Les zones de la loi Pinel

Pour répondre précisément à la demande, le dispositif Pinel reprend le fonctionnement en zones A, B et C créé en 2003 par son prédécesseur, le dispositif Robien. Il a également pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans les zones "tendues", où la demande en logements locatifs est supérieure à l'offre. Mais que signifie ce classement et comment impacte-t-il le dispositif Pinel et l’investissement immobilier ? Voici quelques éléments d’explication. 

Il existe cinq grandes zones Pinel : A bis, A et B1 sont réservées à l’investissement dans les logements neufs. Les zones B2 et C permettent, quant à elles, autant l’investissement dans le neuf que l’ancien.

• La zone A bis présente un marché de l’immobilier très tendu, avec un fort besoin en logements neufs, comme Paris et sa couronne.
• Les zones A et B1 affichent également une offre de logements insuffisante par rapport à la demande et à l’essor démographique.
• La zone B2 dite « détendue » concerne les villes-centres de certaines agglomérations. Cette zone géographique n’est plus concernée par le dispositif Pinel.
• La zone C rassemble le reste du territoire non éligible à la loi Pinel car l’offre en logements y est suffisante pour la population.

La zone A bis correspond à Paris, à la petite couronne, ainsi qu’aux Hauts-de-Seine (92) et aux villes les plus recherchées des Yvelines (78), de la Seine–Saint-Denis (93) ou du Val-de-Marne (94). Dans le Val d’Oise, la cossue ville thermale d’Enghien-les-Bains est également en zone A bis.

La zone A concerne la plus grande partie de l’Île-de-France ainsi que certaines grandes métropoles (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier), les villes de la Côte d’Azur et celles situées à la frontière franco-suisse.

La zone B1 comprend toutes les autres grandes métropoles (Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg) et les villes limitrophes de la zone A (Grand Lyon, Genevois français…)

La zone B2 et la zone C regroupent toutes les autres villes, souvent des communes de moins de 50 000 habitants à pression démographique assez faible ou les communes rurales. 

Lorsque vous achetez un logement en loi Pinel, la zone dans laquelle il se situe conditionne le plafond de loyer ainsi que celui de ressources de vos futurs locataires. Il est donc indispensable de bien la prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement.

En 2023, les plafonds de loyer sont les suivants* :

• 18,25 €/m2 pour la zone A bis
• 13,56 €/m2 pour la zone A
• 10,93 €/m2 pour la zone B1

Les plafonds de ressources 2023 des locataires sont également conditionnés au zonage Pinel. Ils varient selon la composition de la famille de celui-ci. Par exemple, pour un couple avec une personne à charge, ils sont de :

• 82 002 € par an pour la zone A bis*
• 75 194 € par an pour la zone A
• 54 785 € par an pour la zone B1

Mené depuis début 2020, le Pinel breton est un dispositif dérogatoire qui concerne une soixantaine de communes comme Saint-Malo, Quimper, Lorient, Auray ou encore Vannes. Rendue officielle par l’article 164 de la loi de Finances 2020, cette expérimentation a été mise en place suite au retrait des zones B2 et C de la loi Pinel qui a eu pour principale conséquence d’exclure une grande partie de la Bretagne du dispositif initial.

Le Pinel breton permet donc de répondre plus précisément aux besoins réels de construction en logements dans cette région, qui reste soumise à une importante tension locative. C’est le Préfet qui détermine les zones concernées et qui définit les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

L’article 92 de la loi de finances pour 2022 a prorogé l’expérimentation. Initialement ouverte aux investissements réalisés du 1er avril 2020 au 31 décembre 2021, cette expérimentation est ainsi prorogée jusqu’au 31 décembre 2024 dans les périmètres de zones d’éligibilité définis en 2020.

Quelle que soit la zone dans laquelle se trouve votre investissement immobilier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt similaire. Les trois zones éligibles à la loi Pinel, A bis, A et B1 donnent droit aux mêmes réductions fiscales, allant jusqu’à 4 375 euros d’impôts économisés par an ou 52 500 euros sur 12 ans. Les plafonds de prix d’achat, de 300 000 euros ou 5500 euros/m2, sont également les mêmes.

* Source 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ? Grâce à la loi Pinel, vous pouvez peut-être bénéficier d’un avantage fiscal. Pour que votre projet soit éligible, vous devrez notamment respecter le zonage et les conditions liées aux plafonnements de ressources des locataires et des loyers.