En tant que copropriétaire, vous avez la possibilité de renouveler, ou non, le mandat du syndic tous les trois ans. Cette procédure est encadrée par la loi et doit respecter certaines règles. Vous souhaitez en savoir plus sur la mise en concurrence du syndic ? Découvrez nos réponses à vos questions.
En tant que copropriétaire, vous avez la possibilité de renouveler, ou non, le mandat du syndic tous les trois ans. Cette procédure est encadrée par la loi et doit respecter certaines règles. Vous souhaitez en savoir plus sur la mise en concurrence du syndic ? Découvrez nos réponses à vos questions.
Promulguée le 24 mars 2014, la loi Alur favorise l’accès au logement et instaure des changements majeurs pour les copropriétaires. L’un des volets de cette réglementation concerne le système de mise en concurrence des syndics de copropriété . L’objectif ? Faciliter la désignation d’un nouveau gestionnaire et limiter les pratiques tarifaires abusives. Cette loi contient notamment deux grandes mesures :
La loi prévoit une mise en concurrence du syndic à chaque fin de mandat. Si ce contrat est d’un an, cette démarche sera annuelle. Cette obligation doit être respectée aussi bien pour conserver le syndic en place que pour en désigner un nouveau.
La durée maximale d’un mandat de syndic est de trois ans renouvelable. Elle est ramenée à un an dans le cas particulier où le syndic ou quelqu'un de son entourage - proche ou lointain - a participé à la construction de l'immeuble.
Garant du bon fonctionnement de l’immeuble, le syndic de copro doit remplir plusieurs missions. Parfois, il arrive que les occupants ne soient pas satisfaits des services rendus. Manque de réactivité dans les travaux, absence de tenue du carnet d’entretien, mauvaise gestion budgétaire, des frais de syndic trop élevés ou encore manque de communication constituent des raisons de vouloir changer de syndic lorsqu’on est copropriétaire.
Deux possibilités s’offrent à vous :
Il existe également un cas plus spécifique qui peut amener à changer de syndic avant le terme habituel de trois ans : le cas des logements neufs. En effet, c’est Bouygues Immobilier, en tant que promoteur, qui désignera votre syndic à l’achèvement de la construction. Par la suite, vous pourrez changer de gestionnaire dès la première Assemblée Générale.
La réforme du droit de copropriété permet de résilier le mandat du syndic de copropriété avant la date d’échéance en précisant le motif de cette inexécution. Une Assemblée Générale est alors convoquée dans les deux mois qui suivent cette notification.
Cette mesure a été mise en place pour éviter que les syndics en place voient leurs mandats renouvelés systématiquement sans remise en cause de leurs tarifs. En fixant un contrat type, elle permet aux copropriétaires de mieux comprendre les offres tarifaires des syndics. Elle vous permet aussi de mieux négocier les termes du contrat et les tarifs de votre futur gestionnaire : étant en concurrence avec d’autres syndics, il aura tendance à baisser ses honoraires pour décrocher l’appel d'offres.
Toutefois, le droit de copropriété n’a pas prévu de sanction ou de peine d’irrégularité si un nouveau syndic de copropriété est désigné sans que cette étape de mise en concurrence ait été respectée.
La mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire :
Dans la réalité, la dernière exception reste difficile à mettre en place. En effet, cette dérogation doit être votée pendant l’Assemblée Générale qui précède celle qui doit désigner le nouveau syndic. En clair, si le contrat de votre syndic de copropriété actuel expire en 2022, cette dispense devra être inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de 2021. Face à ce délai, les copropriétaires peuvent donc manquer de visibilité.
La procédure de mise en concurrence doit respecter des formalités précises. Vous souhaitez comprendre comment ça fonctionne ? Voici les démarches.
C’est le président du conseil syndical qui doit se charger de cet « appel d’offres ». Néanmoins, en tant que copropriétaire, vous pouvez soumettre des candidatures.
En échange d’un cahier des charges clairement établi par le conseil syndical, les syndics doivent remplir le même modèle de contrat, défini par décret. Ce document indique les prestations incluses dans le forfait de base et celles donnant lieu à des honoraires supplémentaires. Le but est de pouvoir comparer plus facilement les propositions concurrentes. Il est accompagné d’une fiche d’information sur les prix et prestations proposées par les différents syndics. Un modèle précis a été mis en place par arrêté ministériel. Ce document permet à ces prestataires de recevoir une rémunération pour des services supplémentaires qui ne correspondent pas à la gestion courante de la copropriété.
Le conseil syndical doit inscrire deux questions distinctes à l’ordre du jour :
Cette étape, indispensable, lui permettra de présenter les projets de contrats aux copropriétaires, lors de la prochaine Assemblée Générale.
Vous souhaitez proposer des candidatures de syndic de copropriété ? Envoyez leurs projets à votre gestionnaire actuel, par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour être inscrite à l’ordre du jour, votre demande doit parvenir suffisamment tôt au syndic de copropriété. Idéalement, deux mois avant la date de la prochaine Assemblée Générale.
Lors de la prochaine AG de copropriété, vous serez donc amené à débattre, entre autres, sur ces deux questions. Chaque copropriétaire sera ensuite amené à voter. Si vous êtes satisfait de votre syndic actuel, vous avez la possibilité de vous opposer à sa mise en concurrence.
Dans les 15 jours qui suivent le changement de syndic de copropriété, l’ancien syndic doit fournir les références des comptes bancaires et transmettre un bilan de trésorerie. Il dispose de deux mois pour transmettre également l’état des comptes des copropriétaires de l’immeuble.
Garant du bon fonctionnement de la copropriété, le syndic peut être mis en concurrence sous certaines conditions. Si vous le souhaitez, vous pouvez prendre part aux procédures et proposer des candidatures au conseil syndical.