Les règles à suivre pour les travaux en copropriété

On distingue deux grandes catégories de travaux en copropriété :

• Les travaux privatifs du copropriétaire : réalisés dans votre appartement, ils sont à votre charge. Les aménagements de parties privatives ne nécessitent pas l’autorisation de l’Assemblée Générale (AG), sauf en cas d’atteinte aux parties communes ou à la solidité du bâtiment.
• Les travaux d’intérêt collectif : ils concernent les parties communes et équipements communs, et sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Le calcul se fera en fonction de votre quote-part. Sauf urgence, ces travaux doivent faire l’objet d’un vote en Assemblée Générale.

Vous souhaitez réaliser des aménagements d’intérieur ou rénover une partie de votre logement ? En tant que copropriétaire, vous êtes le seul décisionnaire et n’avez pas besoin d’informer le syndicat de copropriété. Ces travaux peuvent concerner la plomberie, la peinture, l’électricité, la pose ou l’abattage de cloisons non-porteuses. Veillez à ce que ces transformations n’empiètent pas sur les parties communes ou les parties privatives des autres copropriétaires.

La procédure sera en effet différente si vous effectuez des travaux susceptibles :

• De modifier les parties communes (utilisation d’un couloir pour entreposer du matériel, clôture d’un jardin collectif pour usage exclusif, fermeture d’un couloir commun pour réunir deux appartements) ;
• D’affecter l’aspect extérieur du bâtiment (pose d’une parabole, d’une fenêtre de toit, d’un store ou d’une plaque professionnelle sur la façade, transformation d’un balcon en véranda) ;
• De changer la destination de l’immeuble (transformation d’un logement en local commercial) ;
• Ou de porter atteinte à la solidité de l’immeuble (pose d’un conduit de cheminée, ouverture d’un mur porteur).

Dans ce cas, vous devez demander la convocation d’une Assemblée Générale extraordinaire pour statuer sur les travaux ; les frais liés à cette séance seront à votre charge. Pensez à inscrire votre requête à l’ordre du jour et à fournir un dossier technique complet aux autres copropriétaires. Pour être acceptée, votre requête devra obtenir la majorité absolue des voix.

Les aménagements et travaux effectués dans les parties communes sont votés en Assemblée Générale. Les règles de majorité varient en fonction de la nature des travaux :

• La plantation d’arbres ou l’installation d’un ascenseur est soumise à la double majorité des voix (celle-ci correspond à la majorité, en nombre, de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) ;
• La pose d’un interphone ou d’antennes fera l’objet d’un vote à la majorité absolue des voix.

Le financement est commun à l’ensemble des copropriétaires, en fonction de leur quote-part.

Si les dépenses liées aux interventions courantes d’entretien de l’immeuble, sont prévues dans le budget prévisionnel, ce n’est pas forcément le cas pour les travaux de plus grande ampleur liés à la conservation du bien. Ces travaux peuvent faire l’objet d’une avance de trésorerie ou d’un appel de charges exceptionnel en cours d’année. Dans tous les cas, les copropriétaires seront consultés sur la nature et le budget des travaux, ainsi que sur le choix des prestataires.

Certains travaux peuvent être exempts d’une autorisation de l’Assemblée Générale :

• Les travaux urgents, comme la pose d’un nouvel ascenseur ou la réparation de la toiture, pourront être réalisés sans l’approbation des copropriétaires. Néanmoins, ces derniers devront obligatoirement être convoqués après ces réparations urgentes, pour une approbation a posteriori des travaux effectués.
• Les petits travaux d’entretien : il peut s’agir de maintenance (ascenseur) et de petites interventions courantes (changement d’une ampoule ou d’un miroir). Ces réparations sont laissées à la seule initiative du syndic, la convocation en AG n’est donc pas obligatoire.

Le gestionnaire de copropriété a l’obligation de veiller à la conservation et l’entretien de l’immeuble. À ce titre, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires, en cas de problème.

Lorsque certaines situations représentent un danger réel pour la sauvegarde de l’immeuble ou la vie des occupants, votre syndic de copropriété doit obligatoirement procéder aux travaux, sans passer par un vote lors d’une AG. Cela peut aussi bien concerner la réparation de la toiture après la chute d’un arbre, le remplacement d’une chaudière ou d’un ascenseur en panne. Les travaux doivent donc présenter un caractère d’urgence.

Certains travaux de mise aux normes sont susceptibles d’être imposés à la copropriété par la loi. Il peut s’agir d’un ravalement de façade, de l’installation d’un ascenseur, d’aménagements liés à l’accessibilité des personnes handicapées ou encore travaux de salubrité (désamiantage, déplombage).

Dans ce cas, la copropriété doit se réunir en Assemblée Générale. Lors de la séance, ce ne sont pas les travaux qui seront votés, puisqu’ils sont obligatoires, mais leurs modalités d’exécution et de réalisation.

La procédure est différente en fonction des cas :

• Refus des travaux sur les parties communes : si la majorité requise n’est pas atteinte, les aménagements sont refusés et le syndic ne pourra pas les faire exécuter. Si vous aviez voté pour leur réalisation, vous ne pouvez pas intenter d’action en contestation de la décision d’Assemblée Générale (elle n’est ouverte qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants). Votre seul recours consiste à mettre votre projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG, en présentant de nouveaux devis.
• Refus des travaux sur les parties privatives : en cas de refus de l’Assemblée Générale, vous pouvez saisir la loi et plus précisément, le tribunal de grande instance. Il faudra alors remettre au juge une demande d’autorisation pour réaliser les travaux. En attendant sa décision, surtout n’entreprenez rien.

À l’initiative du syndic ou des copropriétaires, les travaux de copropriété doivent respecter un cadre strict pour préserver l’immeuble. Si la plupart sont votés en Assemblée Générale, certains aménagements collectifs urgents pourront être réalisés sans accord préalable.