Les dispositifs fiscaux d'investissement dans le neuf

La location nue classique est le cadre « de base » de l’investissement locatif : vous achetez un logement et le louez vide, à un loyer de marché, sans dispositif fiscal spécifique.

Le logement est loué en résidence principale avec un bail de 3 ans renouvelable, et les loyers sont en principe libres (sous réserve d’éventuels encadrements locaux).

Sur le plan fiscal, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers

• Au micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur les loyers si vous respectez les conditions d’éligibilité.
• Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux…).

En cas de déficit foncier, une partie de ce déficit peut être imputée sur votre revenu global, dans la limite et selon les règles prévues par la loi.

Ce cadre est adapté si vous recherchez avant tout la simplicité, la souplesse (pas d’engagement réglementaire spécifique) et une liberté de fixation des loyers.

Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas la location nue classique : c’est une option en plus. Vous louez toujours votre logement vide, mais en contrepartie de loyers plafonnés et d’un engagement de location sur plusieurs années, vous bénéficiez d’un avantage fiscal renforcé, notamment grâce à l’amortissement.

Le principe général

Avec le dispositif Jeanbrun, vous investissez dans un logement :

• Loué nu, en résidence principale du locataire,
• Éligible au dispositif (logement neuf, et dans certains cas ancien avec travaux),
• Soumis à des plafonds de loyers, inférieurs aux loyers de marché, avec plusieurs niveaux (intermédiaire, social, très social),
• Loué pendant une durée minimale d’engagement (9 ans), condition nécessaire pour bénéficier pleinement de l’avantage fiscal.

L’objectif est d’offrir un cadre qui combine la stabilité de la location nue et une fiscalité plus proche de celle du meublé.

Un levier d’optimisation fiscale 

L’intérêt majeur de ce dispositif est de permettre un amortissement fiscal du bien en location nue, en plus des charges classiques.

En pratique :

• Une part du prix d’acquisition peut être amortie chaque année, 
• Cet amortissement s’ajouter aux charges (intérêts, charges de copropriété, frais, etc.) pour réduire le résultat foncier, 
• Le cumul peut générer un déficit foncier, qui permet de diminuer l’imposition sur vos revenus fonciers, et, dans certaines limites, d’alléger votre impôt sur le revenu global.

Pour un investisseur avec un TMI moyen ou élevé, ce dispositif permet de réduire sensiblement la facture fiscale tout en restant en location nue.

Pour quel profil d’investisseur ?

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté si vous :

• Préférez la location nue pour sa stabilité et la durée moyenne d’occupation plus longue, 
• Avez un horizon de détention long terme,  
• Vous situez dans une tranche d’imposition significative et souhaitez aller plus loin que la location nue classique en matière d’optimisation fiscale.

Si vous réfléchissez déjà à investir en location nue, le dispositif Jeanbrun devient simplement un cadre supplémentaire à comparer avec la location nue classique selon votre niveau de revenus et votre horizon d’investissement.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une référence pour les investisseurs qui s’orientent vers la location meublée, en direct ou via des résidences de services (étudiantes, seniors, affaires…).

Principe du LMNP

Avec le LMNP, votre logement est loué meublé, avec un niveau d’équipement permettant au locataire d’y vivre immédiatement (cuisine équipée, literie, mobilier de base…).

Les revenus tirés des loyers meublés sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et vous pouvez opter pour :

• Le micro-BIC : un abattement forfaitaire s’applique sur vos loyers, sans détailler vos charges.
• Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts, charges de copropriété, frais de gestion, assurance, taxe foncière, etc.) et vous pouvez amortir le bien et le mobilier.

L’amortissement permet, dans de nombreux cas, de réduire fortement la base imposable des loyers pendant une longue période, ce qui limite la fiscalité sur vos revenus locatifs.

