Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel s'adresse à tout particulier qui met en location un logement meublé (c'est-à-dire disposant de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire), à condition que cette activité ne constitue pas sa source principale de revenus. Pour être éligible au statut, il faut respecter au moins un des deux critères suivant :

• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €.
• Ou bien, si elles sont supérieures à ce seuil, elles doivent rester inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Dans le cadre du LMNP, deux régimes d'imposition s'offrent à vous :

• Le régime micro-BIC : il s'applique automatiquement mais avec des seuils et abattements qui varient selon la nature du bien :
  • Pour les locations meublées classiques longue durée et les meublés de tourisme classés : le seuil est de 77 700 €  avec un abattement de 50%.
  • Pour les meublés de tourisme non classés : le seuil est de 15 000 € avec un abattement de 30 %.
  • Cas particulier : dans certaines situations très spécifiques (meublés de tourisme classés en zone rurale et sous conditions de recettes), un abattement de 71% peut encore s'appliquer dans certains cas précis.
• Le régime réel : il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière...) et d'amortir le bien immobilier et son mobilier. Attention, la loi de finances 2025 impose la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui modifie significativement l'attrait fiscal de ce régime.

Le choix entre ces deux régimes dépend de votre situation personnelle, de la nature de votre bien, de son financement et de votre stratégie fiscale globale, en tenant compte des nouvelles réglementations.

Les avantages du régime micro-BIC en LMNP

• Simplicité administrative exceptionnelle : le principal atout du micro-BIC est sa simplicité de gestion. Vous n'avez aucune obligation comptable complexe, pas de bilan à établir ni de liasse fiscale à transmettre. Il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration annuelle de revenus (formulaire 2042-C-PRO), ce qui représente réel un gain de temps.
• Abattement forfaitaire sans justificatifs : l'abattement de 50 % pour les locations meublées classiques longue durée et les meublés de tourisme classés est très avantageux. Pour les meublés de tourisme non classés, bien que réduit à 30 %, l'abattement s'applique toujours automatiquement sans avoir à justifier de vos dépenses réelles.
• Aucune justification de dépenses à fournir : avec le micro-BIC, vous n'avez pas à conserver ni à présenter les justificatifs de vos dépenses lors de votre déclaration fiscale. L'administration considère que l'abattement couvre l'ensemble de vos charges, ce qui simplifie grandement votre gestion administrative.
• Absence d'impact de la nouvelle règle sur l'amortissement : contrairement au régime réel, le micro-BIC n'est pas affecté par la nouvelle obligation de réintégrer l'amortissement dans la plus-value lors de la revente, puisqu'il ne permet pas de pratiquer d'amortissement.

Les inconvénients du régime micro-BIC en LMNP

• Impossibilité de déduire les charges réelles : l'abattement forfaitaire peut devenir désavantageux si vos charges réelles sont supérieures au montant de l'abattement. C'est souvent le cas pendant les premières années d'acquisition, lorsque vous supportez des intérêts d'emprunt importants ou que vous réalisez des travaux significatifs.
• Pas d'amortissement possible : contrairement au régime réel, le micro-BIC ne permet pas d'amortir comptablement la valeur du bien immobilier et du mobilier. Bien que la nouvelle réglementation ait diminué l'avantage fiscal de l'amortissement, celui-ci reste un levier d'optimisation fiscale à court terme.
• Plafonnement des revenus avec nouvelle distinction : le seuil de 77 700 € ne s'applique plus uniformément. Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond drastiquement réduit à 15 000 € limite considérablement l'intérêt du micro-BIC pour ce type de bien.
• Moins intéressant en cas de déficit : si votre activité génère un déficit (charges supérieures aux recettes), le régime micro-BIC ne permet pas de le constater ni de le reporter sur les années suivantes, contrairement au régime réel où les déficits sont reportables sur 10 ans.

Comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?

Le choix du régime fiscal optimal pour votre investissement LMNP dépend de plusieurs facteurs :

• La nature de votre bien : la distinction entre location meublée classique longue durée, meublé de tourisme classé et non classé a son importance. Pour les deux premiers, l'abattement de 50 % maintenu peut rendre le micro-BIC particulièrement attractif.
• Votre horizon d'investissement : la nouvelle obligation de réintégrer l'amortissement dans la plus-value en régime réel modifie l'équation fiscale sur le long terme. Si vous prévoyez de conserver votre bien longtemps, cette réforme doit être intégrée à votre réflexion.
• La phase de votre investissement : en début d'investissement, lorsque les charges sont importantes (intérêts d'emprunt, frais d'acquisition, premiers aménagements), le régime réel reste généralement plus avantageux malgré les modifications fiscales récentes.
• Le taux d'endettement : si vous avez financé votre bien majoritairement à crédit, les intérêts d'emprunt représentent une charge déductible importante qui plaide en faveur du régime réel, surtout dans les premières années.
• L'importance des travaux : si vous prévoyez des travaux d'amélioration ou de rénovation significatifs, le régime réel vous permettra de les déduire de vos revenus locatifs, alors que le micro-BIC ne le permet pas.

