LMNP : comment obtenir votre numéro de SIRET ?

Le numéro SIRET (Système d'Identification du Répertoire des Établissements) est un identifiant numérique de 14 chiffres attribué à chaque établissement français par l'INSEE. Cet identifiant unique se compose du numéro SIREN (9 premiers chiffres) qui identifie l'entreprise, complété par 5 chiffres spécifiques à l'établissement concerné. Pour les LMNP, ces 5 derniers chiffres commencent généralement par « 000 ».

Pourquoi un SIRET en LMNP ?

L'obtention d'un numéro SIRET est obligatoire pour tout loueur en meublé, qu'il soit professionnel ou non. Ce numéro permet de légaliser votre activité de location meublée et de vous identifier auprès des administrations. Sans ce numéro, vous ne pouvez pas exercer votre activité de location meublée en toute légalité.

Le SIRET vous permet notamment de :

• Déclarer votre activité de LMNP auprès des administrations fiscales
• Adresser vos déclarations annuelles au centre des impôts
• Bénéficier des avantages fiscaux propres au statut de LMNP
• Signer légalement un bail de location avec votre locataire
• Être en conformité avec les obligations légales liées à votre activité

Le statut de LMNP implique un ensemble d'obligations légales que tout propriétaire doit respecter pour exercer son activité en conformité avec la législation française.

La déclaration obligatoire de l'activité

La première obligation légale pour un LMNP est de déclarer son activité. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location de votre bien meublé.

Les obligations comptables et fiscales

Une fois votre activité déclarée et votre numéro SIRET obtenu, vous êtes soumis à certaines obligations comptables et fiscales. En tant que LMNP, vous devez tenir une comptabilité, même simplifiée, de vos recettes et dépenses liées à votre activité de location.

Vous êtes également tenu de déclarer vos revenus issus de la location meublée. Cette déclaration s'effectue dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, comme c'est le cas pour la location nue. Cette spécificité est l'une des caractéristiques essentielles du statut de LMNP et présente des avantages fiscaux significatifs.

Les normes et critères du logement meublé

Pour qu'un logement soit considéré comme meublé au sens de la loi, il doit répondre à certains critères. Depuis le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter un minimum d'équipements et de mobilier pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement.

Comment obtenir un numéro SIRET en tant que LMNP

Pour obtenir un numéro SIRET en tant que LMNP, il faut :

• Vous rendre sur le site de l’INPI.
• Sélectionnez l'option "créer une entreprise".
• Choisir la forme juridique de votre choix.
• Suivez les étapes, faites bien attention dans le choix de votre régime fiscal, micro-BIC ou régime réel.

Vous recevrez votre SIRET 15 jours, en moyenne, suivant votre inscription.

Les régimes fiscaux applicables au statut LMNP

L'un des principaux avantages du statut de LMNP réside dans ses spécificités fiscales. Deux régimes d'imposition principaux s'offrent aux loueurs en meublé non professionnels, chacun présentant des caractéristiques et des avantages distincts.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (micro-Bénéfices Industriels et Commerciaux) est particulièrement adapté aux petits loueurs en meublé non professionnels recherchant simplicité administrative et gestion allégée. Accessible aux LMNP dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 77 700 euros, ce régime propose un abattement forfaitaire de 30, 50% ou 71% sur vos recettes locatives brutes pour déterminer votre bénéfice imposable.

Cet abattement représente un avantage considérable puisqu'il s'applique automatiquement, sans nécessité de justifier vos charges réelles. Ainsi, même si vos dépenses effectives (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, intérêts d'emprunt) sont inférieures à ces seuils vous bénéficiez intégralement de cet abattement. Cette caractéristique en fait un choix particulièrement avantageux pour les biens peu chargés ou entièrement amortis.

La simplicité comptable constitue un autre atout majeur de ce régime. Vous n'êtes tenu qu'à un registre des recettes, sans obligation de produire un bilan ou un compte de résultat annuel. Votre déclaration fiscale s'effectue sur le formulaire 2042-C-PRO, en complément de votre déclaration principale de revenus.

Il convient toutefois de noter que le micro-BIC présente certaines limites. L'impossibilité de déduire l'amortissement de votre bien immobilier peut s'avérer pénalisante pour les investissements récents et conséquents. Par ailleurs, en cas de déficit, celui-ci ne peut être reporté sur vos autres revenus, contrairement au régime réel.

Rappelons que même sous le régime micro-BIC, l'immatriculation au SIRET demeure obligatoire, cette formalité étant indépendante du choix fiscal effectué.

Le régime réel

Le régime réel d'imposition représente souvent le choix le plus avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels possédant des biens de valeur importante ou générant des revenus significatifs. Contrairement au micro-BIC, ce régime permet la déduction intégrale de toutes vos charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais d'agence, etc.) ainsi que l'amortissement comptable de votre bien immobilier et de ses équipements.

L'amortissement constitue l'avantage fiscal majeur du régime réel. Ce mécanisme comptable vous permet de déduire annuellement une fraction de la valeur de votre bien (hors terrain) et de vos équipements, généralement sur des périodes de 25 à 30 ans pour l'immobilier et de 5 à 10 ans pour le mobilier. Cette charge comptable réduit significativement votre résultat imposable et peut même générer des déficits reportables sur vos revenus futurs de même nature.

L'option pour ce régime implique également des obligations déclaratives spécifiques avec le dépôt annuel des liasses fiscales. Cette complexité administrative accrue est toutefois largement compensée par les économies fiscales réalisées, particulièrement durant les premières années d'exploitation où l'amortissement permet souvent une neutralisation totale de l'impôt.

Quel régime choisir ?

Le choix du régime dépend avant tout de votre niveau de recettes et de vos charges réelles. Si vous avez peu de frais, le micro-BIC est pratique. Mais si vous avez réalisé un achat financé par emprunt, ou engagé des travaux conséquents, le régime réel est souvent bien plus avantageux.

Quoi qu’il en soit, le numéro SIRET est indispensable pour pouvoir bénéficier de ces régimes. Sans immatriculation, vous ne pouvez ni déclarer vos revenus LMNP ni appliquer l’un ou l’autre de ces dispositifs. Obtenir ce numéro est donc la première étape pour sécuriser votre activité et profiter pleinement des atouts fiscaux du LMNP.

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