Les atouts du LMNP

Le LMNP présente plusieurs atouts :

• Des loyers souvent plus élevés qu’en location nue, surtout dans les zones tendues ou en résidences spécialisées.
• Une fiscalité très attractive en régime réel, grâce à l’amortissement.
• Une grande flexibilité : pas de durée d’engagement réglementaire comparable à certains dispositifs de défiscalisation.

Ce cadre est adapté si vous recherchez des revenus complémentaires et une forte optimisation fiscale, tout en acceptant la logique du meublé (ou en délégant la gestion).

Le démembrement de propriété est un dispositif patrimonial qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier.

Vous achetez la nue-propriété du logement avec une décote sur le prix (par rapport à la pleine propriété), tandis que l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien et d’en percevoir les loyers, est temporairement confié à un bailleur institutionnel (souvent social) pour une durée prédéfinie (souvent 15 à 20 ans).

Pendant cette période, vous ne percevez pas les loyers, mais vous n’avez pas non plus la charge de la gestion locative courante. À l’issue de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement à votre profit, sans frais supplémentaires.

Ce montage est intéressant si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, que vous cherchez à préparer votre retraite ou un projet patrimonial à horizon long et que vous souhaitez bénéficier d’un prix d’acquisition réduit.

À côté de ces cadres, d’autres dispositifs permettent d’investir dans des logements à loyers maîtrisés, en contrepartie d’engagements et d’avantages spécifiques.

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) vise à proposer des loyers inférieurs au marché libre dans les zones où la tension locative est forte.

Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés et le dispositif peut ouvrir droit à des avantages fiscaux ou financiers (par exemple TVA réduite, exonération partielle de taxe foncière, selon les montages). Le LLI peut convenir à des investisseurs qui souhaitent une demande locative sécurisée et s’inscrire dans une démarche de loyers modérés.

Le Prêt Locatif Social (PSL) est un prêt réglementé qui finance des logements destinés au parc social ou intermédiaire.

Il offre des conditions de financement avantageuses (taux, durée, quotité financée), en contrepartie de loyers plafonnés, de conditions de ressources pour les locataires et d’une durée d’affectation du bien à ce type de logement. Des avantages fiscaux comme une exonération temporaire de taxe foncière peuvent s’y ajouter.

Il n’existe pas de dispositif unique valable pour tous, le bon choix dépend de trois grandes questions :

Quelle durée de détention ? 

• Si vous êtes dans une logique court ou moyen terme, ou si votre visibilité est limitée, des cadres sans engagement fort comme la location nue classique ou le LMNP offrent plus de flexibilité.
• Si vous vous projetez sur un horizon long (10–15 ans ou plus), des dispositifs avec engagement (comme Jeanbrun, certains montages LLI/PLS, voire le démembrement) peuvent être étudiés.

Quel taux marginal d’imposition (TMI) ? 

• Avec un TMI faible, l’optimisation fiscale est moins centrale : l’emplacement, la qualité du bien, la demande locative priment.
• Avec un TMI moyenne ou élevée, des dispositifs qui permettent de créer du déficit ou de lisser la fiscalité des loyers (Jeanbrun, LMNP, certains montages encadrés) deviennent particulièrement intéressants.

Quels sont vos objectifs ? 

• Pour des revenus complémentaires, la location nue classique ou le LMNP (avec des loyers souvent plus élevés) sont souvent privilégiés.
• Pour la préparation de la retraite, Jeanbrun, le LMNP ou le démembrement peuvent être intégrés dans une stratégie long terme (constitution de patrimoine, revenus futurs, capital).
• Pour la transmission, le démembrement s’inscrit très bien dans une approche patrimoniale globale, éventuellement combinée avec d’autres dispositifs.

Bouygues Immobilier peut vous aider à analyser votre profil, comparer plusieurs scénarios (location nue, dispositif Jeanbrun, LMNP, autres dispositifs) et identifier les programmes neufs compatibles avec le cadre retenu.

Vous hésitez entre plusieurs options pour votre investissement locatif ? Un échange avec un conseiller vous permettra de clarifier vos priorités et de choisir le dispositif le plus adapté à votre projet.