Madame Martin loue un appartement meublé classique qui lui rapporte 7 200 € de loyers annuels.

En régime micro-BIC :

• Loyers encaissés : 7 200 €
• Abattement forfaitaire de 50% : 3 600 €
• Revenu imposable : 3 600 €

En régime réel :

• Loyers encaissés : 7 200 €
• Charges déductibles :
  • Intérêts d'emprunt : 2 100 €
  • Taxe foncière : 550 €
  • Charges de copropriété : 800 €
  • Assurance loyers impayés : 220 €
  • Frais de comptabilité : 600 €
  • Amortissement du bien et du mobilier : 3 000 €
• Total des charges : 7 270 €
• Résultat fiscal : 7 200 € - 7 270 € = -70 € (déficit reportable)

Dans cet exemple, avec l'abattement de 50 % pour les locations meublées classiques, le micro-BIC devient plus intéressant à court terme qu'il ne l'aurait été avec un abattement de 30 %. Toutefois, le régime réel continue d'offrir un avantage fiscal immédiat grâce au déficit généré. Il faudra néanmoins tenir compte de la réintégration de l'amortissement dans la plus-value lors de la revente.

Obligations comptables et déclaratives pour le régime micro-BIC

L'un des principaux atouts du régime micro-BIC réside dans sa simplicité administrative :

• Déclaration de début d'activité : comme pour tout LMNP, vous devez déclarer votre activité sur le site de l'INPI. Cette formalité vous permet d'obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exercer votre activité de location meublée.
• Tenue d'un livre des recettes : bien que le régime micro-BIC soit simplifié, vous devez tenir un registre chronologique de vos recettes. Ce document doit mentionner l'identité des clients (vos locataires) ainsi que le montant et la date de chaque transaction (les loyers perçus). Il n'est pas nécessaire de tenir une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat.
• Conservation des justificatifs : même si vous n'avez pas à les présenter systématiquement, il est fortement recommandé de conserver tous les justificatifs de vos recettes et de vos dépenses pendant au moins 6 ans, durée pendant laquelle l'administration fiscale peut effectuer des contrôles.
• Déclaration fiscale annuelle : vous devez reporter le montant de vos recettes locatives sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO, dans la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels (micro-BIC). L'abattement (50% ou 30% selon la nature du bien) sera automatiquement appliqué par l'administration fiscale.

Si vous êtes actuellement au régime réel et souhaitez basculer vers le régime micro-BIC, notamment pour échapper à la nouvelle règle de réintégration de l'amortissement dans la plus-value, voici la marche à suivre :

• Vérifiez votre éligibilité : assurez-vous que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas le seuil applicable à votre type de bien (77 700 € pour les locations classiques longue durée et meublés de tourisme classés, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).
• Respectez la durée d'engagement : si vous avez opté explicitement pour le régime réel, vous êtes normalement engagé pour une période de 2 ans minimum. Vous ne pouvez donc revenir au micro-BIC qu'à l'issue de cette période d'engagement.
• Formalisez votre choix : le retour au régime micro-BIC ne nécessite pas de démarche particulière si vous avez rempli votre période d'engagement au régime réel. Il s'effectue automatiquement dès lors que vous ne reconduisez pas explicitement votre option pour le régime réel.
• Timing de la démarche : si vous souhaitez revenir au micro-BIC pour l'année N, vous devez vous abstenir de renouveler votre option pour le réel avant le 1er février de cette même année N.

Le régime micro-BIC en LMNP a connu des modifications importantes en 2025, notamment avec la structure d'abattements différenciée selon les types de biens (50% pour les locations meublées classiques longue durée et meublés de tourisme classés, 30% pour les meublés de tourisme non classés) et l'instauration d'un seuil distinct et plus bas pour les meublés de tourisme non classés (15 000 €). Ces changements modifient l'équilibre entre les régimes fiscaux et imposent une analyse plus fine pour chaque investisseur.

La simplicité administrative du micro-BIC reste son principal atout, mais sa performance fiscale doit être évaluée à la lumière des nouvelles règles, en particulier pour les personnes qui ont des charges réelles importantes ou qui envisagent de revendre leur bien à moyen terme.

N'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller Bouygues Immobilier pour déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre situation personnelle, au type de bien que vous possédez et à votre stratégie d'investissement à long terme.