Syndic de copropriété bénévole : ses missions et obligations

Solution privilégiée par de plus en plus de copropriétés, le syndic bénévole est une forme de gestion portée par un seul copropriétaire. Vous souhaitez vous investir dans la vie de votre immeuble ? Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement d’un syndic bénévole ? Nous faisons le point sur son rôle, ses devoirs et sa rémunération.

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syndic copropriété

Solution privilégiée par de plus en plus de copropriétés, le syndic bénévole est une forme de gestion portée par un seul copropriétaire. Vous souhaitez vous investir dans la vie de votre immeuble ? Vous voulez en savoir plus sur le fonctionnement d’un syndic bénévole ? Nous faisons le point sur son rôle, ses devoirs et sa rémunération.

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Qu’est-ce qu’un syndic de copro bénévole ?

La loi de 1965 explique que s’il est obligatoire, le syndic de copropriété peut être de plusieurs formes :

  • Professionnel : une société externe remplit le rôle de syndic. Cette solution génère des charges plus élevées pour couvrir les honoraires de ce prestataire ;
  • Non professionnel : on parle alors de syndic bénévole ou syndic coopératif. Un ou plusieurs copropriétaires sont élus en qualité de syndic de copropriété. Cette option permet de réduire les charges mais aussi d’être plus efficace dans la gestion des dossiers en cours (travaux, dépenses d’énergie, amélioration de l’immeuble).

 

Élu dans les mêmes conditions qu’un syndic de copro professionnel, c’est-à-dire en Assemblée Générale (AG) et à la majorité absolue, le syndic bénévole est une solution généralement choisie par les « petites copropriétés ». Son rôle est d’administrer l’immeuble, d’en garantir le bon fonctionnement et d’en gérer les finances.

 

L’intérêt est avant tout économique car ce mode de gestion permet de réduire les frais de syndic. Il est aussi lié au besoin d’une plus grande proximité et transparence dans la gestion du bien immobilier. Le syndic, étant lui-même copropriétaire dans l’immeuble, se sentira généralement pleinement concerné par les requêtes des occupants.

Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?

Véritable acteur de la vie en copropriété, le syndic bénévole doit respecter les obligations qui lui sont confiées. Il a le même rôle qu’un syndic professionnel, ses missions sont donc variées :

  • Gestion administrative : tenue du carnet d’entretien, envoi des convocations d’Assemblée Générale, enregistrement à l’ordre du jour, rédaction du procès-verbal de l’AG, suivi des contrats des prestataires, archivage des documents ;
  • Gestion financière : comptabilité, perception des charges de copro, envoi des appels de fonds trimestriels, préparation des budgets ;
  • Exécution des décisions prises lors de l’AG ;
  • Respect du règlement de copropriété
  • Suivi des travaux et gestion des prestataires.

Qui peut devenir syndic bénévole ?

Vous souhaitez être syndic bénévole pour votre copropriété ? C’est possible, à condition que vous soyez copropriétaire de l’immeuble, peu importe la nature du lot possédé (appartement, cave, place de parking, etc.).

 

Avant la création de ce syndic bénévole, vous devez informer les autres copropriétaires de vos intentions. Pour les convaincre, vous pouvez exposer les avantages de l’autogestion. Les économies de charges, le gain de transparence pour la gestion de l’immeuble et le suivi en temps réel des dossiers de la copropriété joueront en votre faveur. Si vous êtes membre du conseil syndical, il faudra préalablement démissionner, car vos mandats ne peuvent pas se cumuler.

 

Pour que le vote soit organisé, vous devez procéder à la mise à l’ordre du jour de la prochaine AG. Vous devrez donc notifier votre intention au syndic actuel en lui transmettant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également remettre ce courrier en mains propres. Son contenu doit faire état de votre volonté de changer de syndic pour adopter un modèle bénévole. Lorsque la demande est conforme à la réglementation, ce vote sera ajouté à l’ordre du jour.

 

Votre élection peut se faire à l’occasion de la mise en concurrence du syndic de copro, qui a lieu obligatoirement tous les trois ans (ou avant, en fonction de la durée du mandat). Cette procédure vous permettra alors de changer de syndic. Vous pouvez également être élu avant, si le gestionnaire actuel est révoqué pour faute grave de gestion, en cours de mandat.

 

Comme le précise l’article 25 de la loi de 1965, vous devez obtenir la majorité absolue pour devenir le nouveau syndic de la copropriété. Une fois votre élection remportée, vous devrez demander le transfert des documents relatifs à l’immeuble au syndic sortant. Les procès-verbaux des AG, le grand livre de comptabilité et le règlement de copropriété doivent vous être transmis dans un délai d’un mois.

Bon à savoir :

Le syndic bénévole est une unique personne. Il ne peut pas s’agir d’un groupe de copropriétaires.

L’assurance du syndic bénévole : zoom sur cette particularité

Bien que sa responsabilité soit engagée, le syndic bénévole n’est pas soumis à la même réglementation qu’un syndic professionnel.

 

Ainsi, vous n’êtes pas obligé d’avoir une carte professionnelle de syndic, de justifier d’une garantie financière, d’être formé ou de souscrire une assurance responsabilité civile. Cette dernière est néanmoins vivement conseillée pour vous couvrir, en cas de fautes, d’erreurs ou de négligences lors de votre mandat. Son prix, généralement compris entre 100 et 150 euros par an, sera lissé dans les charges de copropriété.

Quelle est la rémunération du syndic de copropriété bénévole ?

L’administration d’une copropriété demande du temps et des compétences. À ce titre, le syndic bénévole peut percevoir deux types de contrepartie financière :

  • Le remboursement des frais engagés pour l’exercice de ses fonctions (déplacements, assurance, téléphone, courriers, etc.) et des frais d’assistance des professionnels (architecte, avocat, comptable, etc.) ;
  • Une rémunération au titre de sa fonction : les tarifs sont libres et devront figurer dans le contrat-type. Validé lors de l’Assemblée Générale, ce montant sera alors soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.

Bon à savoir :

Suivant le nombre de lots de la copropriété, comptez en moyenne entre 120 et 200 euros d'honoraires par an et par copropriétaire si vous passez par un syndic professionnel. Avec un syndic bénévole, les copropriétaires peuvent économiser ces honoraires si celui-ci ne perçoit pas de rémunération.

La démission du syndic bénévole

À tout moment, vous pouvez démissionner de votre activité de syndic bénévole, notamment dans le cas où vous changez de domicile. En effet, ce syndic est obligatoirement formé par un des propriétaires de lots de l’immeuble. Vous pouvez également renoncer à ses fonctions en raison de conflits avec les autres copropriétaires. Un nouveau vote sera organisé pour désigner un nouveau syndic.

Les différences entre syndic bénévole et syndic coopératif

Lorsque vous optez pour un syndic coopératif, ce n’est plus un seul copropriétaire qui est élu mais plusieurs. Dans ce cas, le président du conseil syndical joue le rôle de syndic mais les autres copropriétaires l’assistent dans ces tâches. Pour une bonne organisation, chaque conseiller syndical se voit attribuer des missions particulières comme la comptabilité, la gestion administrative et la communication avec les autres copropriétaires.

 

 

À la fois organe exécutif et de gestion, le syndic bénévole est le représentant légal de la copropriété. Vous aimeriez occuper ce statut ? Proposez votre candidature pour la prochaine Assemblée Générale !

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