Dispositif Jeanbrun : 12 conseils pour optimiser votre investissement

Serge DOLIS, manager commercial dans la région Ouest chez Bouygues Immobilier, vous livre ses meilleurs conseils pour tirer le maximum du dispositif Jeanbrun.

Depuis février 2026, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) permet d'amortir une partie du prix de votre logement chaque année, en déduction de vos revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location nue à loyers plafonnés.

Comment en profiter pleinement ? Taux d'amortissement, type de bien, nombre de logements, stratégie de revente : chaque choix peut faire varier significativement votre avantage fiscal. Voici 12 conseils concrets pour optimiser votre investissement.

💡L’amortissement ne porte jamais sur 100% du prix d’achat, mais sur une base forfaitaire de 80%.

Quand vous achetez un logement, la loi considère qu’environ 20% du prix correspond au terrain et 80% au bâtiment. Or, seul le bâtiment peut être amorti. Seuls 80% du prix d’acquisition constituent la base amortissable, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien rénové.

En pratique : pour un appartement neuf à 300 000 €, la base amortissable est de 240 000 € (300 000 € x 80%). En loyer social (4,5 %), l'amortissement annuel théorique est de 10 800 € (240 000 € x 4,5%), mais le plafond légal pour ce niveau de loyer est de 10 000 €. C'est donc 10 000 € qui seront déductibles, pas 10 800 €.

Lors de toute simulation financière, commencez toujours par calculer l'assiette réelle avant d'appliquer le taux d'amortissement, puis vérifiez si le résultat dépasse le plafond annuel applicable.

💡Le taux d’amortissement dépend directement du niveau de loyer pratiqué.

Dans le dispositif bailleur privé, le taux d’amortissement n’est pas fixe : il varie selon trois niveaux de loyers, calqués sur la grille Loc’Avantages (intermédiaire, social, très social). Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement et le plafond de déduction sont élevés.

Pour un logement neuf : 

Exemple chiffré : Appartement neuf : prix 280 000 €, base amortissable 224 000 € (80%).​

• En loyer intermédiaire : 3,5% × 224 000 € = 7 840 € déductibles
• En loyer très social : 5,5% × 224 000 € = 12 320 €, mais le plafond est 12 000 €
  Au final, ce sont 12 000 € qui sont retenus chaque année dans votre déclaration, pas 12 320 €. L’écart entre les deux scénarios représente jusqu’à 4 160 € de déduction supplémentaire par an en faveur du loyer très social.

Chaque niveau correspond à des plafonds de loyers fixés par le barème Loc'Avantages (arrêté du 6 janvier 2026, JO du 31 janvier 2026) et à des plafonds de ressources pour le locataire. 

L’arbitrage « loyer plus élevé / amortissement plus généreux » doit donc être étudié finement, en intégrant votre fiscalité personnelle, votre appétence au risque locatif et le marché local.

💡Les logements neufs bénéficient de taux d’amortissement plus élevés que les logements anciens rénovés. 

À niveau de loyer équivalent, les logements neufs bénéficient de taux d’amortissement plus élevés que les logements anciens rénovés, mais ces derniers peuvent être moins chers à l’achat, sous réserve de travaux suffisamment importants.​

Pour l’ancien rénové, les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition et aboutir à une amélioration significative du bien (ou à la production d’un immeuble neuf au sens fiscal). Ce seuil doit être documenté par des devis, factures et attestations pour sécuriser l’éligibilité.

Pour l’ancien rénové (travaux ≥ 30% du prix) :

Exemple chiffré : Investissement global 250 000 € (base amortissable 200 000 €) :​

• Neuf, loyer très social : 200 000 € × 5,5% = 11 000 €/an
• Ancien rénové, même niveau de loyer : 200 000 € × 4% = 8 000 €/an
  L’écart atteint 3 000 € de déduction annuelle en faveur du neuf, soit 27 000 € sur 9 ans.

Avant de signer, faites toujours deux simulations côte à côte : un bien neuf en loyer social ou très social et un bien ancien avec travaux éligibles, au même niveau de loyer, pour voir si le surcoût du neuf est compensé par un amortissement plus généreux.

Les loyers étant plafonnés par mètre carré, le montant de loyer que vous pouvez percevoir dépend davantage de la surface, de la zone et des plafonds réglementaires que du « standing » du bien. Autrement dit, acheter « trop cher » au mètre carré dans une zone à loyers plafonnés rogne mécaniquement votre rentabilité.

Exemple concret : Dans un même quartier, deux T2 de 40 m² pourront avoir un loyer plafonné similaire, même si l’un se vend 6 500 €/m² et l’autre 7 200 €/m². Le second sera mécaniquement moins rentable. Comme au supermarché, regardez le « prix au litre » : ici, c’est le prix au m² qui fait la différence.

Plus vous mettez d’apport, moins vous empruntez, et plus vos mensualités sont faibles, mais il ne s’agit pas de vider toute votre épargne. Une partie doit rester disponible pour les imprévus : travaux, changement de situation professionnelle, vacance locative, etc.

L’objectif est de trouver un équilibre : un apport suffisant pour que vos mensualités restent confortables, tout en conservant un matelas de sécurité. On parle d’investissement patrimonial de long terme, pas d’un sprint de 24 mois.

Exemple concret : Pour un couple qui dispose de 80 000 € d’épargne, mobiliser 40 000 à 50 000 € pour un projet bailleur privé et conserver 30 000 à 40 000 € de liquidités peut être plus judicieux que d’injecter la totalité en apport et de se retrouver « à sec » dès le premier aléa.

