Comment procéder à la mise en concurrence des syndics ?

Promulguée le 24 mars 2014, la loi Alur favorise l’accès au logement et instaure des changements majeurs pour les copropriétaires. L’un des volets de cette réglementation concerne le système de mise en concurrence des syndics de copropriété . L’objectif ? Faciliter la désignation d’un nouveau gestionnaire et limiter les pratiques tarifaires abusives. Cette loi contient notamment deux grandes mesures :

• La mise en concurrence du syndic est obligatoire tous les trois ans. Elle doit être effectuée avant la dernière Assemblée Générale (AG) de la période ;
• Chaque syndic bénévole ou professionnel mis en concurrence doit rédiger un contrat type détaillant ses prestations de gestion courantes et ses prestations plus spécifiques. Ce document doit clairement indiquer les frais de syndic .

La durée maximale d’un mandat de syndic est de trois ans renouvelable. Elle est ramenée à un an dans le cas particulier où le syndic ou quelqu'un de son entourage - proche ou lointain - a participé à la construction de l'immeuble.

Garant du bon fonctionnement de l’immeuble, le syndic de copro doit remplir plusieurs missions. Parfois, il arrive que les occupants ne soient pas satisfaits des services rendus. Manque de réactivité dans les travaux, absence de tenue du carnet d’entretien, mauvaise gestion budgétaire, des frais de syndic trop élevés ou encore manque de communication constituent des raisons de vouloir changer de syndic lorsqu’on est copropriétaire.

Deux possibilités s’offrent à vous :

• Révoquer votre gestionnaire actuel en cours de mandat : si cette opération est possible, elle devra néanmoins faire suite à une faute lourde et justifiable ;
• Attendre la mise en concurrence obligatoire, qui a lieu tous les trois ans.

Il existe également un cas plus spécifique qui peut amener à changer de syndic avant le terme habituel de trois ans : le cas des logements neufs. En effet, c’est Bouygues Immobilier, en tant que promoteur, qui désignera votre syndic à l’achèvement de la construction. Par la suite, vous pourrez changer de gestionnaire dès la première Assemblée Générale.

Cette mesure a été mise en place pour éviter que les syndics en place voient leurs mandats renouvelés systématiquement sans remise en cause de leurs tarifs. En fixant un contrat type, elle permet aux copropriétaires de mieux comprendre les offres tarifaires des syndics. Elle vous permet aussi de mieux négocier les termes du contrat et les tarifs de votre futur gestionnaire : étant en concurrence avec d’autres syndics, il aura tendance à baisser ses honoraires pour décrocher l’appel d'offres.

Toutefois, le droit de copropriété n’a pas prévu de sanction ou de peine d’irrégularité si un nouveau syndic de copropriété est désigné sans que cette étape de mise en concurrence ait été respectée.

La mise en concurrence du syndic n’est pas obligatoire :

• Si votre copropriété n’a pas institué de conseil syndical, comme le précise l’article 21 du 10 juillet 1965 ;
• Si vous êtes situé dans une zone géographique souffrant d’un manque d’offres de syndics de copropriété ;
• Ou si, à la majorité absolue, les copropriétaires décident de déroger à cette règle, conformément à loi Macron du 6 août 2015. Cette mesure est intéressante, car elle a le mérite de créer le débat sur l’opportunité de changer de syndic.

Dans la réalité, la dernière exception reste difficile à mettre en place. En effet, cette dérogation doit être votée pendant l’Assemblée Générale qui précède celle qui doit désigner le nouveau syndic. En clair, si le contrat de votre syndic de copropriété actuel expire en 2022, cette dispense devra être inscrite à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de 2021. Face à ce délai, les copropriétaires peuvent donc manquer de visibilité.

La procédure de mise en concurrence doit respecter des formalités précises. Vous souhaitez comprendre comment ça fonctionne ? Voici les démarches.

C’est le président du conseil syndical qui doit se charger de cet « appel d’offres ». Néanmoins, en tant que copropriétaire, vous pouvez soumettre des candidatures.

En échange d’un cahier des charges clairement établi par le conseil syndical, les syndics doivent remplir le même modèle de contrat, défini par décret. Ce document indique les prestations incluses dans le forfait de base et celles donnant lieu à des honoraires supplémentaires. Le but est de pouvoir comparer plus facilement les propositions concurrentes. Il est accompagné d’une fiche d’information sur les prix et prestations proposées par les différents syndics. Un modèle précis a été mis en place par arrêté ministériel. Ce document permet à ces prestataires de recevoir une rémunération pour des services supplémentaires qui ne correspondent pas à la gestion courante de la copropriété.

Le conseil syndical doit inscrire deux questions distinctes à l’ordre du jour :

• L’une sur le renouvellement du mandat du syndic existant ;
• L’autre sur la nomination d’un nouveau syndic.

Cette étape, indispensable, lui permettra de présenter les projets de contrats aux copropriétaires, lors de la prochaine Assemblée Générale.

Vous souhaitez proposer des candidatures de syndic de copropriété ? Envoyez leurs projets à votre gestionnaire actuel, par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour être inscrite à l’ordre du jour, votre demande doit parvenir suffisamment tôt au syndic de copropriété. Idéalement, deux mois avant la date de la prochaine Assemblée Générale.

Lors de la prochaine AG de copropriété, vous serez donc amené à débattre, entre autres, sur ces deux questions. Chaque copropriétaire sera ensuite amené à voter. Si vous êtes satisfait de votre syndic actuel, vous avez la possibilité de vous opposer à sa mise en concurrence.

Dans les 15 jours qui suivent le changement de syndic de copropriété, l’ancien syndic doit fournir les références des comptes bancaires et transmettre un bilan de trésorerie. Il dispose de deux mois pour transmettre également l’état des comptes des copropriétaires de l’immeuble.

Garant du bon fonctionnement de la copropriété, le syndic peut être mis en concurrence sous certaines conditions. Si vous le souhaitez, vous pouvez prendre part aux procédures et proposer des candidatures au conseil syndical.