historique de la société de gestion de la SCPI pour bien comprendre sa politique d'investissement.
• Attendre la fin du délai de jouissance : Une fois cette souscription enregistrée, s'en suivra un délai de jouissance qui peut varier entre 1 et 6 mois selon les SCPI. Ce délai de jouissance constitue le décalage entre la date de souscription de vos parts et la date d'entrée en jouissance (date de versement des premiers dividendes).
• Percevoir les loyers : Vous pouvez recevoir les loyers chaque trimestre ou chaque semestre.

Pour acquérir des parts dans une SCPI, vous pouvez faire le choix d'investir au comptant ou en ayant recours à un prêt immobilier. Le second cas peut être intéressant pour vous constituer un portefeuille de SCPI plus important.

La réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre dépend de la durée de votre investissement :

• Les 3 premières années : lorsque vous souscrivez pour une durée de 30 à 36 mois, la SCPI Pinel sélectionne les biens immobiliers et les locataires. En attendant que les logements en Pinel soient livrés et que les locations se mettent en place, vos cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti ;
• Les 6, 9 ou 12 ans d’investissement : les logements choisis sont loués selon la durée de votre engagement. La SCPI gère les biens et vous verse des loyers ;
• Les 2 ou 3 ans après la période de location obligatoire : les biens immobiliers acquis sont revendus une fois que vos droits au dispositif arrivent à échéance. Une fois cette opération réalisée, vous pouvez revendre vos parts et récupérer un certain capital.

Lorsque vous souhaitez investir en SCPI Pinel, vous devez donc prévoir une durée d’investissement comprise entre 15 et 17 ans. En effet, contrairement à une SCPI classique, vous ne pouvez pas revendre vos parts quand vous le souhaitez. Vous devrez attendre la fin du dispositif et la revente du patrimoine de la SCPI avant de vous séparer de la SCPI elle-même.

Investir en loi Pinel via un SCPI peut s’avérer intéressant si vous avez un des objectifs suivants :

• Vous souhaitez protéger votre famille en cas de décès grâce à l’assurance décès-invalidité qui évite de transmettre les dettes aux héritiers ;
• Vous souhaitez percevoir un revenu complémentaire au moment de la retraite : vous conservez donc les parts à la fin du dispositif au lieu de les revendre. Vous continuez donc à percevoir des loyers ;
• Pour constituer ou diversifier votre patrimoine : vous n’avez pas besoin d’apport pour investir dans cette forme d’immobilier locatif. Vous remboursez votre prêt immobilier grâce aux loyers perçus.

Dans chacune de ces situations, le dispositif Pinel prend tout son sens. Avec un ticket d’entrée abordable dès 5 000 euros, les SCPI permettent à tous les contribuables d’en profiter.

Les SCPI Pinel investissent dans des appartements éligibles à ce dispositif. Actuellement, il y a très peu d’offres de ce genre sur le marché, la loi Pinel étant plus utilisée par des particuliers. Pour autant, le système reste le même. Les épargnants via la SCPI s’engagent sur l’achat d’immobilier neuf à vocation locative avec un plafond annuel délimité à 300 000 €.

Comme pour un engagement Pinel classique, vous devez garder leurs parts de SCPI Pinel pour une durée équivalente à ce qui est imposé par la loi : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Autre condition sine qua non : les locataires comme les loyers sont, chacun, soumis à des plafonds en fonction de la zone Pinel où le logement en location sera construit. Si vous ne respectez pas une de ces conditions, vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt correspondante.

Pour vous, investisseurs, l’avantage fiscal le plus intéressant reste la réduction d’impôts octroyée grâce au nombre de parts détenues dans la société, et ce dès la première année de l’achat. Le crédit d’impôt est soumis à la durée d’engagement. En l’occurrence :

• Pour un engagement de 6 ans, l’abattement fiscal est de 12% du montant investi dans la limite de 36 000 € ;
• Pour un engagement de 9 ans, l’abattement est de 18% du montant investi dans la limite de 54 000 € ;
• Pour un engagement de 12 ans, l’abattement est alors de 21% du montant investi dans la limite de 63 000 €.

Selon votre objectif, vous opterez donc pour la durée d’engagement qui vous intéresse. Vous pourrez donc appliquer la réduction fiscale correspondante. À noter que l’avantage fiscal est immédiat. Vous n’avez pas besoin d’attendre la livraison de votre bien en VEFA pour en bénéficier.

Un investissement en SCPI Pinel permet également de diminuer le ticket d’entrée pour l’acquisition d’un bien locatif. La SCPI est un placement collectif qui permet ainsi de mutualiser les risques.

En effet, contrairement à un achat classique en immobilier, ici, le montant investi repose sur plusieurs logements répartis en France avec un rendement locatif qui tourne autour de 2,7% hors avantage fiscal Pinel. Sans compter qu’un tel investissement locatif vous permet également de ne rien avoir à gérer. C’est la société de gestion qui s’occupe de tout pour que les capitaux investis fructifient de la meilleure des manières.

Si la SCPI en Pinel présente de nombreux avantages, vous devez connaître ses inconvénients pour investir en toute connaissance de cause :

• Un rendement limité : si la SCPI Pinel vous offre des loyers sécurisés, le rendement que vous pourrez obtenir sera moins élevé. En effet, comme pour tout investissement dans le cadre de ce dispositif, un certain plafond des loyers est à respecter. En plus de cela, dans le cadre d’une SCPI en Pinel, les frais de gestion locative et de gestion financière sont aussi à prendre en compte et contribuent à réduire le rendement de l’investissement ;
• Une opacité en ce qui concerne les biens qui composent la SCPI. Comme c’est la SCPI qui s’occupe de tout, il peut paraître complexe d’investir sans avoir un droit de regard sur les locaux sélectionnés ;
• Le gestionnaire de fonds décide de la date (qui, dans tous les cas, a lieu après la période d’engagement) et des modalités de revente. L’investisseur n’a pas pouvoir de décision ;
• Une offre de SCPI très réduite car une solution peu répandue, peu choisie par les investisseurs, au profit de l'investissement en direct

Si un investissement en SCPI Pinel présente de nombreux avantages et notamment un risque maîtrisé et une gestion locative prise en charge, vous pouvez également faire le choix d'investir en Pinel en direct.

Dans ce cas, vous choisirez vous-même le bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir et devrez vous occuper vous-même de la gestion locative du bien pour générer vos revenus complémentaires.

Si vous ne souhaitez pas gérer la location Pinel par vous-même, vous pouvez recourir à nos offres de gestion locative "Bien Géré" et "Bien Géré +".

Grâce à notre solution Bien Géré, vous pourrez ainsi bénéficier :

• d'une gestion professionnelle,
• d'un accompagnement par un partenaire de confiance,
• d'une protection en cas de litige.

Déléguer la gestion locative de son logement à un professionnel vous permettra de gagner du temps tout en conservant l'assurance de percevoir vos loyers.

Une autre alternative possible peut être d'investir en Pinel via une SCI.

La SCPI Pinel est un dispositif fiscal des plus avantageux. Il vous offre un double avantage : cumuler des revenus passifs tout en défiscalisant. Il permet aussi de se constituer un patrimoine avec un ticket d’entrée plus bas.