Le Statut du bailleur privé repose sur un engagement de location nue d’au moins 9 ans : on ne s’engage donc pas uniquement sur la base d’une mensualité de crédit « qui passe » aujourd’hui.

Avant d’acheter, bâtissez un plan de trésorerie simple sur 9 ans, en listant pour chaque année :

• Loyers estimés (plafonnés)
• Mensualités de crédit
• Charges (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion)
• Economie d’impôt liée à l’amortissement.

Ce plan de trésorerie sur 9 ans vous permet de vérifier que votre effort d’épargne reste raisonnable, même si tout ne se passe pas parfaitement (petite vacance locative, travaux, etc.) et constitue une excellente base de travail pour un rendez‑vous avec un conseiller patrimonial.

Confier la gestion à un professionnel (mise en location, sélection du locataire, respect des plafonds, états des lieux, suivi des travaux) représente un coût, mais ces frais restent déductibles de vos revenus fonciers, en plus de l’amortissement.​

Concrètement, les honoraires de gestion, certains frais de syndic et d’assurances viennent diminuer votre résultat foncier imposable, ce qui revient à faire prendre en charge une partie de la facture par le fisc. Pour de nombreux investisseurs qui manquent de temps ou n’habitent pas à proximité du bien, la gestion déléguée devient presque un « no‑brainer ».

Exemple : Sur 1 200 € de frais de gestion annuels, un investisseur imposé à 30% + 17,2% de prélèvements sociaux ne supporte réellement qu’un peu plus de la moitié de la dépense après impôt.

💡Le dispositif ne s’applique pas aux acquisitions réalisées avant le 21 février 2026.

Le statut bailleur privé est un dispositif temporaire, ouvert aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La date qui compte est celle de l’acquisition (signature de l’acte authentique ou, en VEFA, contrat de réservation et offre de prêt), pas la date de livraison.​

Concrètement, cela signifie que :​

• Vous pouvez investir sur des logements livrés rapidement et profiter des avantages fiscaux très vite.
• Vous disposez d’une fenêtre de trois ans pour agir, mais il est risqué d’attendre la fin 2028 à cause des délais de commercialisation, de financement et de signature.

💡Le dispositif est réservé aux logements en bâtiment d’habitation collectif.

Certaines règles ne sont pas des options mais des conditions impératives pour bénéficier du statut :​

• Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues).
• Location nue à usage de résidence principale, pendant au moins 9 ans.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
• Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu’au 2ᵉ degré (enfants, parents, frères et sœurs).

La meilleure pratique consiste à intégrer ces critères dès la phase de recherche du bien ; un logement qui ne respecte pas l’un de ces points sera inéligible, même si tout le reste est parfaitement structuré.

Le Statut du bailleur privé concerne la location nue et ne se cumule pas, pour un même bien, avec la location meublée (LMNP/LMP). En revanche, rien n’empêche de constituer un patrimoine mixte, combinant un LMNP existant, un ancien Pinel en fin de dispositif et un nouveau bien sous statut bailleur privé.​

La vraie question devient : « Dans mon patrimoine global, où le bailleur privé apporte‑t‑il le plus de valeur ? ». Pour certains, ce sera un premier investissement dans le neuf avec amortissement ; pour d’autres, un complément à un parc déjà majoritairement meublé, afin de diversifier la fiscalité et les flux de trésorerie.

Vous avez besoin d'être accompagné sur ce sujet ? Contacter nos conseillers dédiés ! 

💡 L’amortissement réduit vos impôts chaque année… mais augmente la plus‑value imposable le jour de la revente.

Avec le bailleur privé, les sommes amorties viennent diminuer le prix d’achat retenu par le fisc. Résultat : le jour où vous revendez, la plus‑value calculée est plus élevée que si vous n’aviez rien amorti.

Exemple très simplifié :

• Vous achetez 300 000 €.
• Vous amortissez 90 000 € au total.
• Pour l’administration, votre prix d’achat « fiscal » est alors de 210 000 €.
  Si vous revendez 350 000 €, la plus‑value est calculée sur 350 000 – 210 000 = 140 000 €, et non sur 50 000 €.

Cette plus‑value est ensuite taxée (impôt + prélèvements sociaux), avec des abattements qui augmentent avec le temps. Plus vous revendez tôt après les 9 ans, plus l’impact de cette taxe peut être important. L’idée, c’est donc de regarder le film en entier : l’économie d’impôt chaque année et l’impôt à payer à la sortie.

💡Le « bon » montage dépend de votre fiscalité, de votre patrimoine et de vos projets.

Les 11 premiers conseils donnent le cadre et les principaux leviers, mais la combinaison idéale (neuf ou ancien rénové, niveau de loyers, 1 ou 2 logements, durée de détention, stratégie de sortie) dépend de paramètres très personnels : tranche marginale d’imposition, capacité d’emprunt, situation familiale, patrimoine déjà détenu, appétence au risque.

Un conseiller peut vous aider à faire les bons arbitrages : comparer bailleur privé et LMNP, tester différents scénarios de durée et de revente, mesurer l’impact sur vos impôts année après année et le jour de la vente. Les conseillers Bouygues Immobilier, formés au dispositif bailleur privé 2026, peuvent vous accompagner de la définition de la stratégie jusqu’à la signature et la mise en location.