Les aides pour acheter dans le neuf en 2026

En 2026, la priorité de l’Etat et des partenaires de l’immobilier est de faciliter l’accession à la résidence principale, dans un contexte de budget serré et de taux encore surveillés. Plusieurs leviers se combinent : PTZ revalorisé, frais de notaire réduits, TVA à 5,5% dans certaines zones, Bail Réel Solidaire (BRS), prêts aidés et aides locales.

Objectif : rouvrir l’accès au crédit à des ménages qui avaient été exclus et encourager l’achat dans le neuf, souvent plus performant énergétiquement (RE 2020, consommation maîtrisée, charges réduites).

Découvrez notre podcast sur le sujet :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reste en 2026 l’aide principale pour financer une résidence principale, avec des intérêts pris en charge par l’État et un remboursement différé partiel. Il est réservé aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale sur une période récente et qui respectent des plafonds de ressources.

Les barèmes 2026 évoluent avec une revalorisation des plafonds de revenus d’environ 8 à 13% selon les zones (A bis, A, B1, B2, C), ce qui ouvre l’accès au PTZ à davantage de ménages de la classe moyenne. En parallèle, le plafond de coût d’opération pris en compte est relevé, permettant de financer des projets plus chers, notamment dans les zones tendues où les prix restent élevés.

Conditions principales du PTZ en 2026

• Être primo‑accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédant l’emprunt, sauf exceptions).
• Acheter sa résidence principale, occupée au minimum 8 mois par an.
• Respecter des plafonds de ressources, calculés sur le revenu fiscal de référence N‑2 et variables selon la zone et la composition du foyer.
• Acheter un logement éligible :
  • Logement neuf répondant aux standards de performance énergétique en vigueur (type RE 2020).
  • Dans certains cas, logement ancien avec travaux représentant au moins une part minimale du coût total, selon la localisation.

• Les plafonds de ressources du PTZ sont revalorisés d’environ 8 à 13% selon les zones, ce qui permet à davantage de ménages de la classe moyenne d’y accéder.
• Le plafond de coût d’opération pris en compte est relevé (plancher de 79 000 € à 99 000 € et plafond de 156 000 € à 195 000 €), ce qui augmente la part de l’achat finançable à taux zéro, notamment en zones tendues.

Concrètement, cela permet à des foyers qui étaient “juste au‑dessus” des anciens plafonds de devenir de nouveau éligibles, et d’augmenter le montant de PTZ intégré dans leur plan de financement.

Au‑delà du PTZ, plusieurs prêts complémentaires restent disponibles en 2026 pour financer un achat, notamment dans le neuf.

Prêt Accession Sociale (PAS)

Le PAS est un prêt destiné aux ménages modestes qui souhaitent acheter leur résidence principale, dans le neuf comme dans l’ancien, avec ou sans travaux. Il ouvre notamment droit à certaines aides (comme l’APL accession, selon les règles applicables) et s’accompagne de plafonds de ressources.

• Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux.​
• Les plafonds de ressources sont fixés par décret et varient selon la zone géographique et la taille du ménage.​

Prêt Action Logement (PAL)

Le Prêt Action Logement (ancien “1% logement”) demeure un complément intéressant pour financer sa résidence principale lorsque l’on est salarié du secteur privé non agricole et que l’employeur cotise à l’organisme Action Logement.​

• Réservé aux primo‑accédants acquérant leur résidence principale, sous plafonds de ressources.​
• Montant plafonné, mais à un taux avantageux, venant compléter le prêt bancaire principal et, le cas échéant, un PTZ.​

Pour certains projets, notamment dans le neuf et dans des zones ciblées, des dispositifs spécifiques permettent de réduire le prix d’acquisition.

Dans certains quartiers en renouvellement urbain ou zones définies par la réglementation, l’acquisition d’un logement neuf en résidence principale peut bénéficier d’une TVA à 5,5% au lieu du taux normal (20%), ce qui diminue directement le prix d’achat TTC. Cette opportunité est encadrée par des conditions de ressources et des plafonds de prix au mètre carré.

Les plafonds de prix au m² restent encadrés : par exemple, des montants spécifiques sont fixés pour les zones A bis, A et B1, laissant supposer une adaptation annuelle des barèmes (les chiffres publiés en 2025 servent encore de référence début 2026).

Le Bail Réel Solidaire permet de devenir propriétaire “hors foncier” : l’acheteur acquiert les murs, mais loue le terrain à un organisme, ce qui réduit significativement le prix d’acquisition du logement. En contrepartie, il doit respecter des conditions de ressources et s’engager à en faire sa résidence principale.

• Occupation en résidence principale pendant une durée minimale (souvent dix ans).​
• Plafonds de ressources proches de ceux du logement social, parfois majorés.
• Plafonds de prix au m², notamment en zones tendues.

De nombreuses collectivités (régions, départements, métropoles, communes) complètent les dispositifs nationaux par des subventions, des prêts à taux préférentiels ou des exonérations partielles de fiscalité locale pour l’achat d’une résidence principale. Les conditions varient : critères de ressources, localisation précise du bien, caractère neuf ou ancien avec travaux, etc.

En 2026, un nouveau dispositif de type “coup de pouce” fiscal permet de réduire significativement les frais de notaire pour les primo‑accédants achetant leur résidence principale. Cette aide vise surtout les ménages qui achètent dans l’ancien ou le neuf, dans un contexte de forte sensibilité au coût global d’acquisition.

• Réduction pouvant aller jusqu’à 50% des droits de mutation pour l’achat d’une résidence principale.
• Mesure réservée aux ménages n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous condition de ressources alignées sur celles du PTZ.
• Dispositif applicable aux compromis signés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026, ce qui incite à concrétiser son projet sur cette fenêtre.​

Cette réduction peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie, en particulier dans les zones où les prix restent élevés (Île‑de‑France, grandes métropoles).​

• Les dons familiaux restent un levier clé pour constituer un apport, réduire le montant à emprunter et rassurer les banques.​
• La fiscalité des dons permet, dans certaines limites et selon le lien de parenté, de transmettre des sommes importantes avec des abattements ou exonérations, notamment lorsque les fonds servent à financer la résidence principale.​

Pour optimiser un don ou un “coup de pouce” familial (montant, forme, calendrier), il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller patrimonial.

Pour un ménage qui souhaite acheter sa résidence principale en 2026, le premier réflexe est de vérifier son statut (primo‑accédant ou non), ses ressources et la zone où se situe le projet. Ces éléments conditionnent l’accès au PTZ, au coup de pouce sur les frais de notaire, au BRS, à la TVA réduite et aux prêts complémentaires.

Ensuite, il est pertinent de simuler plusieurs plans de financement en combinant prêt classique, PTZ, prêts aidés et éventuels dons familiaux pour mesurer l’impact sur l’apport, la mensualité et la durée de crédit. 

Bouygues Immobilier peut vous accompagner dans cette démarche, en identifiant les programmes neufs éligibles aux différents dispositifs et en orientant vers des partenaires (banques, courtiers, notaires) capables de vous aider.