Tout savoir sur le calcul d'un loyer Pinel
La loi Pinel permet de réaliser un investissement immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôts. Les loyers des logements en loi Pinel s’établissent à partir d’un calcul précis, calcul que nous avons décidé de vous détailler.
La loi Pinel permet de réaliser un investissement immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôts. Les loyers des logements en loi Pinel s’établissent à partir d’un calcul précis, calcul que nous avons décidé de vous détailler.
Le guide Pinel
Comment calculer un loyer en Pinel ?
Dans le cas d’un logement non soumis à un dispositif légal d’encadrement des loyers, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Celui-ci sera établi en fonction de plusieurs critères, comme la surface du logement, son état général, le niveau de performance énergétique, la présence d’un ascenseur ou non, etc.
Pour calculer le loyer dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs éléments sont pris en compte :
- Le coefficient multiplicateur de zone.
- Le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement.
- La surface habitable du logement
Formule de calcul du loyer Pinel
Pour calculer un loyer en loi Pinel, le propriétaire devra appliquer la formule suivante :
Plafond de loyer x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile
Exemple pour un appartement d’une surface de 50 m2 mis en location à Paris :
17,55 x (0,7+19/50) x 50 = 947,7
Le loyer maximal pour cet appartement en zone A bis est donc de 947,7 euros. Attention, les charges locatives ne sont pas comprises dans le calcul du loyer Pinel.
Le propriétaire d’un logement Pinel pourra augmenter son loyer dans le cas où l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE chaque trimestre, est en hausse. Il appliquera cette augmentation annuellement, à la date fixée dans le bail de location.
Bon à savoir
Dans le cas d'un bail commercial en Pinel, le montant du loyer n'est pas régi par les mêmes règles que pour un bail de location en Pinel.
Le coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur en zone Pinel et fixé par l’État est systématiquement la somme de 0,7 + 19 divisée par la surface utile du logement. Il se calcule de la façon suivante : (19/surface utile) + 0,7.
Les plafonds de loyer en zone Pinel
Pour être éligibles au dispositif Pinel, les logements mis en location doivent respecter des plafonds mensuels de loyer. Ces plafonds sont différents en fonction de la zone Pinel où se situe l’appartement ou la maison :
| Zone | Plafond mensuel du loyer Pinel |
|---|---|
| Zone A bis | 17,55 €/m² |
| Zone A | 13,04 €/m² |
| Zone B1 | 10,51 €/m² |
| Zone B2 | 9,13 €/m² |
Les plafonds de loyer sont revus chaque année afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie.
Ces plafonds sont également valables pour le Pinel ancien.
Bon à savoir
Ces plafonds mensuels de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région afin de s'adapter aux particularités des marchés locatifs locaux.
Dans ce cas, ces plafonds de loyers modulés localement sont soumis aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux.
Le logement est concerné par ces plafonds de loyers modulés dès lors que la date d'entrée en vigueur de l'arrêté est antérieure à la date de signature de son acte authentique d’acquisition ou à la date du dépôt de la demande de permis de construire.
Surface habitable et calcul du loyer Pinel
Autre élément pris en compte pour le calcul du loyer Pinel : la surface utile du bien. C’est la partie habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m + la moitié des surfaces annexes (plafonnée à 8 m2).
Le calcul de cette surface habitable se fait en soustrayant les murs, marches, portes, escaliers, embrasures des portes, fenêtres, etc., de la superficie totale du logement. Les surfaces annexes comprises dans le calcul du loyer Pinel sont les terrasses, les balcons et les loggias. En revanche, les places de parking, garages, ainsi que les combles et les caves n’entrent pas en compte dans le calcul de la surface habitable.
Si vous avez choisi d’investir en zone Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôts, vous savez maintenant comment calculer le montant de loyer maximum que vous pouvez demander pour votre logement mis en location.
Bon à savoir
Investir en Pinel via une SCPI peut être une solution à envisager si vous souhaitez ne pas avoir à vous soucier de la gestion locative d'un logement Pinel tout en générant des rendements intéressants.
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